北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某文、吴某杰、吴某君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原被告共同继承北京市海淀区A室的遗产；2.请求法院判令位于北京市海淀区B室和北京市海淀区C室的两处房产由全体继承人继承，C室房屋要求按照市场价继承售房款；3.请求法院判令被告吴某洁在2019年签订《某地腾退协议》时擅自占有的腾退房屋其他各项补助及奖励费313728.2元由全体继承人继承；4.请求法院判令被告吴某鑫在2019年12月5日签订《某地腾退协议》时擅自占有的腾退房屋其他各项补助及奖励费519483.80元由全体继承人继承；……。
事实和理由：被继承人吴某芳于1997年去世。三名原告和被告吴某鑫以及本案被告吴某川、吴某贵均是被继承人的子女，被继承人丈夫陈某霞已于1977年7月6日去世，本案孙某与吴某海系夫妻关系，吴某洁系二人之女，吴某海已去世。被继承人去世时留下遗产为：北京市某地××号公租房的承租资格。1996年8月10日，被继承人在去世前曾立遗嘱交待某的房产要由子女们平等继承，避免出现不和等矛盾，但其去世后，其遗产全部由本案被告吴某洁及吴某鑫占有，三名原告曾多次和被告协商被继承人的遗产继承事项，但是被告均以各种理由拒绝和原告分割被继承人的遗产。
2018年12月10日西城区某单位出具被继承人遗产所在区域的腾退项目安置、补助方案，本案被告吴某洁和吴某鑫在未告知其余继承人的情况下擅自签署补偿协议，共取得回迁房三套：一套位于北京市海淀区A室的产权登记在吴某洁名下；另外两套位于北京市海淀区B室和北京市海淀区C室的房产分别登记在吴某鑫及其女儿吴某涵名下，原告等法定继承人均事后才得以发现。A室房屋在吴某洁名下，B室房屋在吴某鑫名下，C室房屋原在第三人名下，现已卖给其他人，在其他人名下。
被告辩称
孙某、吴某洁辩称，认可亲属关系及去世情况，不同意原告的全部诉讼请求。一、被继承人不存在可供继承的遗产。1.遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，依据法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。本案原告在起诉状中主张：被继承人去世时留下遗产为北京市某地××号房产，在增加诉请申请书中又声称：被继承人去世时留下遗产为北京市某地××号房产的承租资格，很显然原告对于遗产范畴界定不清晰；而且根据现有证据显示，北京市某地××号房产性质为公租房，并非被继承名下的财产，显然不属于被继承人死亡时留下的个人财产；且承租资格也并非财产性质，并不属于遗产继承的范畴。
2.原告请求依法继承的北京市海淀区A室系吴某洁于2020年作为拆迁被安置人获得，属于吴某洁作为合法被安置人获得的个人合法财产，根本不属于遗产继承的范畴。被告吴某洁已经于2000年4月1日变更成为北京市某地××号房产的承租人，并经过主管机关办理相应的承租手续，根据拆迁安置方案和政策，吴某洁作为合法的被安置对象，通过拆迁获得海淀区A室及拆迁利益是完全合法、合理、且正当的。
二、原告提供的遗嘱不符合代书遗嘱的法定要件，属于无效遗嘱。《民法典》1133条规定：自然人可以根据本法规定处分个人财产；《民法典》1135条规定，代书遗嘱应当有2个以上的见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。原告所谓的遗嘱根本不具备生效法律要件，首先该内容并没有明确遗产继承的财产标的，文中所指的房子并没有具体的位置信息，也不确定是否是被继承人的个人合法财产；
其次，该遗嘱不符合代书遗嘱的法律要件，不具备2个没有利害关系的见证人在场做见证的条件，形式上也并非一份有效的代书遗嘱，根本没有任何法律效力。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求或裁定驳回起诉。
吴某鑫辩称，认可亲属关系及去世情况。不同意原告的全部诉讼请求，原告主张的B,C两套房屋是被告独立购买的经济适用房，不属于遗产。原告主张的公房及承租权都不是遗产，该房屋属于自管公房。原告主张的所有诉求涉及的都不是遗产，原告提交的材料不属于遗嘱，形式不合法，内容没有关联性。
吴某川、吴某贵辩称，认可亲属关系及去世情况，同意原告的全部诉讼请求。家里商量好房子给被告吴某川，但被告吴某川在外地无法变更，所以将承租人变更为被告吴某洁。吴某海生前认可房屋的拆迁款项及房屋是遗产。
吴某涵述称，同意吴某鑫的意见。
法院查明
吴某芳与陈某霞系夫妻关系，吴某文、吴某杰、吴某君、吴某海、吴某鑫、吴某川、吴某贵系二人的子女，孙某与吴某海系夫妻关系，二人生育一女吴某洁。吴某芳于1997年6月9日因死亡注销户口，陈某霞因死亡于1977年7月6日注销户口，吴某海于2006年3月12日死亡。
公有住宅租赁合同显示，吴某鑫自2000年开始租赁北京市西城区某××号房屋。2019年12月5日，北京市西城区某单位（甲方）与吴某鑫（乙方）签订某地腾退协议。约定腾退房屋为上述吴某鑫承租的房屋，乙方确认乙方房屋户籍登记地址人口三人，分别是户主：吴某鑫，之妻：张某丽，之女：吴某涵，甲方安置乙方定向安置房屋二居壹套，三居壹套，产权性质为按经济适用房产权管理。同时约定甲方支付乙方其它各项补助及奖励费共计519483.80元。
2020年北京市西城区某单位与吴某鑫签订北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房），约定北京市西城区某单位向吴某鑫出售位于北京市海淀区B室房屋，该房屋于2020年10月16日登记在吴某鑫名下。2020年9月1日，北京市西城区某单位与吴某涵签订北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房），约定北京市西城区某单位向吴某涵出售位于北京市海淀区C室房屋，该房屋于2020年10月15日登记在吴某涵名下。
2021年2月4日，吴某涵与案外人刘某签订北京市存量房屋买卖合同，将上述房屋出售，现该房屋登记在刘某名下。
北京市公有租赁合同显示，吴某洁自2000年4月1日开始租赁北京市西城区某××号房屋，房屋1间总使用面积21.1平方米。2019年12月16日，北京市西城区某单位（甲方）与吴某洁（乙方）签订某地腾退协议。约定腾退房屋为上述吴某洁承租的房屋，乙方确认乙方房屋户籍登记地址人口三人，户主是吴某洁。甲方安置乙方定向安置房屋三居壹套，产权性质为按经济适用房产权管理。同时约定甲方支付乙方其它各项补助及奖励费共计313728.20元。2020年9月2日，北京市西城区某单位与吴某洁签订北京市商品房现房买卖合同（经济适用住房），约定北京市西城区某单位向吴某鑫出售位于北京市海淀区A室房屋，该房屋现登记在吴某洁名下。
诉讼中，吴某文、吴某杰、吴某君提交落款日期为1995年8月10日的证据材料一份，表示材料全篇是黄某书写，吴某芳盖章，吴某文自己签字并盖章，认为是吴某芳的遗嘱，该遗嘱符合代书遗嘱的形式，拟证明被继承人吴某芳于1996年8月10日交代过其去世后其承租的房屋安置补偿平均分给各继承人。……吴某洁、孙某不认可证据的真实性及证明目的，认为房子没有具体位置信息，不能确定是否为个人合法的遗产范畴，没有表示安置补偿要均分，且不符合代书遗嘱的法定要件，属于无效遗嘱。
吴某鑫、吴某涵不认可证据的真实性，表示内容是黄某书写，吴某文是利害关系人，遗嘱不符合形式要件，不构成遗嘱，没有对自己财产处分的意思。吴某川、吴某贵认可证据的真实性。经查，该材料的内容没有任何“遗嘱”“遗产”“死亡后”“百年后”等任何字眼，无法体现处分自己遗产的意思表示。根据吴某文、吴某杰、吴某君所述，证据全篇是黄某所写，吴某芳盖章，吴某文签字并盖章，从形式要件上看，亦不符合遗嘱的有关法律规定。因此，无论从形式还是内容来看，该材料并不构成有效遗嘱。
诉讼中，吴某文、吴某杰、吴某君提交了收据一张，拟证明1999年3月9日吴某文为防止被告霸占某××号房屋，向房管所交了3000元分户费，将承租的公租房分成了东两间和西一间。吴某洁、孙某、吴某鑫、吴某涵认为与本案无关。吴某川、吴某贵认可证据的真实性。
裁判结果
驳回原告吴某文、原告吴某杰、原告吴某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，吴某文、吴某杰、吴某君要求继承的三套房屋及腾退房屋其他各项补助及奖励费系当事人根据某地腾退协议而取得，而腾退的房屋分别是吴某鑫和吴某洁承租的房屋，并非被继承人承租的房屋，因此，吴某文、吴某杰、吴某君要求继承三套房屋及相应腾退房屋其他各项补助及奖励费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于吴某文、吴某杰、吴某君提出的吴某鑫、吴某洁变更承租人时未经协商同意变更问题，以及申请调查吴某鑫、吴某洁变更承租人相关材料问题，与本案无关，法院不予准许，其可向有关部门另行提出。关于吴某文、吴某杰、吴某君要求被告承担吴某文在1999年3月向某房管所缴纳的3000元的分户费的诉讼请求，本案系继承纠纷，该费用亦非被继承人的遗产，该诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
关于吴某文、吴某杰、吴某君要求追加案外人刘某为第三人的申请，北京市海淀区C室房屋并非被继承人的遗产，刘某与本案没有法律上的利害关系，法院对其申请不予准许。
