北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某坤向本院提出诉讼请求：1.确认我与a公司于2004年5月8日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令a公司立即为我办理位于北京市海淀区一号房屋的所有权证，将房屋过户登记至我名下；3、由a公司承担本案的诉讼费用。
事实与理由：2004年5月8日，我购买了a公司开发建设的位于北京市海淀区一号房屋，总价款937342元，双方签订了《商品房买卖合同》。我在2004年4月14日交付了a公司2万元，2004年5月8日交付a公司印花税469元，首付款177342元，2006年7月9日交付a公司740000元，合计交付购买房款937342元，已全部交清，我在2007年3月3日缴纳了18747元专项维修资金。
我于2004年4月底进住该房，已经装修过三次，我每年按照物业的规定，按时交付水费、电费、物业费，居住至今。因该房一房两卖，我以第三人的身份，分别参加了其他案件的举证、质证、辩论审理过程，两级法院生效的判决书均认定我的购房合同成立，我是真实的购房人。目前，为我办理产权证的障碍已被涤除，房产过户的条件成就，但a公司却迟迟不予办理，实属无奈，特向贵院起诉。
被告辩称
a公司辩称，我公司不同意周某坤的诉讼请求。因周某坤未缴纳完全部房款。2006年4月我公司发生了整体的股权转让，在这个时间节点前后的股东、员工是两拨不同的人。在股权转让的同时，B公司刻制了新的合同章等印章。新股东、老股东在转让协议中约定，涉案项目的收益归老股东所有，但是对外实施行为的主体仍是a公司，老股东个人不能对外签订合同。
a公司向本院提出反诉请求：1.判令周某坤向我公司支付房屋尾款74万元，并支付违约金162060元；2.反诉费由周某坤承担。
事实与理由：我公司与周某坤于2004年5月8日签订商品房买卖合同，其中附件四约定周某坤应于签订合同后15日内办理房屋按揭贷款，否则应当于签订合同后7日内以其他付款方式交付尾款74万元，但周某坤未在约定期限内办理按揭或缴纳尾款。按照合同第七条约定，周某坤应当按日向我公司支付逾期应付款万分之二的违约金。
周某坤针对a公司的反诉辩称，我不同意a公司的反诉请求。已生效的判决书中认定我已向王某支付尾款，且并无不当，法院认定我已支付了全部款项。a公司认可合同并主张尾款，印证了我是唯一的合法购房人。
法院查明
2004年5月8日，周某坤与a公司签订《商品房买卖合同》，约定周某坤购买a公司开发的位于北京市海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款937342元，双方约定付款方式为贷款支付，其中于合同订立之日支付房款总价的20%即197342元，贷款74万元；2007年3月，北京市居住小区管理办公室向周某坤发出专项维修资金交款通知，后周某坤交纳维修资金18747元。
a公司曾与案外人林某就购买涉案房屋在本院达成调解书，确认a公司为林某开具购房款全额发票，并协助林某办理涉案房屋的所有权证。后周某坤提出第三人撤销之诉，经本院审判委员会讨论决定，作出裁定书，决定再审。经审理后查明，周某坤于2004年4月14日向a公司（老股东）交纳2万元定金，同年5月8日交纳房屋首付款现金177342元。2013年4月12日，周某坤将尾款74万元以见面存取的方式交付a公司（老股东）的财务总监王某账户中，隔天到账。上述款项王某均为周某坤开具了收据。
周某坤于2004年5月办理了入住手续，并实际居住至今。再审审理认为，周某坤已经在交纳房款后实际占有使用并装修了诉争房屋，应该确认周某坤为房屋买卖合同的买受人。本院出具判决书，撤销本院之前调解书，驳回林某的全部诉讼请求。后林某不服提起上诉，北京市第一中级人民法院认定周某坤向王某支付购房尾款系依据已生效判决中认定a公司老股东享有诉争房屋的收益权。因王某获得a公司老股东端某授权收取房屋尾款，故周某坤向王某给付剩余尾款并无不当，据此驳回上诉，维持原判。
裁判结果
一、确认周某坤与北京a公司于2004年5月8日签订的《商品房买卖合同》有效；
二、北京a公司于本判决生效后七日内为周某坤办理位于北京市海淀区一号房屋的房屋所有权登记手续；
三、驳回北京a公司全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。a公司与周某坤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据判决书查明的事实，可以认定周某坤已经向a公司支付了全部购房款并实际入住至今，周某坤作为商品房买卖合同的买受人，履行了买受人的合同义务，a公司亦应当履行为周某坤办理房屋所有权证的合同义务。
合同中虽对办理产权登记的时间没有明确约定，但现距离合同签订已逾十余年，且涉案房屋已具备办证条件，故a公司应为周某坤办理房屋所有权证。周某坤已付清房款，故对于a公司要求周某坤支付房屋尾款及违约金的诉讼请求，法院不予支持。
