北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某峰向一审法院起诉请求：1．判决赵某兰、赵某聪、赵某达协助配合赵某峰将北京市丰台区一号房屋（下称一号房屋）所有权转移登记至赵某峰名下；2．诉讼费用由赵某兰、赵某聪、赵某达共同承担。
赵某峰上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持赵某峰的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由赵某兰、赵某聪、赵某达承担。事实与理由：一、赵某峰与赵某英存在借名买房关系，就借名买房形成了合意，一审判决认定无法确认赵某峰与赵某英之间存在借名合意属于事实认定有误。二、案涉房屋的购房款由赵某峰全部支付且房屋权益为赵某峰实际享有，一审判决认定赵某峰提交的证据不足以证明赵某峰支付了房屋转让费属于事实认定有误。
首先，案涉房屋的购房款均是由赵某峰全部支付；其次，对于案涉房屋适用赵某英工龄折算，一审判决仅以案涉房屋使用赵某英的工龄折算，否认赵某峰和赵某英的借名买房关系缺乏法律依据，有违公平正义；再次，案涉房屋的权益为赵某峰实际享有，赵某峰从1986年实际取得后，一直由赵某峰实际占有、居住、使用至今，对于此情况，被上诉人均没有异议。
三、本案赵某峰与赵某英之间的借名买房的事实，从赵某峰提交的证据看，形成完整的证据链，能够高度证明存在借名买房的事实以及实际购房人和房屋所有人为赵某峰，一审判决认定错误，严重损害赵某峰的合法权益，有失公平。四、赵某峰作为实际购房人有权要求赵某兰、赵某聪、赵某达办理房屋产权转移登记手续，且案涉房屋具备产权转移登记条件，赵某峰也符合北京市购房登记的相应资格。五、关于工龄折扣问题，虽然案涉房屋使用了赵某英的工龄折扣，但购房款全部为赵某峰支付，并不影响赵某峰与赵某英的借名买房合意以及借名买房关系的成立，也不影响赵某峰是实际购房人的事实。
工龄折算或者优惠只是属于一种政策性补贴而非财产或者财产权益，关于购房使用赵某英的工龄折扣，赵某英及赵某兰、赵某聪、赵某达均知情且没有任何异议。
被告辩称
赵某兰、赵某聪辩称，同意一审判决，不同意赵某峰的上诉请求和理由。一号房屋是父亲作为职工享受的福利分房，从承租到产权证明以及证件都是父亲赵某英的名字，我们认为应当属于遗产。父亲生前曾经作出过口头遗嘱，对于其名下所有的财产做过公平分配，即四人平均分配。
赵某达辩称，同意赵某峰的上诉请求和理由。一、一审判决中未对我和赵某兰通话录音中的内容进行审理和认定，从通话录音的内容可以还原我父母去世之前，我父母是怎么安排由赵某峰自己出钱买下案涉房屋的事实。这些都是父母生前的真实意思表示，同时通话录音中也说了两次购房款都是赵某峰独立支付的，而且我们姐弟四人对于父母在世之前的安排以及买房的事宜没有任何异议。
二、我反映的事实就是父母安排赵某峰两次出钱买下案涉房屋，赵某峰出钱后案涉房屋归其所有，这个事实是父母与赵某峰以及我们姐弟达成的合意，我们当时都没有异议。三、我父亲在1984年分的房子是合租房，是两位职工共居在一个房子，后来有政策可以互相给转让费，由一家承租的时候，才有这个方案，由赵某峰向孙某洁购买案涉房屋的一半，并且是由市价购买，这里还有政策问题，如果我父亲不让赵某峰买，按照现在政策，同一单元的两个住户是没有资格购买一个单元房的。赵某峰的第一次出资使得我父亲购买案涉房屋的购房资格了。
法院查明
赵某英与刘某玉于1970年登记结婚，二人育有长女赵某兰、次女赵某聪、长子赵某峰、次子赵某达。刘某玉于2011年6月29日死亡，其父母均先于其死亡。赵某英于2017年12月19日死亡，其父母均先于其死亡。刘某玉、赵某英生前均未留有遗嘱。
一号房屋原系单位所有的公有住宅，租与郑某梦和赵某英共同居住使用。2001年4月8日，经单位批准，赵某英和郑某梦签订《协议书》，约定：郑某梦愿意将其所居住的一号房屋两居室的一半转让给赵某英，赵某英付45000元给郑某梦作为补偿，郑某梦在10天内搬出一号房屋；郑某梦所居住的房租交至2001年4月，今后所有费用（包括电视有线费）都由使用人负担。
2007年6月20日，甲方单位与乙方赵某英签订《职工购买住宅楼房合同》，约定：乙方以44217元购买一号房屋，建筑面积63．84平方米；乙方享受折扣。本案双方在庭审中认可购买一号房屋时享受了父亲赵某英的工龄折扣。赵某峰、赵某达主张该工龄折扣已由父母赠与赵某峰。
2008年2月22日，一号房屋登记至赵某英名下。
庭审中，赵某峰主张2001年的房屋转让费和2007年的购房款均由其出资，一号房屋应由其所有，并提交居住证明，煤气费、电改费、光缆费、水费、房费、卫生费、供暖费收款凭证，联通宽带、有线电视业务单据等佐证。赵某兰、赵某聪对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，并称赵某峰居住日常缴费属于正常情况，不能证明房屋是赵某峰购买。赵某达对上述证据的真实性和证明目的均予认可。
为证明赵某兰认可赵某峰出资购房，赵某峰提交微信聊天记录、赵某达提交通话录音予以佐证。
法院认为，本案中，赵某峰主张其借用赵某英名义出资购买一号房屋，双方之间虽未签订书面借名协议，但根据双方的意愿和家庭协商，双方达成了口头上的借名合意，其与赵某英之间应为事实上的借名买房合同关系。就此节，由于赵某英已故，在认定赵某峰与赵某英之间是否存在真实的借名购房合同关系，法院着重从以下两个方面进行审查：一是双方之间是否存在借名的合意，二是房款是否为赵某峰支付且房屋权益是否为赵某峰实际享有。具体而言，赵某峰提交的居住证明、日常生活票据及各方陈述仅能证明其长期在一号房屋居住、生活，实际享有房屋权益，其主张借用赵某英名义出资购买一号房屋，仅有证人证言和赵某达的认可，未有其他直接证据佐证。
虽然赵某峰之妻在2001年有大额取款的行为，但取款事实不能直接证明款项用于支付房屋转让费，且即便房屋转让费、购房款由赵某峰支付，但考虑一号房屋购房款折算赵某英工龄折扣的事实，从现有证据来看，法院亦无法确认赵某峰与赵某英之间存在“借名”的合意，且赵某峰、赵某达又主张工龄折扣系赵某英赠与赵某峰。因此，对赵某峰以存在借名购房合同关系为由要求其他当事人协助办理房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
一审判决：驳回赵某峰的诉讼请求。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
赵某峰上诉称其借用其父亲赵某英名义购买案涉一号房屋，案涉房屋的购房款全部由其个人支付，因此其与赵某英之间成立事实上的借名买房合同关系，赵某兰、赵某聪、赵某达应当协助其办理所有权变更登记手续。因赵某英现已去世，故对于赵某峰与赵某英之间是否成立借名买房合同关系，需结合双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的占有使用收益情况以及双方之间的身份关系等因素综合判定。
首先，赵某峰与其父赵某英之间并未就借名买房一事签署任何的书面协议，赵某峰上诉称因赵某英召开家庭会议告知所有家庭成员案涉房屋系其购买、归其所有，仅赵某达一人予以认可，赵某兰、赵某聪对此并不认可。其次，赵某峰虽然上诉主张案涉房屋的转让费、购房款均是由其个人支付，但仅有赵某达的认可和邻居的证人证言等间接证据，尽管赵某峰之妻在2001年有大额取款行为，但该事实并不能直接证明案涉房屋的转让费系全部由赵某峰支付。且即便认定房屋的转让费、购房款系由赵某峰支付，也无法以此认定赵某峰与赵某英之间即达成借名买房的合意。
赵某峰所持的居住证明、日常生活票据等仅能证明其长期在案涉房屋内生活居住，亦不能由此推断出其与赵某英之间成立借名买房的关系。最后，案涉房屋系向赵某英所在单位购买的单位公房，赵某峰认可该房屋购买之时享受了赵某英的工龄折扣优惠。
综合以上事实，赵某峰、赵某达提交的证据虽可以证明购房款系由赵某峰支付，但仅有支付购房款的行为，无借名买房的合意，从现有证据无法认定赵某峰与赵某英之间成立借名买房关系，赵某峰上诉以此为由要求其他当事人协助其办理房屋所有权变更登记手续的要求缺乏充分依据，法院不予支持。
