北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某勤向本院提出诉讼请求：1.被告配合原告办理北京市丰台区一号房屋的过户手续；2.被告承担本案的诉讼费。
事实与理由：原、被告系父女关系。北京市丰台区一号房屋系2008年原告用自己位于北京市西城区Y号的老房子的拆迁款购买，老房子里户口只有原告一人，拆迁款也属于原告一人。当时购买房屋时候考虑到涉案房屋需要80万元，拆迁款只有70万左右，而原告当时已经50岁，过了银行贷款年龄，为了方便银行贷款，原、被告协商一致将案涉房屋暂时登记在被告名下，以被告名义购买。
2012年原告年事已高且名下无其他住房，没有安全感。原被告经过协商，被告承诺将上述房屋过户给原告，但至今未过户。自购买案涉房屋以来，原告一直独自居住在案涉房屋内，装修款、家具家电、物业费、取暖费、有线电视费、税费等所有费用都是原告一人出资缴纳。被告对案涉房屋没有一点贡献。现为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告辩称
周某玲辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由：1.原告未能提供任何证据证明其与被告之间存在借名买房合同关系。首先，原告提供的《房屋赠与证明承诺书》载明“现将北京市丰台区一号三居室房屋一套赠与父亲周某勤”，赠与的前提是赠与财产是赠与人的，即赠与人是赠与财产的所有权人。因此，原告提供的该份证据不但不能证明双方存在借名买房合同关系，反而恰恰证明涉案房屋自始就是为被告购买的，自始就是被告的财产，被告是登记的所有权人也是实际的所有权人；
2.从我国的现实国情来看，父母出资为子女购房属于普遍现象。在无特别约定的情况下，父母出资为子女购房，出资视为赠与。本案中，原告用拆迁款购置涉案房屋，将房屋登记在作为女儿的被告名下，作为原告的父亲又未能证明双方之间存在特别约定，其出资视为对被告的赠与；
3.司法实践中，根据普通人的认知、生活常识，如果真的是借名买房，房屋产权证原件、相关税费票据原件应当由实际权利人持有。而本案中，涉案房屋产权证、相关税费票据原件自取得之日起便由被告持有；
4.父母为子女购置房屋后，自己居住也是非常正常的情形。因为父母与子女的关系不同于其他一般亲属关系，即使父母没有出资，居住在子女所有的房屋内也都是正常现象。本案中，购置案涉房屋后，原告居住在案涉房屋内不能说明案涉房屋归其所有，不能证明房屋是其借被告之名购置。事实上，原告当年用拆迁款为被告购置涉案房屋主要是为了弥补对被告的亏欠。
5.原告应当对借名买房的缘由作出合理解释，并负有举证责任，但原告对借名买房的缘由没有作出合理的解释，更未举证证明，且原告所述借名买房的缘由与事实不符。
法院查明
周某勤与周某玲系父女关系。
周某勤主张北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）虽以周某玲的名义购买，登记在周某玲名下，但该房屋的实际所有权人系周某勤，要求周某玲协助其办理案涉房屋的过户登记手续。周某玲不同意周某勤的诉讼请求，主张周某玲是案涉房屋的登记所有权人和实际所有权人，与周某勤之间不存在借名买房的情形。
周某勤向本院提交以下证据：1.2012年1月28日的《房屋赠与证明承诺书》，内容为：现有261三居室一套《产权人周某玲》，此楼房是父亲周某勤用原北京市宣武区Y号在2008年2月份拆迁，用当时的拆迁款买现在的一号三居室一套。因父亲年岁已高，且身体有疾病，上下楼不方便，为了父亲现将一号三居室一套赠与父亲周某勤。周某勤有权处置一号三居室一套，如房屋买卖权、换房权，女儿周某玲一定积极配合父亲周某勤，俩人商议的所有一切事项。如果出现不按本商议的事情发生，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。此商议有法律效率，签字后生效。落款赠与承诺人处有周某玲签名和捺印，受赠人处有周某勤签名和捺印。证明该份承诺书名为赠与协议，实为借名买房协议，且周某玲自认周某勤有权处理该房屋；
2.房屋产权证复印件，显示房屋所有权人：周某玲，证明案涉房屋的产权登记情况；赵某景出具的证人证言和社区居委会出具的证明，证明周某勤一直在案涉房屋居住；4.供暖费发票，证明周某勤一直交纳案涉房屋的供暖费；5.电视网络股份有限公司客户确认单和客户服务协议，证明周某勤一直交纳案涉房屋的有线电视费；6.租赁定金协议书，证明原告是实际出租人。
周某玲对上述证据意见如下：关于证据1，认可证据真实性，但不认可证明目的。赠与人是赠与财产的所有权人，反而证明被告是案涉房屋的登记所有权人和实际所有权人，原被告之间无借名买房合同关系；关于证据2，认可证据真实性和证明目的；关于证据3，不认可证据的三性及证明目的；关于证据4，认可证据的真实性，但不认可证据的关联性及证明目的；关于证据5，认可证据的真实性，但不认可证据的关联性及证明目的；关于证据6，认可证据的真实性，但不认可证明目的。
周某玲向本院提交以下证据：1.房屋所有权证及不动产登记资料查询结果证明，证明周某玲对案涉房屋享有完全的所有权；2.契税核定通知书及契税、房改房上市出让金、印花税等相关税费发票、收据，证明周某玲在购买案涉房屋时，周某玲交纳了土地出让金和相关税费；3.证明信，证明Y号在拆迁时，周某玲的户口在Y号内；4.房屋租赁合同，证明周某玲作为所有权人，对案涉房屋进行出租。周某勤认可上述所有证据的真实性，但不认可证明目的。
经查，房屋产权证及购买房屋的相关税费票据均在周某玲处。
裁判结果
驳回周某勤的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是周某勤与周某玲之间是否存在借名买房的关系。
借名买房关系通常包括两个方面：其一是对为何借名加以说明。一般而言每个人均有买房的权利，为何要借他人之名买房，实际物权人应提供合理的理由；其二是对谁是真正买房人（即实际物权人）提供证据佐证。借名买房是买房人以房屋归自己所有的方式对房屋进行占有使用。庭审中，周某勤虽向法院提供了房屋赠与证明承诺书、房屋产权证复印件、证人证言、证明、供暖费发票、有线电视客户确认单和客户服务协议、租赁定金协议书等证据材料，但这些证据材料并未形成完整的证据链证明其主张，应承担举证不能的不利后果。
同时，周某勤亦未就为何以周某玲的名义购买案涉房屋进行合理解释且未持有房屋产权证及购买房屋的相关税费票据。综上，法院认定双方之间不存在借名买房的关系。故对原告的诉讼请求，法院不予支持。
