北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某向一审法院起诉请求：1.确认双方2019年3月28日签订的《离婚协议书》有效；……；4.判令赵某协助将北京市顺义区一号（1至3层全部）（以下简称一号）房屋转移登记至吴某名下；5.判令赵某承担本案诉讼费用。诉讼中，吴某撤回第一至第三项诉讼请求，将第四项诉讼请求变更为判令赵某按照房屋现价值936.93万元对吴某进行赔偿；第五项诉讼请求变更为判令赵某承担本案的诉讼费、鉴定费。
事实与理由：双方于2014年10月10日登记结婚，婚后育有两女，长女赵某雯，次女赵某丽。2019年3月28日双方签订《离婚协议书》，在北京市海淀区民政局协议离婚。《离婚协议书》约定赵某雯由赵某抚养，赵某丽由吴某抚养，登记在赵某名下的一号房屋归吴某所有，男方应于离婚后60日内办理房屋过户登记至女方名下。双方办理离婚后，赵某明确表示拒绝履行上述约定，拒绝将次女赵某丽交给吴某抚养，拒绝吴某对赵某雯的探视，同时就签署房产进行抵押，为了维护自身权益，诉至法院。
赵某在一审法院辩称，不同意吴某的全部诉讼请求。首先，吴某所主张的离婚协议所约定的房屋折价款没有合同依据和法律依据。虽然双方在离婚协议中就房屋归属进行了约定，但该约定仅就房屋的权属进行约定，即配合过户，并没有对如果发生不能过户的情形，承担何种违约责任进行明确约定，合同本身没有约定如果不能完成过户，由赵某支付房屋折价，所以吴某的诉讼请求没有任何依据。
其次，双方离婚协议所约定的房屋，并非双方的合法财产，属于约定无效。该房屋虽然登记在赵某名下，但并非赵某所有，该房屋是赵某母亲秦某所有，登记在赵某名下，属于借名买房。因为该房屋的房款全部由秦某支付，是秦某出售北京市海淀区的一套住房后，因为秦某名下还有两处房产，导致秦某不能购买第三套住房，故借名登记在赵某名下，该房屋的房产证等证件，均由秦某掌握，秦某一直在房屋内居住，该房屋实际为秦某所有。
本案双方在离婚协议中约定的不属于自己的财产，属于无权约定，吴某无权对该房屋主张权利，赵某也无权在离婚协议中就该房屋的归属进行处置。再次，吴某在离婚前，明确知晓该房屋不可能归其所有，属于明知该房屋的实际所有权人的状态，在其明知房屋实际所有权的情况下，强行在离婚协议就房屋产权进行约定，属于无效约定。
最后，赵某在签署离婚协议时，受到吴某的威胁，因吴某多次向赵某实施家暴行为，怕孩子受到伤害，无奈之下被迫签订离婚协议。综上，不同吴某的全部诉讼请求。
赵某上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.驳回吴某一审的诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一审、二审诉讼费由吴某承担。
事实和理由：吴某原审提出的要求赵某按照房屋（系指北京市顺义区后一号）现价值936.93万元对吴某进行赔偿没有事实依据和法律依据。吴某诉称，在双方离婚协议中，赵某承诺将涉案房屋确认由吴某所有，故要求将房屋过户，后自行变更要求等价赔偿，没有事实依据。在庭审中，赵某已经向法庭出示了多份证据，证明涉案房屋系赵某母亲秦某借赵某的名字购买的房屋，因为在当时购买房屋时，房款是秦某出售其名下位于北京市海淀区的一套自有住房所得的款项，适逢北京市执行房屋购买的调控政策，秦某在购买涉案房屋时，名下还有另外两套住房，根据调控政策，涉案房屋不能登记在秦某名下，故以赵某的名义购买了该房屋。
房屋全款是由秦某支付，房屋购买后也是由秦某居住使用，居住使用期间的有关涉房屋的物业、水电燃气等费用也是全部由秦某支付，有关房屋的证件、票据也全部由秦某掌握，以上种种事实，均可证明房屋属于借名买房，全部权利均由秦某所有，赵某没有该房屋的处置权，故赵某与吴某之间离婚协议书中关于房屋处置的约定属于无效约定。在离婚协议签订中，吴某采取了胁迫手段，使得赵某迫于无奈，才签订离婚协议书。根据双方之间的微信聊天记录，可以看出，吴某自始至终是完全知道房屋不属于赵某能够处置的财产，其迫使赵某签订该协议，采取了胁迫和暴力手段，庭审中赵某提供了就医情况证明，予以佐证。
一审法官没有认定上述事实，仅凭赵某与其母亲之间关于借名买房的诉讼撤案为由，认为是否借名买房无法查清，故承担不利后果，属于认定事实错误。赵某认为，涉案房屋属于借名买房，在离婚协议中，赵某无权就该房屋的权属进行处置，该财产不属于夫妻离婚时能够处置的财产，所以该条约定无效。一审法院不应就该房屋的价值归属进行判决。
被告辩称
吴某辩称，请求驳回赵某的上诉请求，维持原判。离婚协议是双方真实意思表示，并没有胁迫，一审中当事人已经陈述了，是在律师在场的情况下代书所签订的离婚协议。双方在离婚协议书签订时赵某是明知该房产归他自己所有才将房产协议约定给吴某，他对房产的状况和所有权是明知的。赵某在明知这个情况下在诉讼期间将房产转移给第三人，是对财产的恶意转移。所以应该驳回赵某的所有上诉请求，维持原判。
法院查明
2014年7月6日，赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买一号房屋，房屋成交价格为620万元，赵某应在合同签署当日支付购房定金贰拾万元整（含之前定金协议伍万元整）；在2014年8月31日之前支付该房首付款80万元整；在2014年9月30日之前支付该房首付款80万元整；双方约定在2014年12月31日之前办理该房屋权属转移登记手续，办理权属转移登记手续当日，支付剩余房款440万元，同时办理交税过户手续。
2014年7月7日，秦某支付卖房人15万元；2014年8月26日，支付80万元；2014年9月26日支付80万元；2014年12月15日支付439万元。2014年12月25日，一号房屋登记在赵某名下。
2014年10月10日，吴某与赵某登记结婚，婚后于2015年11月3日生育长女赵某雯，于2017年12月26日生育次女赵某丽。
2019年3月28日，双方签订《离婚协议书》，内容：一、男方赵某与女方吴某同意离婚。……三、财产处理：1、位于男方名下的一号房屋归女方吴某所有，男方应于离婚后60日内办理房屋过户登记至女方名下；2、男、女双方各自名下存款归各自所有。四、债权债务：双方无共同债权债务。五、双方无其他纠纷。本协议自双方签字并登记离婚后生效。
2019年4月，秦某起诉赵某合同纠纷，要求赵某履行双方之间的借名买房协议并将一号房屋产权转移登记至秦某名下。2019年5月24日，赵某通过赠与的方式将一号房屋产权转移登记至秦某名下。后，秦某撤回对赵某的起诉。
诉讼中，法院根据吴某的申请，对房屋评估，价值总价为936.93万元。双方对于离婚协议中财产分割条款的效力存有争议，赵某称离婚协议书系受吴某胁迫被逼才签订的，赵某提交了双方的微信聊天记录、受伤照片及诊断，吴某认可证据的真实性，但不认可证明目的，微信聊天记录不能证明吴某逼迫赵某要房产，反而能看出是赵某考虑到吴某带孩子无处居住才把房子给吴某，双方在离婚前，多次协商沟通才确定的离婚协议的内容，吴某不认可赵某受伤与其有关。此外，吴某称赵某婚内出轨，为了逼迫其离婚，才同意房产过户，但吴某并未就赵某出轨提供相关证据。
此外，赵某称一号房屋系秦某借其名义购买，虽然房屋登记在其名下，但房屋实际产权人为秦某，其无权处分一号房屋，故离婚协议中关于房屋产权归吴某所有的内容系无权处分，应属无效，吴某对此不予认可，称一号房屋系秦某为双方购置的婚房，秦某的出资应视为对双方的赠与，一号房屋系吴某、赵某的夫妻共同财产，赵某有权处分，即使无权处分也不影响离婚协议的效力。
法院认为：双方签署的《离婚协议书》系双方真实意思表示，不具备法律规定的无效情形，应属真实有效，双方关于房产分割的条款对双方具有法律约束力，具体理由如下：
第一，双方签署的《离婚协议书》系经过双方协商沟通后签订的，赵某提交的证据不足以证明吴某对其存在胁迫的情形，该协议系双方的真实意思表示，此外，赵某未在一年内主张撤销《离婚协议书》，现已过除斥期间，且受胁迫并非导致合同无效的法律事由，故法院对于赵某以受胁迫为由要求确认《离婚协议书》房产约定条款无效的主张不予支持；
第二，物权登记具有公示公信的效力，一号房屋登记在赵某名下，虽然赵某称该房屋系秦某借其名义全款购买，但秦某以借名买房为由向赵某提起合同纠纷后，自行撤诉，双方所谓的借名买房一节未有认定，秦某、赵某应当自行承担不利的法律后果，赵某关于一号房屋归秦某所有的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持；
在秦某、赵某未推翻一号房屋物权登记效力的情况下，赵某处分房产的行为不构成无权处分，此外，无权处分亦非法律规定的无效的情形，故赵某以无权处分为由要求确认《离婚协议书》房产约定条款无效的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持；
第三，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。无论一号房屋系赵某的婚前个人财产还是赵某与吴某的夫妻共同财产，均不影响《离婚协议书》中财产分割条款的效力，
民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。双方明确约定一号房产归吴某所有，赵某配合吴某办理房产过户手续，赵某在明知双方约定的情况下，在吴某不知情的情况下将房产转移至秦某名下，具有明显的恶意，赵某当庭表示无法继续履行过户义务，应当按照房屋现价值赔偿吴某的可得利益损失，现吴某要求赵某按照房屋现价值进行赔偿的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。
裁判结果
一审判决：赵某于本判决生效后七日内赔偿吴某房产损失9369300元。
二审判决：
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。本案中，《离婚协议书》系经双方协商沟通后签订，现赵某虽主张存在胁迫情形，但其提交的证据不足以证明其主张，且赵某未在一年内主张撤销《离婚协议书》，现已过除斥期间，故该《离婚协议书》合法有效，对双方均有约束力。
该离婚协议中所涉一号房屋登记在赵某名下，虽然赵某称该房屋系秦某借其名义全款购买，但秦某以借名买房为由向赵某提起合同纠纷后自行撤诉，双方所称的借名买房一节未有认定，秦某、赵某应当自行承担不利的法律后果，故赵某关于一号房屋归秦某所有的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。
现赵某擅自通过赠与的方式将一号房屋产权转移登记至秦某名下，导致吴某《离婚协议书》项下的房屋权利实现困难，吴某主张赵某按照房屋评估价格补偿其损失，于法有据。
