北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
宋某洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令周某鑫支付宋某洁购房成本36600元；2.请求判令周某鑫支付宋某洁购房本金1596714.02元；3.请求判令周某鑫支付宋某洁购房增值部分1790085元（暂估）；4。本案诉讼费由周某鑫承担。
事实与理由：宋某洁与周某涛系夫妻关系，周某鑫系周某涛之父。宋某洁、周某涛于2007年12月17日签订了购买北京市北京经济开发区一号房屋（以下简称：涉案房屋）合同。购买涉案房屋总价152万元，其中首付款68万元（含5万元定金）由宋某洁支付；以周某涛名义向银行贷款84万元，一直由宋某洁向周某涛支付按揭款，再由周某涛偿还贷款。购买涉案房屋税费共计29300元，购房成本（中介费）花费36600元，均由宋某洁支付。截止本案起诉之日，宋某洁为购买涉案房屋总计支出163万余元。
周某鑫于2020年以借名买房为由起诉宋某洁及周某涛要求将涉案房屋过户至其名下，经法院二审终审判决由周某鑫偿还涉案房屋剩余贷款，并将涉案房屋产权变更至周某鑫名下。涉案房屋的购房款均由宋某洁出资，并且出资的目的在于购买涉案房屋，将该房屋的产权归属于宋某洁。现因法院判决致使宋某洁需将涉案房屋过户至周某鑫名下，已无法达成购房目的。现特向法院提起诉讼，要求周某鑫向宋某洁返还购买涉案房屋的购房款及房屋增值部分价值。
被告辩称
周某鑫辩称，请求法院驳回宋某洁的全部诉讼请求。1.宋某洁主张的第一项、第二项诉讼请求如果存在也是其和周某涛的夫妻共同财产，其自己一人作为原告起诉主体有问题；2.涉案房屋是周某鑫以周某涛的名义购买的房屋，并且是周某鑫将一处海淀区的房屋出售128万元后购买的涉案房屋，另周某鑫在2009年至2012年期间陆续给了宋某洁和周某涛30万元，涉案房屋的剩余贷款30万左右也由周某鑫偿还，周某鑫就涉案房屋支付了188万元左右，涉案房屋当时购房总价是152万元，足以覆盖房屋价款，故宋某洁无权主张房屋的成本和增值部分；
3.之前判决书判决周某鑫偿还贷款后再对房屋购房款进行处理，宋某洁相当于提前起诉。如果法院清算宋某洁、周某涛对涉案房屋的出资，周某鑫认为这也是家庭互相帮助，宋某洁无权主张房屋的增值部分；且在上次诉讼中周某鑫已举证证明涉案房屋全部房款是由周某鑫出资，请求法院驳回宋某洁的全部诉讼请求。
周某涛辩称，请求法院驳回宋某洁的全部诉讼请求。1.宋某洁与周某涛仍系夫妻，如提起涉及夫妻共同财产方面的诉讼应该由宋某洁、周某涛同时提起，宋某洁未经周某涛同意无权单独提起本次诉讼，原告主体资格存在重大瑕疵，周某涛本人不同意宋某洁提起此次诉讼；
2.周某鑫不拖欠周某涛和宋某洁的任何款项，周某鑫年纪大了，老房子没有电梯，让周某涛和宋某洁办理换房的事，周某鑫海淀区老房子一共128万元卖房款已经全部支付给周某涛和宋某洁，另2009年至2012年期间周某涛父母以现金形式分3次给了周某涛和宋某洁30万元，以上总计158万元，新房购房款是152万元，实际上购买涉案房屋不用贷款84万元，周某涛和宋某洁贷款之后把多出来的几十万自己用了，因此涉案房屋各项花费虽然是宋某洁名下支付但不是其个人款项，不存在其垫付购房成本一说；
3.先前的借名买房的案件中，法院已经认定新房购房款是周某鑫支付，宋某洁也承认收到老房子的全部卖房款，所以宋某洁没有支付购买新房的款项，不存在返还购房本金一说；4.涉案房屋的产权是周某鑫的，宋某洁自始至终没有产权份额，更不可能有什么购房增值，先前判决剩余贷款由周某鑫偿还，实际上目前确实系周某涛父母偿还，偿还后相当于周某涛、宋某洁拖欠周某鑫的款项；
5.宋某洁所说的很多东西不是事实，房子一开始就是周某鑫卖老房换新房，且换完一直由周某鑫夫妇居住，周某涛和宋某洁对涉案房屋本身没有购买意思，只是以周某涛名义贷款方便，周某鑫就有一套唯一住房，不可能卖了房子把钱给周某涛、宋某洁投资。周女士是周某鑫的妹妹，其与宋某洁只是见过一面，不可能直接借钱给宋某洁。借钱是周某鑫与周女士借的，只是让其打到宋某洁账户来操作换房的事情。综上所述，宋某洁无权单独提起诉讼，宋某洁的全部诉讼请求都不成立，请求法院驳回。
法院查明
宋某洁与周某涛系夫妻关系，周某鑫与周某涛系父子关系。2020年周某鑫曾起诉周某涛、宋某洁、第三人某银行，要求判令周某涛、宋某洁配合周某鑫办理位于北京经济技术开发区一号房屋的产权转移登记手续，将上述房屋登记至周某鑫名下。后判决书查明：周某涛、宋某洁于2011年10月20日出具《声明》，载明“房屋所有权证所载明的位于北京经济技术开发区一号房屋为周某鑫所有。2008年3月，周某鑫将位于北京海淀区S号自住房屋出售后，同时购得上述开发区一号房屋。
当时，为了便于办理房屋贷款手续，使用了周某涛（周某鑫之子）的名字，而该房屋的实质产权归周某鑫所有，其对该房屋拥有完全的处置权”。宋某洁和周某涛认可《声明》的真实性，但宋某洁主张出具《声明》是为了办理物业费和供暖费报销。2001年12月19日，周某鑫购买位于北京市海淀区S号房屋（公房，以下简称S号房屋）。2008年3月9日，周某鑫将S号房屋出售给案外人刘某，售房款共计128万元。
2008年3月20日，周某鑫、宋某洁向刘某出具收条，载明收到S号房屋首付款68万元。2007年11月27日，周某涛与案外人秦某、秦某2、秦某3签订《自行划转补充协议》，约定周某涛购买案涉房屋，房屋总价款152万元，首付款（含定金）68万元，贷款84万元。经询，案涉房屋自交房后，周某鑫一直居住在案涉房屋内，房屋产权证由周某鑫保管。周某鑫表示具备购房资质，且同意一次性清偿剩余贷款。
在该案审理过程中，宋某洁于2020年5月29日庭审中认可周某鑫将出售海淀S号房屋全部房款赠与周某涛、宋某洁，于2020年11月25日庭审中出现与之相悖陈述，否认周某鑫出资情况，理由为S号房屋的首付款和案涉房屋的首付款均为68万元，宋某洁混淆两笔款项后误认为首付款是周某鑫支付的，其实只是巧合。经释明，周某鑫表示其愿意代为清偿案涉房屋的贷款及利息，且不在该案中主张还贷部分的债务分割。
判决书补充查明：周某鑫、宋某洁均认可，周某鑫之妹周女士于2007年先后分两笔汇入宋某洁账户30万元、45万元；上述75万元借款，周某鑫以S号房屋售房款偿还周女士60万元，其余15万元系宋某洁偿还。周某鑫主张上述75万元系其向周女士所借，其购买案涉房屋的首付款即来源于上述借款。宋某洁则主张上述75万元一笔30万元其用于偿还其前一套房屋的贷款，与购买案涉房屋无关；第二笔45万元系用于支付案涉房屋首付款；周某鑫系代替其偿还周女士60万元，目的是减轻宋某洁、周某涛的压力。
关于购房款，周某鑫主张其所借妹妹周女士的75万元直接汇入宋某洁账户，其出售S号房屋所得首付款68万元亦给付宋某洁，另外购房后曾先后给过周某涛30万元用于购买车辆、车位等，因此其认为已经支付全部案涉房屋房款；因宋某洁系房地产从业人员，其委托宋某洁办理购房，至于宋某洁、周某涛是全款还是贷款买房其不管，因其已经给够了买房的钱，所以后期贷款其未偿还。周某涛认可收到周某鑫给的30万元。宋某洁不认可收到上述30万元，同时不认可收到68万元S号房屋首付款，仅认可后期收到58万元。
涉案房屋自开始还贷至2021年3月（含），已偿还贷款本息887414.02元，宋某洁表示该部分贷款由宋某洁和周某涛偿还；周某鑫表示2021年4月起涉案房屋贷款由周某鑫清偿；对于在本案存在的相关权益，周某涛明确表示如经审理周某鑫确系需支付部分购房款等其他款项的，因其与宋某洁仍是夫妻关系存续期间，对于其中的50%的款项其不再向周某鑫主张相应的权利，宋某洁也无权代表其向周某鑫进行主张，该部分属于周某涛对周某鑫债权的放弃，但不代表周某涛无偿赠与给宋某洁。
2022年9月，周某涛诉至本院要求与宋某洁离婚，后判决驳回其诉讼请求，现周某涛与宋某洁仍为夫妻关系。
裁判结果
一、周某鑫返还宋某洁176816.01元（于判决生效之日起十日内履行）；
二、驳回宋某洁的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。除当事人有相反证据推翻外，应当认定已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。
周某涛、宋某洁在出具的《声明》中已经明确案涉房屋系周某鑫出资借周某涛的名义购买，并认可房屋实质产权归周某鑫所有。宋某洁否认《声明》系其真实意思表示，应当提供充分证据推翻上述《声明》。在购买涉案房屋前后，周某鑫确向宋某洁支付过大笔款项，包括“代替”宋某洁偿还周女士60万元借款，以及将S号房屋售房款给付宋某洁等。从购买案涉房屋的款项来看，尽管购房款并非周某鑫直接支付，按揭贷款亦非周某鑫亲自偿还，但可以认定大部分购房款项均系来源与周某鑫，具体数额综合当事人当庭陈述与在案证据确定为128万元。对于周某鑫称后又分批次给予周某涛、宋某洁30万元现金，因未提供证据予以佐证，法院不予采信。
涉案房屋在宋某洁和周某涛婚姻关系存续期间已支付首付款68万元，支付居间服务费用共计36600元，支付税费29618元，涉案房屋自开始还贷至2021年3月（含），已偿还贷款本息887414.02元，以上共计1633632.02元，故对于超出128万之外的353632.02元，法院认定为属于宋某洁与周某涛的夫妻共同财产。
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
本案中宋某洁与周某涛对共同共有财产的分割情况未作约定，但是周某涛已起诉宋某洁要求离婚，且周某涛在本案中亦明确表示放弃对周某鑫主张相应债权，宋某洁据此要求周某鑫支付其个人相应的购房费用部分法院予以支持，具体数额经核算为176816.01元。生效判决已认定周某鑫与宋某洁、周某涛之间就涉案房屋存在借名买房合同关系，宋某洁就涉案房屋增值部分提出相关主张，于法无据，法院不予支持。
