北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间借名买房合同关系成立，确认原告为朝阳区X房屋（以下简称涉案房屋）的实际购房人；2.判令被告协助原告将涉案房屋所有权转移登记至原告名下或转移登记至吴某君名下，或判令被告支付涉案房屋折价款，优先要求过户。
事实与理由：原告是被告的舅妈。2010年初，原告向北京C公司（以下简称C公司）购买涉案房屋。由于原告名下已有两套房产，受银行信贷政策影响再购房时首付款比例及利率会有限制和调整，故原被告达成口头协议，原告借用被告名义购房。2010年2月，被告与C公司签订房屋买卖合同。之后，原告向C公司支付首付款2330183元，按揭贷款1980000元由原告按月使用被告银行卡向银行支付。2011年3月20日，原告以被告名义办理了收房手续，缴纳了维修基金等各项费用，并在被告的协助下2013年4月25日领取产权证。
该房自入住至今所有的物业费、供暖费等均由原告负担，相关合同、发票、缴费收据等也由原告持有。收房后，原告将该房出租，所得租金收益由原告收取。之后被告拒绝承认原告为实际购房人，并多次扬言出售房屋，企图霸占原告的房屋，故诉至法院。
被告辩称
原被告之间从未有过关于借名买房的任何书面或口头约定，更不存在关于房屋产权以及房屋归属的任何约定。购买涉案房屋出自被告的个人意志。2010年2月，被告以首付款及按揭贷款的方式，向C公司购买涉案房屋，2010年2月2日、2010年4月10日向C公司支付购房款2330183元。2010年4月20日与某银行签订《个人购房借款合同》，贷款198万元，每月20日向银行偿还贷款。其后，被告与C公司办理房屋交付手续，2011年3月20日与物业公司签订《前期物业合同》。被告2013年4月25日办理了房屋产权登记。合同的订立及履行过程体现了被告与房屋出售方的意思表示。
签订购房合同、支付房款、接收房屋直至房屋产权登记等行为，均是出自被告个人的意志。被告经合法购买，并依法支付对价而取得涉案房屋的所有权，购房过程清晰，手续齐全，合同履行过程亦无瑕疵。被告实际占有使用涉案房屋，享有房屋收益。房屋交付后，被告将房屋出租，出租收益均由被告所有。被告通过抵押房屋的方式，向中诚信托借款600万，并签订抵押贷款合同，享有房屋权益。
原被告之间的资金往来是借款关系，与购房行为及房屋产权无关。原被告是亲属关系，被告决定购房时，原告愿意为被告购房提供资金支持，针对购房款，原被告之间形成了借款合同关系，购房款为被告向原告的借款。根据合同相对性，即使原被告存在合同关系，原告只能要求被告向原告履行，不能要求向第三人履行，判令过户和补偿折价款存在矛盾。
第三人述称，同意将涉案房屋转移到我名下。
法院查明
原告系被告舅妈，双方未签订书面借名买房合同。原告主张与被告就涉案房屋存在口头借名买房合同，被告否认。
2010年，被告与C公司签订商品房买卖合同，约定被告购买C公司开发的涉案房屋。2010年4月20日，被告（借款人、抵押人、甲方）与某银行（贷款人、抵押权人、乙方）、C公司（保证人、丙方）签订《个人购房借款合同》，约定：甲方向乙方贷款198万元购买涉案房屋并作为抵押物，贷款期限360个月。涉案房屋总价或评估价4310183元，按揭贷款1980000元，实际贷款发放日与本合同约定的日期不一致时，以实际贷款发放日为准计算贷款期限。2013年4月25日，涉案房屋登记在被告名下。
2013年9月6日，涉案房屋办理了抵押权登记，抵押权人为乙方。2011年3月至2019年8月，原告按月向被告银行转入固定金额的款项，2019年9月、10月，原告每月向被告银行账户转入13000元，原告称上述款项系以被告名义偿还涉案房屋贷款，被告不认可，但未提交其上述期间由其实际出资偿还涉案房屋贷款的相关证据，可以确认系原告按月偿还上述贷款。
2019年11月，原告向本院递交了起诉状，2019年12月11日，被告通过其中银行账户一次性偿还剩余贷款1586643.4元。2019年12月19日，该项抵押注销。
涉案房屋首付款支付情况为，2010年2月2日，邹某玲刷卡代原告向C公司支付5万元，2020年4月10日，原告刷卡向C公司分别支付1940183元和34万元，共计2330183元，被告称系原告代为支付。2010年4月10日，C公司出具首付款发票，金额2330183元，2011年3月8日，C公司出具购房款发票，金额1987245元，被告称购房款发票是原告垫付款项后领取，不能证明权属。2011年3月20日，原告刷卡支付C公司契税和专项维修基金168455.84元并办理涉案房屋的收房手续，之后一直由原告控制使用涉案房屋并交纳物业费等相关费用，曾以被告名义出租但由原告获取出租收益。被告称其系委托原告收房，因为受到原告威胁，故未居住涉案房屋。被告称因为感激原告支持购房，将租金收益赠予原告，是被告对租金的处分。
2017年7月12日涉案房屋被抵押登记给M公司，借款600万元，借款期限2017年7月14日至2018年7月14日，并由原告实际使用并偿还贷款利息，后原告支付融资服务费216000元，展期到2019年7月14日。后向第三方K公司借款偿还了上述借款，2019年8月15日，上述抵押注销并于2019年8月19日抵押登记给K公司。
诉讼中，原告与被告未达成一致意见情况下，被告通过向第三方贷款的方式偿还了上述借款，2021年5月13日K公司的抵押登记被注销。涉案房屋现不存在过户障碍，吴某君具有北京市购房资格，并同意将涉案房屋过户至自己名下。
裁判结果
一、原告高女士与被告贾女士的借名买房合同成立，原告为北京市朝阳区X房屋的实际买受人；
二、被告贾女士于本判决生效之日起七日内配合原告高女士将北京市朝阳区X房屋所有权过户至第三人吴某君名下；
三、驳回原告高女士的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民事行为应该遵守诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
根据涉案房屋由原告控制、使用以及购房首付款、原被告未发生矛盾前月供由原告偿还等事实，法院有理由相信原告与被告就涉案房屋存在借名买房合同关系，原告系涉案房屋的实际买受人，被告对原告就涉案房屋控制使用等相关事实的解释缺乏合理性和充分证据支持，被告在原告起诉后一次性偿还剩余房屋贷款等行为不足以推翻先前原告对于涉案房屋控制使用等行为产生的证明效力。
因吴某君具有北京市购房资格，同意涉案房屋过户到其名下，法院不持异议。因原告对于被告另行贷款造成的扩大损失有异议，双方均未要求解决被告偿还涉案房屋款项事宜，故可以另行解决后续事宜。
