北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某嘉、赵某兰向本院提出诉讼请求：1.依法确认赵某嘉与秦某河于2000年12月25日签订的《购房证明书》无效；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：赵某嘉与妻子周某娟（2020年病逝）有位于北京市昌平区D号宅院和房屋5.5间。赵某兰系赵某嘉、周某娟之女。1996年赵某嘉、赵某兰与朱某霞、朱某峰签订《宅基地使用协议书》，向其购买了位于北京市昌平区D号北侧的宅院及北房3间。2010年10月，昌平区人民法院判决确认“赵某嘉、赵某兰与朱某霞签订的《宅基地使用协议书》有效”。2000年12月25日，赵某嘉代表妻子周某娟和女儿赵某兰将本案中的两个宅院及8.5间房屋一同卖与昌平五街居民秦某河，并签订《购房证明书》。
因秦某河不是Y村集体经济组织成员，不具备购买该村宅院房屋的资格，故此双方签订的《购房证明书》无效。2016年1月30日，秦某河去世，其继承人为妻子郭某芝、长子秦某刚，次子秦某亮。经了解，秦某河生前将涉案D号宅院、房屋卖与居民吴某英，后又转卖给第三人吴某荣、苏某文夫妻，现由第三人吴某荣、苏某文控制使用。秦某河将涉案D号北侧宅院、房屋卖与第三人郑某卓、庄某贤夫妻，现由该二人控制使用。因为涉案宅院买卖合同的效力与第三人具有利害关系，据此，原告将涉案宅院的购买、使用、控制人作为第三人一并起诉。故原告诉至本院，请求如上。
被告辩称
被告秦某亮答辩称，2010年原告起诉秦某河。本案事情已经经历了三次诉讼，房子是我父亲买的，具体情况我不太清楚，我认为合同是有效的。
第三人吴某荣、苏某文答辩称，房契买方是苏某文，吴某荣不应作为第三人，2006年5月20日我们从吴某英手里买的，支付了6万元，之后两三年全部进行翻建及扩建（苏某文扩建），我们不同意原告的诉讼请求，翻建扩建之后苏某文夫妇一直在此居住，我们买的是前院。
第三人郑某卓、庄某贤答辩称，不同意原告诉讼请求，第1.买房和卖房之间合同已经实际履行，并且经过转手转卖，20余年已经形成事实的法律行为，合同应该认定为合法有效；第2.涉案房屋已经由郑某卓、庄某贤翻修改建扩建，房产价值早已不仅13000元，对于原告主张的房屋价值不认可；第3.我们是2002年1月12日从秦某河处买的，签订了协议，支付了42000元，现在房屋是郑某卓夫妇居住使用，我们买的是后院。
被告郭某芝、秦某刚未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
法院查明
赵某嘉与周某娟系夫妻关系，赵某兰系赵某嘉、周某娟之女，周某娟已去世。秦某河与郭某芝系夫妻关系，秦某刚、秦某亮系秦某河、郭某芝之子，秦某河系城镇居民，已去世。
2000年12月25日，赵某嘉与秦某河签订《购房证明书》，约定将家中的宅院出售，房屋共计八间半和院中所有树木一起出售，售价共计人民币壹万叁仟元。庭审中，原告称前院5.5间房屋（北房三间半、东屋两间）使用人是赵某嘉，后院3间房屋是二原告从朱某峰、朱某霞手中购买的，已经诉讼确认此购买后院宅基地的合同有效。
吴某荣、苏某文称前院5.5间房屋是2006年5月20日从吴某英手里买的，由苏某文和吴某荣实际控制使用，已经全部重新翻建、扩建了。郑某卓、庄某贤称后院3间房屋是2002年1月12日从秦某河手里购买的，由郑某卓和庄某贤实际控制使用，买的时候秦某河已经翻建了，之后又多次改建、扩建。
裁判结果
赵某嘉与秦某河于2000年12月25日签订的《购房证明书》无效。
房产律师靳双权点评
当事人订立合同，不得违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不得损害社会公共利益和第三人合法权益。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。1998年修正施行的《中华人民共和国土地管理法》、现行有效的《中华人民共和国土地管理法》均规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
本案中，《购房证明书》所涉及的标的是建筑集体土地上的宅基地房屋，并非一般房屋的买卖。赵某嘉、秦某河之间的《购房证明书》于2000年12月25日签订，无论是根据当时施行的《土地管理法》亦或是现行有效的《土地管理法》，涉案房屋的流转都只能发生在本集体经济组织成员之间，秦某河并非北京市昌平区Y村的集体经济组织成员，其并不享有购买涉案房屋的资格，故《购房证明书》因违反法律的强制性规定应属无效。故对于赵某嘉、赵某兰要求确认《购房证明书》无效的诉讼请求，法院予以支持。
