北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某文诉称：我父亲孙某阳共有四个子女，即我与孙某辉、孙某峰、孙某杰。高女士是我父亲的再婚配偶。我父亲2018年4月9日去世，家中一直就他的继承问题达不成一致。我积极与孙某辉、高女士等协调继承分割事宜，但始终无果，现诉至法院，请求判令1、被继承人孙某阳生前与单位签署经济适用房买卖合同，我要求继承这个合同项下十分之三的权利。
这个合同签订之后所有的房款都交纳完毕，房屋已经实际使用，现在只差登记过户就可以将合同全部履行完毕。
被告辩称
孙某杰辩称：目前孙某文主张这个房屋还没有办房本，我要求对该房屋的居住使用权。
高女士辩称：我不同意孙某文的诉讼请求。北京市朝阳区E号楼的旧房子是孙某阳的单位1998年卖给我和孙某阳的。购买旧房子的时候用了我的21年工龄，没有用孙某文他们生母的工龄。因旧房子楼层太高，考虑到岁数大了于是决定换房，把旧房子交回去了，又交了65万元才换了现在的新房，新房子房本没有办下来。当时孙某阳根本没有钱，这65万元都是我去借的，然后也都是我还的。子女都没有出钱，所以这个房屋不是遗产，是我一个人的。
孙某辉、孙某峰辩称：关于孙某文所述遗产范围是认可，我们不放弃继承，但是对于遗产的具体分割方案不再发表意见，请法院依法裁判。这个房子是夫妻共同财产，属于我父亲的份额应当由我们几个子女继承。
法院查明
孙某阳与徐某丹结婚后生育四个子女，即孙某文与孙某辉、孙某峰、孙某杰。徐某丹1985年5月14日去世。1986年10月20日，孙某阳与高女士登记结婚，双方均为再婚。高女士前婚有两个子女，均不与其一起生活。孙某阳、高女士婚后未生育子女。孙某阳、徐某丹均未留有遗嘱、遗赠、遗赠扶养协议等文件，亦无金钱债权债务遗留。
1999年，孙某阳作为乙方同甲方单位签订房屋买卖契约，约定甲方将北京市朝阳区E号房屋按成本价出售给乙方，房价款22520元。后孙某阳支付了购房款，将该房屋登记在自己名下。
2008年3月23日，甲方单位与乙方孙某阳签订职工腾退（交）旧房协议，约定乙方同意以向甲方腾退北京市朝阳区E号房屋为条件，向甲方购买经济适用房，在签订本协议时，乙方应一次性向甲方交纳腾退旧房保证金壹万元。在签订新购住房买卖合同之前，乙方应向甲方移交与旧房产权或使用权等权利相关的凭证。乙方向甲方腾退已购公有住房的价格，按照中央国家机关房办批准的价格执行。
2008年3月23日，甲方单位与乙方孙某阳还签订了经济适用住房买卖合同一份，约定乙方购买位于北京市朝阳区一号房屋，房价646268.22元，其中超标价款32569.56元。公告维修基金12925.36元。同日，孙某阳支付单位购房款21万元。
2008年7月19日，孙某阳作为乙方同甲方单位签订经济适用住房买卖合同，约定乙方购买位于北京市朝阳区一号房屋，当日，孙某阳支付了购房款436268.22元及公共维修基金12925.36元。现旧房已经退回，北京市朝阳区一号房屋已经完成交付，但没有办理产权登记手续，由高女士个人使用。
案件审理过程中，承办人就孙某阳购房的细节问题至单位调查，该院表示孙某阳购买北京市朝阳区E号房屋时，共折算了61年工龄，这61年工龄系孙某阳及购房时孙某阳配偶的共同工龄。具体购房时间方面，该院仅表示大约在1998年左右。
裁判结果
一、孙某阳同单位签订的经济适用住房买卖合同项下权利义务由被告高女士、原告孙某文与被告孙某辉、被告孙某峰、被告孙某杰各继承十分之一。
二、驳回原告孙某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。孙某阳的遗产主要包括同单位签订经济适用住房买卖合同项下的权利义务。孙某阳同单位签订经济适用住房买卖合同目前已经大部履行完毕，房款全部支付，房屋也已经交付使用，仅余产权登记手续尚未办理。从该房屋的来源看，1999年孙某阳同单位签订房屋买卖契约，购买旧房时并未使用徐某丹的工龄，因此旧房应当视为孙某阳、高女士的夫妻共同财产。
后孙某阳将旧房交回，同单位重新签订购房合同购买新房，自己支付了新房房款，并用旧房的价值折抵了部分新房房款，因此可以认定双方争议的购买北京市朝阳区E号房屋之合同项下权利义务应当属于孙某阳、高女士夫妇，不涉及徐某丹。故其中二分之一权利义务属于孙某阳。配偶及子女同属第一顺位继承人，因此法院确定2008年孙某阳作为乙方同甲方单位签订经济适用住房买卖合同项下权利义务由高女士、孙某文与孙某辉、孙某峰、孙某杰各继承十分之一。孙某杰主张房屋的居住使用权，不属于本案处理范围。
