北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告牛某峰向本院提出诉讼请求：1．对位于北京石景山区一号、北京石景山区二号二处房产进行继承和分割；2．由三被告承担本案诉讼费。
事实与理由：牛某德、秦女士系原、被告之父母，秦女士留有位于北京石景山区一号、北京石景山区二号房产。母亲生前无遗嘱，未与他人签订遗赠抚养协议。各继承人就房产继承未协商一致，因此向贵院起诉。
被告辩称
被告牛某霖辩称：就原告主张的两处房产，其他继承人均表示放弃继承权并同意由牛某霖继承，上述放弃继承的意思表示均进行了公证，故涉案两处房产均应由牛某霖继承所有。
被告牛某明辩称：原、被告曾达成房产分割协议，为了方便房屋上市出售，除牛某霖外的继承人在公证处做了放弃继承公证，该放弃继承公证并非当事人的真实意思表示，要求按照协议确认各继承人在房屋中所占的份额。
被告牛某朗辩称：同牛某明意见一致。
第三人T公司述称：涉案房屋无法上市交易，但未明确不允许继承分割。
法院查明
秦女士与牛某德系夫妻关系，二人育有牛某霖、牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗五名子女，牛某德于1989年9月14日死亡，秦女士于2014年8月26日死亡，二人生前未留有遗嘱或遗赠抚养协议。
秦女士系离休干部，牛某德享受副部级住房待遇。1993年12月，秦女士与T公司签订《房屋买卖契约》，约定由秦女士以成本价10894．13元购买位于北京石景山区一号（以下简称一号房屋），1994年12月12日，该房屋登记于秦女士名下。2002年6月6日秦女士与T公司签订《房屋买卖协议》，约定秦女士以成本价12671元购买位于北京石景山区二号房屋（以下简称二号房屋），以上房屋价格折算了牛某德、秦女士工龄，该房屋于2003年10月16日登记于秦女士名下。
2015年7月6日，牛某霖、牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗签订《房产处分协议》，对于上述两处房产达成如下分割意见：1．两处房产由五人共同享有，每人份额五分之一。2．为了遗产分割方便，牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗同意先将上述两处房产过户到牛某霖一人名下。房产过户过程中牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗为了过户进程顺利而做出的放弃遗产声明不得作为任何一方拒绝分割遗产的抗辩理由。
在房产过户到牛某霖名下之后，将房屋出售。无正当理由，任何人不得以任何理由拖延房屋出售进程，如拖延房屋出售进程的超过3个月的，则3个月后每天应向每个协议人承担按照日100元迟延履行违约金。3．房产出售后所得款项必须由五人平均分配，每人各得全部款项的五分之一；如由于任何一方拒绝履行款项分配义务，则其他受损方有权依照本协议向其主张损失赔偿。
4．房产交易必须征得全部协议人同意，否则不能交易；如任何一方未经其他协议人同意自行转让、出售、赠与或采取其他措施处分房产所有权与使用权的，该行为无效……
2015年12月31日，牛某峰、牛某朗、牛某阳、牛某明向公证处提交放弃继承权声明书，表示放弃了一号和二号房屋的继承权，该公证处出具公证书，证明二号房屋与一号房屋均由牛某霖继承。牛某霖、牛某峰、牛某明、牛某朗表示，因在出售二号房屋及一号房屋过程中，对于房价未协商一致，故最终房屋并未出售。牛某霖称牛某峰、牛某朗、牛某明利用上述公证书申请了保障性住房。
本案审理过程中，为查明上述两处房屋是否具备分割条件，根据相关规定，目前不具备办理过户的条件。经询问，各原、被告均表示，虽一号和二号房屋不能办理过户，但仍坚持由本院进行分割处理，牛某霖主张房屋所有权但表示并无给付房屋折价补偿款的能力，牛某峰、牛某明、牛某朗、牛某阳请求法院确认各继承人在房屋中所占有的所有权份额。原、被告请求法院处理上述房屋的居住使用，其中牛某霖要求居住使用二号房屋。牛某明、牛某朗要求由二人居住使用一号房屋。
裁判结果
一、位于北京市石景山区一号房屋由牛某霖、牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗继承，每人各占该房屋五分之一的所有权份额；
二、位于北京市石景山区二号房屋由牛某霖、牛某阳、牛某峰、牛某明、牛某朗继承，每人各占该房屋五分之一的所有权份额；
三、驳回牛某峰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承开始后，遗产分割完毕前，各继承人之间就被继承人所遗留的财产是共同共有的关系。各继承人可协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。本案中，一号房屋和二号房屋系秦女士使用已丧配偶待遇购买的福利房，房屋系秦女士的个人财产，同时使用牛某德待遇购房部分中亦有牛某德各继承人之利益，二人生前就房屋分割未留有遗嘱或遗赠抚养协议，故该两套房产应按照法定继承办理，在两套房屋分割前，各继承人对房屋是共同共有的关系。
本案中，各原、被告系牛某德与秦女士的法定继承人，以上遗产应在原、被告之间进行分割，现该房屋虽因政策原因存在过户障碍，各继承人仍坚持由法院进行房屋份额确认，对此法院不持异议。就涉案两处房产的继承份额，双方已经在继承开始后遗产分割前通过签订《房产处分协议》达成了每人继承五分之一房产份额的分割意见，法院认为以上协议系各继承人的真实意思表示，该协议对各继承人均具有约束力，法院依据该协议确认各继承人所继承的所有权份额。就房屋过户问题，需政策具备后，各方另行处理。
同时需要指出，就牛某峰、牛某朗、牛某阳、牛某明在办理公证书的过程中向公证处做出的放弃继承的意思表示，法院认为此系各继承人为履行《房产处分协议》而以不真实的意思表示实施的民事法律行为，对于牛某霖提出的其他继承人已经放弃继承的抗辩法院不予采纳。就房屋的居住使用，从便于发挥物权功能、减少当事人矛盾的角度出发，应在保障每个继承人权利的情况下尽量维持居住使用现状为宜，各继承人在法院判决后亦可通过租赁等合法方式对房屋居住使用。
