北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文、周某君、周某芬向本院提出诉讼请求：要求依法分割房山区院落拆迁所得的拆迁利益以及折价补偿款，三原告对上述拆迁权益和拆迁补偿款各占四分之一份额。
事实及理由：周父与周母系夫妻关系，婚后育有三子四女，长子周某贤、次子周某坤、三子周某亮、长女周某兰、次女周某君、三女周某文、四女周某芬。周父因病于2005年去世，周母因病于2006年去世。周父和周母在北京市房山区院落内建有房屋12间，后一直由被告占有使用。2020年10月因腾退拆迁，被告私自以自己的名义签订补偿安置手续，现因拆迁分得安置房3套以及补偿款。三原告对上述房屋和拆迁款有拆迁权益，故诉至法院。
被告辩称
周某坤和周某浩辩称：涉案房屋归周某坤所有，拆迁房屋和拆迁款也全部归周某坤所有，拆迁房屋中的一套房周某坤许可周某浩居住使用。
法院查明
周父和周母系夫妻关系，婚后育有三子四女：长子周某贤、长女周某兰、次子周某坤、次女周某君、三子周某亮、三女周某文、四女周某芬。周父于2005年12月1日去世，周母于2006年12月17日去世。诉讼过程中，周某兰、周某贤和周某亮明确表示放弃涉案房屋的相关拆迁权益。
涉案房屋分为两个院落被拆迁，其中一个院落名义被拆迁人为周某坤（以下简称周某坤院落），一个院落名义被拆迁人为周某浩（以下简称周某浩院落），该两个院落由周某坤一家居住。周某坤和周某浩为父子关系。周某坤院落有北房4间（其中东侧一间为厨房），西房3间，东房3间。周某浩院落北侧有房屋4间。
其中被拆迁人为周某坤的院落中的北房3间为周父和周母所建老房，北房东侧厨房为周某贤爱人吴某芳所建，后周某坤进行了翻修。周某坤陈述关于周某坤院落北房东侧厨房其和吴某芳已经协商确定归其所有，其支付吴某芳2000元补偿。吴某芳对此不予认可，但表示放弃该房屋相关拆迁权益，具体拆迁权益归谁其不表态。
在本案庭审中，三原告主张其参与了被拆迁人为周某坤院落北房三间的翻修，周某坤院落的其他房屋和周某浩院落的房屋主要由周某坤承建，其三人也提供了材料。周某坤对此不予认可，陈述上述房屋的翻修和承建均由其个人完成，三原告没有参与。三原告为证明其主张，于庭审中申请证人张某和王某出庭作证，周某坤对此不予认可。
另三原告在周某坤院落和周某浩院落拆迁前曾以周某贤、周某坤、周某亮为被告向本院起诉，要求继承北京市房山区院落的相应份额。在该案诉讼过程中，三原告陈述周某坤院落北房三间不知道是谁翻修的，周某坤院落的其他房屋和周某浩院落的房屋是周某坤自建的。
2020年9月6日，周某坤和北京市房山区某街道办事处签订《腾退安置协议》（以下简称周某坤《腾退安置协议》），该协议载明：腾退人（甲方）为北京市房山区某街道办事处，被腾退人（乙方）为周某坤，被腾退院落房屋获得补助合计人民币1151450.2元。依据指导意见，周某坤可回购三居室安置房1套。
2020年10月6日，周某坤和北京市房山区某街道办事处签订《安置补充协议》（以下简称周某坤《腾退安置补充协议》，该协议载明：周某坤选择安置房地址为XX小区，依据指导意见计算其最终应付购房款839930元。根据回购的安置房建筑面积，周某坤可获得的补助费包括：1.装修补助119992元；2.安置房面积不足补助费46480元。
周某坤在原《腾退安置协议》外可获得的其他奖励费包括腾退配合奖100000元。
综上，周某坤依据《腾退安置协议》与《腾退安置补充协议》可获得各项补助及奖励费用总计1417922.2元。扣除已购房款项839930元，腾退人还需向周某坤支付金额577992.2元。
2020年10月6日，周某坤和北京S公司签订两份《房屋认购协议》，该两份协议载明：周某坤作为买受人（被腾退人／被腾退人指定购房人），周某坤回购的2居室坐落于XX小区，价款522639.29元；周某坤回购的1居室坐落于XX小区，价款317290.71元，房款从补偿款中抵扣。
周某坤院落的《房屋认定结果报告》载明：被腾退人周某坤，认定正式房屋建筑面积156.63㎡。房号①至④。经询，该《房屋认定结果报告》中房号为①的房屋即北房三间，房号②的房屋即为北房东侧厨房，房号③的房屋为东房3间，房号④的房屋为西房三间，周某坤院落的腾退安置房和安置补偿款均由周某坤占有和持有。
2020年9月6日，周某浩和北京市房山区某街道办事处签订腾退安置协议》（以下简称周某浩《腾退安置协议》），该协议载明：腾退人（甲方）为北京市房山区某街道办事处，被腾退人（乙方）为周某浩，补助合计人民币775245.6元。依据指导意见，周某浩可回购二居室安置房1套。
2020年10月2日，周某浩和北京市房山区某街道办事处签订《自愿腾退安置以下补充协议》（以下简称周某浩《腾退安置补充协议》，该协议载明：周某浩选择安置房地址为XX小区，依据指导意见计算其最终应付购房款442540元。根据回购的安置房建筑面积，周某浩可获得的补助费包括：装修补助74576元。周某浩在原《腾退安置协议》外可获得的其他奖励费包括腾退配合奖100000元。
综上，周某浩依据《腾退安置协议》与《腾退安置补充协议》可获得各项补助及奖励费用总计949821.6元。扣除已购房款项442540元，腾退人还需向周某浩支付金额507281.6元。
2020年10月2日，周某浩和北京S公司签订《房屋认购协议》，该协议载明：周某浩作为买受人（被腾退人／被腾退人指定购房人），周某浩回购的2居室坐落于XX小区，价款442540元。房款从补偿款中抵扣。
周某浩院落的《房屋认定结果报告》载明：被腾退人周某浩，认定正式房屋建筑面积82.39㎡。庭审中，周某坤和周某浩均认可周某浩院落安置房相关权益由周某坤享有，拆迁补偿款也由周某坤所有，但安置房经周某坤同意由周某浩居住使用，拆迁补偿款现由周某坤持有。
周某坤陈述周父和周母留下的只有周某坤院落的北房三间，只是一个两三米宽的小院，也没有围墙，院落前面都是菜地，该院落起初由周某贤一家居住，周某贤爱人围了围墙，周某坤住进该院落后，把围墙拆了，因为菜地没人耕种，其就把围墙拆了在菜地又盖了新的房子。
另三原告和被告均认可周父和周母夫妇轮流由周某贤、周某坤和周某亮三兄弟照顾，三原告时不时地会回去探望父母。
庭审中，周某坤提交2005年12月25日分家协议并申请证人王某出庭作证，分家协议载明：“赡养老人：兹周某贤、周某坤、周某亮仨人，照顾老人，一人一月。房屋分配：老院子西屋房三间及厨房归周某贤所有，哥仨同意，都没有意见。”该协议上有周某贤、周某坤、周某亮签字。
三原告陈述该分家协议是指另一院落的分配情况，与本案无关，周某坤也认可该协议里的西屋房是指另一院落的房子。王某陈述周母去世前，找其本人分家，周某坤有三间房、周某亮有三间房，东流水的西房，周母去世后给周某贤。
周某坤为证明除北房三间为周父和周母所建，其他房屋均由其本人所建，于庭审中提交社区居委会《周某坤家自建房情况说明》，该说明载明：“社区居委会工作人员走访了社区居民，据说周某坤家北房三间是其父母所建，耳房是98年自建，其余的房屋都是2012年3月自建。”
裁判结果
一、确认位于XX小区房屋的相关权益全部由周某坤享有，周某坤于本判决生效后十日内支付周某文、周某君和周某芬房屋折价补偿款各79920元；
二、周某坤于本判决生效后十日内支付周某文、周某君、周某芬腾退补偿款各34228.65元；
三、驳回周某文、周某君和周某芬的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据双方之间的诉辩主张，本案争议焦点有三：一、周某坤院落和周某浩院落的房屋哪些房屋属于周父和周母的遗产以及三原告和被告可以共同分配的部分？二、周父和周母遗产以及三原告和被告可以共同分配部分对应的腾退利益如何确定？三、周父和周母遗产以及三原告和被告可以共同分配部分对应的腾退利益如何分割？对上述争议焦点，评述如下：
一、周某坤院落和周某浩院落的房屋哪些房屋属于周父和周母的遗产以及三原告和被告可以共同分配的部分？
本案中，三原告和被告均认可周某坤院落北房三间为周父和周母所建。对于周某坤院落的西房三间和东房三间和周某浩院落的北房三间，三原告在本案庭审中陈述上述房屋主要由周某坤所建，其三人也提供了材料，周某坤则陈述上述房屋均由其本人承建，三原告没有参与。
根据庭审证据，三原告在本案之前的其他案件中认可，周某坤院落的西房三间和东房三间以及周某浩院落的北房三间均由周某坤自建，与其三人在本案中的陈述相互矛盾；而周某坤提交的社区居委会也载明除周某坤院落的北房三间外，其余房屋均由周某坤自建；三原告就其参与了周某坤院落的西房三间和东房三间以及周某浩院落北房三间承建的相关主张仅提供了证人证言，未提供其他证据予以佐证。综合以上事实和证据，除周某坤院落的北房三间属于周父和周母的遗产外，周某坤院落的西房三间和东房三间以及周某浩院落的北房三间应认定为周某坤所建，不属于周父与周母的遗产范围。
关于周某坤院落的北房东侧厨房，该房屋为周某贤爱人吴某芳所建，后期周某坤进行了翻修，鉴于吴某芳明确表示放弃该房屋的拆迁利益，又表示对房屋的分配问题不表态，故法院认定该房屋亦属于三原告和被告可以共同分配的部分。
关于周某浩院落及房屋的拆迁利益，因周某浩院落及房屋的被拆迁人为周某浩，房屋由周某坤承建，周某浩和周某坤也均认可周某浩院落及房屋拆迁利益全部由周某坤享有，故法院认定周某浩院落的相关拆迁利益均由周某坤享有。三原告要求分配周某浩院落的拆迁利益缺乏依据，法院不予支持。
本案应首先析出周某坤的财产后，再行分割属于周父、周母遗产部分以及其他三原告可以共同分配的部分，故本案案由应认定为分家析产、继承纠纷，法院依法将案由更改为分家析产、继承纠纷。
二、关于周某坤院落北房三间和北房东侧厨房的对应的腾退利益如何确定的问题。
关于安置房购房综合补助费。原被告均认可系涉案院落及房屋的腾退利益，周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的安置房购房综合补助费应属于各继承人可以继承和共同分配的范围。关于协议速签奖、疏解整治贡献奖、腾退配合奖。本案中原、被告双方均未对腾退过程进行阻拦，现涉案院落已如期腾退，故周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的协议速签奖、疏解整治贡献奖、腾退配合奖，应属于各继承人可以继承的范围。
法院根据周某坤院落北房三间面积和北房东侧厨房占周某坤院落房屋总面积的比例（40.06%）予以核算周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的安置房购房综合补助费、协议速签奖、疏解整治贡献奖、腾退配合奖数额。
经核算，周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的安置房购房综合补助费为313730元，协议速签奖为60090元、疏解整治贡献奖为80120元、腾退配合奖为40060元。周某坤院落北房三间和北房东侧厨房的上述腾退补偿款共计494000元。
关于回购安置房。法院根据周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的上述腾退补偿款（共计494000元）占周某坤院落所有房屋对应的腾退补偿款项目总额（不含装修补助和安置面积不足补助费，共计1251450.2元）的比例（39.47%）予以核算周某坤院落北房三间和北房东侧厨房在《腾退安置补充协议》中所对应的回购安置房屋面积，经核算，周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的回购安置房面积为59.2㎡。
关于装修补助和安置房面积不足补助费。根据《腾退安置指导意见》第十四条，装修补助以回购安置房屋建筑面积为准，按照800元／㎡的标准给予补助，因此该项补助系针对腾退安置房的装修补助，故周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的回购房的装修补助47360元应属于各继承人可以继承和共同分配的范围。
根据《腾退安置指导意见》第十六条，因被腾退人自愿或安置房户型设计等原因，实际回购安置房屋建筑面积不足认定建筑面积的部分，按照7000元／㎡给予被腾退人安置房面积不足补助费，故周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的安置房面积不足补助费，亦应属于各继承人可以继承和共同分配的范围。
关于周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的安置房面积不足补助费，法院按照周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的安置房屋面积（59.2㎡）与涉案院落全部房屋对应的安置房屋面积（149.99㎡）的比例（39.47%）予以核算。经核算，周某坤院落北房三间和北房东侧厨房所对应的安置房面积不足补助费18345.7元。
关于搬家补助费、房屋周转费、各项移机费，根据《腾退安置指导意见》，应当属于周某坤院落的居住使用人享用。本案中，周某坤院落一直由周某坤居住使用，故对于周某坤院落房屋的搬家补助费、房屋周转费、各项移机费应当属于周某坤享有的腾退利益，不属于原被告可以继承和共同分配的财产范围。
三、关于周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的腾退利益如何分割的问题。
根据规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，在没有遗嘱或遗赠扶养协议时，按照法定继承办理。本案中，周某坤提交的分家协议只是涉及其他院落的分配问题，并未涉及涉案房屋的分配问题，且该分家协议上也没有周父和周母的签字，故该分家协议并不能证明周父和周母生前就周某坤院落北房三间的继承问题进行了处理，故周某坤院落北房三间的拆迁利益应按照法定继承处理。
周父和周母第一顺位继承人为：周某贤、周某坤、周某亮、周某兰、周某文、周某君和周某芬。周某贤、周某兰和周某亮明确表示放弃可继承的拆迁利益，对此法院不持异议。根据规定，对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。
本案中，根据查明的事实，周父和周母由周某贤、周某坤、周某亮三兄弟轮流照顾，周某坤尽到了主要扶养义务，周某坤后期对周某坤院落北房三间进行了修缮，故在分配遗产时，周某坤可以多分。对于周某贤爱人吴某芳所建的周某坤院落北房东侧厨房，吴某芳认可周某坤对该房屋进行翻修，法院认为周某坤也可以多分。对于周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的腾退利益，法院确定周某文、周某君、周某芬各占15%的份额，周某坤占55%的份额。
根据前述查明，周某坤院落北房三间和北房东侧厨房腾退利益中，可由原被告依法继承和共同分配的部分为安置房购房综合补助费为313730元，协议速签奖为60090元、疏解整治贡献奖为80120元、腾退配合奖为40060元、装修补助47360元、安置房面积不足补助费18345.7元，以上共计559705.7元。
因购买可由原被告依法继承和共同分配的腾退安置房需要支付相应房款，故可由原被告依法继承和共同分配的腾退利益中应扣除依据腾退政策应付的可由各继承人依法继承和共同分配的腾退安置房购房款331514.7元（安置房单价5599.91元×59.2㎡），剩余原被告可分割的腾退补偿款项为228191元。
对于周某坤院落及房屋腾退利益中，可由原被告依法继承和共同分配的部分，即周某坤院落北房三间和北房东侧厨房对应的腾退利益，按照周某文、周某君和周某芬占15%的份额，周某坤占55%的份额比例分配。鉴于原被告均同意安置房按每平米9000元的价格核算，三原告不要求持有XX小区房屋的份额，要求周某坤进行折价补偿，故法院确认XX小区房屋的所有相关权益由周某坤享有，周某坤对周某文、周某君和周某芬予以折价补偿。
经核算，周某坤应支付周某文、周某君和周某芬房屋折价补偿款各79920元。对于剩余各继承人可分割的腾退补偿款项228191元，三原告各分得15%份额34228.65元，周某坤分得55%份额125505.05元。
