北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某刚向一审法院起诉请求：1.解除吴某刚与赵某君于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；2.赵某君、齐某彩返还吴某刚购房款160万元；3.赵某君、齐某彩给付吴某刚经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）；4.诉讼费由赵某君、齐某彩承担。
赵某君上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判由赵某霞返还吴某刚房款1600000元、赵某霞赔偿吴某刚违约金1500000元；3.本案诉讼费由吴某刚、赵某霞共同承担。
事实与理由：案涉房款由赵某霞收取，赵某霞也认可该事实，故应由赵某霞承担返还房款的责任。吴某刚签订合同时明知房屋实际权利人为赵某霞，其真实意思表示系与赵某霞签订合同，因此案涉房屋买卖合同的双方是吴某刚与赵某霞，一审判决赵某君承担违约责任显属不当，赵某君不应承担违约责任。
被告辩称
吴某刚辩称，同意一审判决。
赵某霞辩称，同意赔偿吴某刚购房款及违约金。
齐某彩述称，同意赵某君上诉请求。
法院查明
2013年8月1日，吴某刚（买受人）与赵某君（出卖人）签订《房屋买卖协议书》，约定：“现有北京市大兴区一号（即涉案房屋），房主赵某君，商品房一套，卖给吴某刚，房款160万元整，一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到吴某刚名下，过户中发生的一切费用都由原房主赵某君承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到吴某刚名下，房主赵某君按每日5000元违约金支付给吴某刚。过户后房屋交给吴某刚。如中途双方有一方在协议执行中违约，向对方支付2倍违约金，即3200000元整。”
协议签订当日，吴某刚向赵某霞的工商银行账户汇入1600000元。赵某君与赵某霞共同向吴某刚出具收条，载明：“今收到吴某刚交来购买坐落大兴区一号（即涉案房屋）房屋款1600000元。因吴某刚向赵某君转卡失败，改为吴某刚向赵某霞卡转入人民币1600000元整。”收条尾部有赵某君、赵某霞的签字及捺印。
2016年7月26日，吴某刚因房屋买卖合同纠纷将赵某君诉至一审法院，一审法院出具民事调解书，内容为：一、吴某刚与赵某君于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效。
2017年8月4日，吴某刚又将赵某君诉至一审法院，请求一审法院判决赵某君协助吴某刚办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费，并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被一审法院查封且存在抵押登记，房屋买卖协议存在继续履行的障碍，客观上暂无法办理产权过户手续，且吴某刚经一审法院依法释明仍未变更诉讼请求，故一审法院，判决驳回吴某刚的诉讼请求。
另查，2012年12月24日，M银行（以下简称M银行）作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记，该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记，注销原因为贷款结清。2014年2月21日，C公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。
C公司与赵某杰、赵某君借款合同纠纷一案，一审法院判决：一、赵某杰偿还C公司借款本金
5000000元并支付借款利息；二、赵某杰支付C公司律师代理费136600元；三、如赵某杰未履行上述第一项、第二项义务，则C公司对赵某杰名下位于北京市大兴区房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权；如赵某杰未履行上述第一项、第二项义务，则C公司对赵某君名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后，赵某杰、赵某君未如期履行判决书确定的义务，C公司向一审法院申请强制执行，一审法院执行过程中，一查封涉案房屋。后邹某静以其受让C公司就享有的全部债权为由，申请变更为申请执行人，后吴某刚就涉案房屋提出案外人异议，一审法院裁定中止对涉案房屋的执行。邹某静不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院判决：准许执行北京市大兴区一号房屋。吴某刚上诉后，北京市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。
一审庭审中，针对赵某霞陈述涉案房屋系其用其弟弟赵某君的名义购买，购房款系其实际收取及使用，其愿意承担本案相关法律责任，吴某刚称：我方认为法律上不存在借名买房的事儿，我方是和赵某霞联系，但房主为赵某君，后续多项判决主体均为赵某君，具体赵某霞与赵某君之间对房屋的约定与我方无关，虽然赵某霞当庭认可是其原因导致没有过户，愿意承担各项责任，但本案中我方仍要求由赵某君、齐某彩承担责任，不要求由赵某霞承担相关责任，其内部之间的关系由其内部自行解决。
赵某君、齐某彩称：我方认为应由房屋实际权利人赵某霞承担相应责任，借名买房的行为并不为法律所禁止。赵某霞称：吴某刚当时知道我是用我弟弟的名义买的，他也没有异议，希望吴某刚实事求是，我愿意承担本案的责任。
法院认为，根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决，可以判定赵某君未按房屋买卖合同约定履行过户义务，导致无法实现合同目的，属于违约行为。关于赵某霞与赵某君之间借名买房的问题，并不妨碍吴某刚行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故，吴某刚要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求赵某君退还房款160万元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。
对于吴某刚要求赵某君赔偿经济损失190万元（房屋差价，因执行局拍卖房款为350万元，主张差价损失）的诉讼请求，因赵某君系违约方，应对吴某刚的合理实际损失予以赔偿，但对于具体赔偿数额，法院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定为由赵某君一次性赔偿吴某刚实际损失150万元。
吴某刚要求齐某彩共同承担本案给付责任的主张，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。二审诉讼中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。
裁判结果
一审判决：一、自判决生效之日起解除吴某刚与赵某君于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》；二、赵某君于判决生效之日起十日内返还吴某刚房款1600000元；三、赵某君于判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失1500000元；四、驳回吴某刚的其他诉讼请求。
二审判决：
一、维持北京市大兴区人民法院判决第一、二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院判决第三、四项；
三、赵某君于本判决生效之日起十日内赔偿吴某刚经济损失800000元；
四、驳回吴某刚的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对于《房屋买卖协议书》的解除均不持异议，法院不再赘述。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，二审中双方争议焦点为：一、《房屋买卖协议书》解除的法律后果承担主体；二、经济损失赔偿数额标准。
关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵某君与吴某刚签订的《房屋买卖协议书》合法有效，双方应依约履行。依据双方的约定，买受人吴某刚支付完毕房款后，作为出卖人的赵某君并未履行协助办理过户的义务。根据查明的事实及生效判决的确认，因赵某君原因致使房屋买卖协议存在履行障碍，无法办理房屋产权过户手续，合同目的无法实现。故吴某刚提出解除《房屋买卖协议书》及要求返还购房款应予支持。
关于焦点二，本案中，虽吴某刚因赵某君的违约行为导致房屋无法办理产权转移登记手续而给其造成损失，但吴某刚与赵某君签订房屋买卖协议时涉案房屋存在抵押情形，吴某刚对于房屋因存在抵押不能过户的风险应有预见，并且案涉房屋的实际价款相对较低。基于违约过失相抵原则，考量本案的具体情形，法院以房屋买卖价款与解除合同时房屋市场价之差价为基础，兼顾当事人对合同不能履行的过错程度、当事人损害原因力大小等因素，酌情确定赵某君一次性赔偿吴某刚经济损失800000元。
至于赵某君所述赵某霞应承担相应的法律责任一节，系其二人之间关系，赵某君可另行解决。
