北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某文诉称：周某鹏与宋某玲为夫妻关系，婚后育有子女四人，分别为：长子周某文、二子周某峰、三女周某霞、四子周某阳。周某鹏于2001年11月18日死亡，母亲宋某玲于2004年3月13日死亡。周某峰与秦某菲为夫妻关系，两人育有周某丹，周某涵两个女儿。周某峰于2011年10月7日死亡，周某鹏和宋某玲在婚姻存续期间购买位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称争议房屋），现由周某阳占用。
争议房屋周某阳没有出过钱。二老去世前是正式职工退休有退休金，周某阳没有正式工作，是借住父母房子，花的是父母的钱。父母去世以后争议房屋一直是周某阳占用，这个过程中没有给其他继承人支付费用。这个过程中如果将房屋出租是有收益的。父母去世后子女对涉案房屋均有继承权，我积极与周某阳、周某霞等协调继承分割事宜，但始终无法达成一致，现诉至法院，请求依法分割继承争议房屋，我要求继承该房屋25%的份额。
被告辩称
秦某菲、周某涵辩称：不同意周某文的诉讼请求。争议房屋确实是两位老人的遗产，但是我们认为这个房子应当由周某阳所有，由他来继承。涉案房屋是1979年二老的单位分的福利房，因为当时周某霞和周某阳提出要和二老一起住，单位考虑到家庭情况，所以才分了这个三居室。1992年房改，父母把我们叫到一起，说房子要留给周某阳所有，全家人都表示同意。
当时以周某鹏的名义购买了争议房屋，签订的合同，用了两位老人的工龄，一共支付了七千多元的购房款。其中有五千元是周某阳出的，余款是周某鹏出的。周某阳是从小和老人生活的，周某阳一家对两位老人的照顾较多。老人还在世的时候没有法律意识立遗嘱，但是征求了我们意见之后有意愿把房子给周某阳，当时周某文也同意这个意见。母亲去世之后，我们一家人召开家庭会议，老人的意思就是把房屋留给周某阳他们家，只是因为缺乏法律意识，所以没有留遗嘱。
周某文没有为老人尽孝，在照顾父母方面没有付出。关于周某峰的三个继承人之间不需要再细分，共同共有即可。
周某丹辩称：我对继承部分不发表意见，但是周某文陈述不符合事实。我对于我自己应该分得多少份额不发表意见，请依法裁判。
周某霞辩称：不同意周某文的诉讼请求。认可秦某菲的陈述。对于我应当继承的份额，请法院依法裁判周某文不赡养老人，对老人精神虐待。
周某阳辩称：不同意周某文的诉讼请求。争议房屋应当由我一人继承。一是二老生前已经确定该房屋归我所有，且所有家庭成员对此均表示同意，是通过多次家庭会议口头确认的。争议房屋是周某鹏单位的福利分房，二老是一个单位，当时因为周某霞和我属于未婚大龄异性子女，故此才分得三居室。该房屋1992年房改，买房的时候二老就已经决定这个房子给我，所以老人的意思是让我出5000元，我出资占总购房款的三分之二以上。这个事情全家都知晓并表示同意。
后来争议房屋就是按照老人的方案购买的，登记在周某鹏名下。在宋某玲去世后，四个子女就遗产分割曾经开过家庭会议，就是周某霞陈述的情况。其他继承人都认可争议房屋由我继承，还附有条件，说是3.7万元的现金遗产由我分得7000元，其他人每人分得1万元，而且现金的分配方案已经执行。我认为周某文实际上是放弃了对本案房屋的继承权。
在日常生活中，我和二老一起共同居住，并且对二老履行了主要的赡养义务，在分配遗产时应予以多分。
法院查明
周某鹏与宋某玲于1941年登记结婚，二人均系初婚，婚后育有四个子女，即周某文、周某霞、周某阳、周某峰。上世纪90年代以周某鹏的名义购买了争议房屋，1993年登记在周某鹏名下。一直是由两位老人同周某阳居住使用。2001年11月8日周某鹏去世，去世之后未处理其遗产问题，2004年3月13日宋某玲去世，去世后也未对争议房屋进行处理。2011年10月7日周某峰去世，去世时第一顺位继承人是配偶秦某菲、女儿周某涵和周某丹。现争议房屋仍然由周某阳一家使用。周某鹏与宋某玲没有留下遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议等文件。周某峰也没有留下遗嘱、遗赠、遗赠抚养协议等文件。
案件审理过程中，周某霞提出对争议房屋2020年价值进行评估，结论为争议房屋总价418.86万元。周某文当庭表示要求依法继承相当于争议房屋评估价值四分之一的折价款。周某阳表示如果法院判决争议房屋其他人也有继承份额，愿意按照评估总价购买其他人的份额。
裁判结果
一、位于北京市朝阳区一号房屋由被告周某阳继承，被告周某阳于本判决生效之日起七日内支付原告周某文、被告周某霞各八十三万七千七百二十元，支付被告周某丹、被告周某涵、被告秦某菲八十三万七千七百二十元。
二、驳回原告周某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
待继承的遗产，也就是涉案房屋属于周某鹏与宋某玲的夫妻共同财产。两位老人生前均没有留下遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议，故应当按照法定继承的原则处理遗产。周某阳表示家庭内部曾经达成口头协议，争议房屋由他一人继承，但没有提供充分的证据证明，各方当事人对此问题存在异议。但可以确定的是周某阳在二位老人生前与他们一起生活，尽到了较多赡养义务，法院对此酌情予以考虑。就周某文是否应尽而未尽赡养义务的问题，虽然庭审中部分继承人提到这点，但从在案证据来看，法院难以确定这一情况确实存在。
综合全案情况分析，法院确定争议房屋周某阳继承40%份额，周某霞、周某文各继承20%份额，周某丹、周某涵、秦某菲继承20%份额（共同共有）。继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。因周某峰于被继承人去世后遗产分配前去世，发生了转继承，属于他的20%份额具体应当在他的继承人之间如何分配可另案解决。考虑到争议房屋目前的使用状况，从充分发挥不动产的使用效能，有利生产、方便生活角度出发，结合当事人的意愿，法院最终确定争议房屋由周某阳继承，由他向其他继承人支付折价款，折价款的数额以评估价格为基准，按照应继承的比例折算。
