北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向一审法院起诉请求：1.确认涉案房屋归赵某杰所有；2.孙某英协助赵某杰办理变更涉案房屋所有权登记手续。
赵某杰上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵某杰的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决对赵某杰与孙某英之间的关系等情况描述错误，双方当时属于男女朋友关系且已谈婚论嫁，购买涉案房屋时已同居生活。2.一审法院认定事实错误。因赵某杰户籍在湖北、收入低，不符合贷款资质，故借用孙某英的名义购买北京市一号房（现为北京市一号房屋，以下简称涉案房屋）。双方虽未签订书面借名买房协议，但双方之间的短信记录可以证明孙某英曾与赵某杰商议，请求赵某杰将涉案房屋出售以帮助孙某英偿还债务，因此赵某杰是涉案房屋的实际产权人。
赵某杰在一审中提交的证据可以证明，在涉案房屋的购买过程中，提出购买主张、作出购买准备、选定房屋、具体实施购买行为、交付购房定金并办理相关手续等事宜均由赵某杰直接完成，赵某杰交纳了定金1万元和购房款2万元，偿还了一部分贷款16.1万元，接收房屋、进行装修也全部由赵某杰处理，赵某杰支付了装修费，交纳了物业费、取暖费；涉案房屋一直由赵某杰居住使用，而孙某英对涉案房屋不闻不问。退一步而言，即使不能认定涉案房屋系赵某杰单独所有，也至少应当认定赵某杰和孙某英对于该房屋共同所有。
被告辩称
孙某英辩称，同意一审判决，不同意赵某杰的上诉请求和理由。双方不存在借名买房法律关系，涉案房屋系孙某英全额出资购买，归孙某英个人所有。
法院查明
2005年6月29日，孙某英（买受人）与北京Y公司（出卖人，以下简称Y公司）签订《商品房买卖合同》，约定孙某英购买Y公司开发的涉案房屋（后正式更名为北京市一号），单价每平方米12635元，总金额2420613元。付款方式为：银行按揭，签约当日39%首付款，金额930613元，61%按揭，金额1490000元，按揭期限15年。2005年7月8日，孙某英（借款人、抵押人）与银行（贷款人、抵押权人）及Y公司（保证人）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定孙某英贷款149万元，涉案房屋作为抵押物。还款方式为等额本息还款。2005年8月16日，孙某英取得涉案房屋所有权证书。房屋所有权证书原件、首付款购房发票原件由孙某英持有，贷款购房发票原件由赵某杰持有。
就涉案房屋购房款支付情况，查明事实如下：
1.双方无异议的付款情况。（1）首付款的支付。2005年6月28日，孙某英开立银行账户，分两笔100万元、64164.39元通过孙某英的其他账户将上述款项存入该账户。2005年6月29日，赵某杰代孙某英向周某贤账号转账1052858.39元。就周某贤身份，双方均认可系Y公司售楼人员指定将首付款等费用交给该人。经法院询问双方均称现无法联系到周某贤。孙某英主张赵某杰当时也是该项目售楼人员，赵某杰对此不予认可，孙某英对该主张未提交证据。上述款项中，930613元为涉案房屋首付款，其余部分为契税等费用。
（2）贷款的偿还。涉案房屋系以孙某英名义办理的贷款，还款以合同约定的孙某英名下的账户还款，从2005年7月8日还款开始至2020年7月8日，还款期限已经届满，还款账户贷款本利共计偿还金额为2186086.79元，贷款已经还清。
2.双方有异议的付款情况：
（1）赵某杰主张其一共分4笔支付偿还贷款16.1万元。孙某英认可收到上述款项且未退还赵某杰，但主张上述款项并非购房款或用于偿还贷款，而是其他用途。孙某英未就其主张提交证据证明。
（2）赵某杰主张其曾以其本人名义交纳购房定金10000元以及购房款20000元，法院综合审判庭在审理其他案件中，从Y公司调取了上述收据，其中定金收据两张，时间为2014年12月，金额共计1万元；房款收据1张，时间为2005年5月，金额为2万元。孙某英对该证据的质证意见为赵某杰当时在售楼处工作，收据是怎么产生的不清楚，涉案房屋购房款只有首付款和按揭款，并不存在其他费用。
就房屋实际居住使用情况，经查明事实如下：涉案房屋自2005年交付使用以来，一直为赵某杰实际居住使用，孙某英并未在该房屋中实际居住。赵某杰向法院提交工程预算单、物业费、供暖费发票等证据证明其居住情况。对于居住使用情况，孙某英予以认可，但主张系给赵某杰借住。
就孙某英与赵某杰之间的关系，赵某杰主张双方2001年相识，孙某英其时已结婚，对其追求后双方发展为情人关系并长期同居至购买房屋时的2005年，基于双方之间的关系，赵某杰借孙某英之名购买了涉案房屋；孙某英主张双方并非情人关系，只是曾发生过几次男女关系，2003年、2004年间就已经分开，购买房屋时双方已经分开。
赵某杰提交2013年双方短信聊天记录节选，其中显示孙某英和赵某杰商量将涉案房屋卖掉偿还外债，以后好起来会予以补偿，赵某杰予以拒绝。孙某英对于聊天记录节选的真实性予以认可，其未就补偿具体所指的内容进行明确的解释。
本案审理过程中，经法院释明，赵某杰明确其系基于与孙某英之间存在借名买房关系提出相应诉讼请求。孙某英对此不予认可。
法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
本案中，赵某杰主张其系借孙某英的名义购买涉案房屋，但双方之间并无借名买房的书面合同，而在双方聊天往来记录中以及赵某杰提交的其他证据中，均无法体现孙某英与赵某杰之间就借名买房曾达成过合意，因此综合双方提交的其他证据现不足以证明双方之间存在借名买房的关系。现赵某杰据此要求确认涉案房屋归其个人所有并要求孙某英办理产权变更手续的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
二审中，双方均未提交新证据，双方均不认可存在情人关系。
裁判结果
一审判决：驳回赵某杰的全部诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
本案中，赵某杰主张其借用孙某英的名义购买涉案房屋，应当对赵某杰与孙某英之间存在借名买房法律关系提供证据予以证明。赵某杰在本案所提现有证据，不足以证明其与孙某英之间存在借名买房法律关系，法院未支持赵某杰本案所提确认涉案房屋归其个人所有并要求孙某英办理产权变更手续的诉讼请求，并无不当。双方之间就涉案房屋如存在其他法律关系，可另行主张。
