北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某英、周某宏向本院提出诉讼请求：确认秦某鑫与被告就位于北京市东城区一号房屋（以下简称涉诉房屋）所签买卖合同无效。
事实与理由：二原告与被告秦某超系继兄弟姐妹关系。被告秦某超、方某芬系夫妻关系。原告母亲朱某娟与被告父亲秦某鑫于1995年5月24日登记结婚，双方均系丧偶再婚，婚后无子女。1998年，朱某娟、秦某鑫婚后共同购买涉诉房屋。2001年，秦某鑫未取得朱某娟同意擅自将涉诉房屋转让给被告秦某超、方某芬。秦某鑫没有取得朱某娟同意，且被告秦某超、方某芬没有支付合理的购房款，故应认定该购房买卖合同无效。
秦某鑫于2014年12月22日去世，朱某娟于2019年6月1日去世。朱某娟去世后，原告才得知涉诉房屋的上述情况。朱某娟从未同意、也不知到秦某鑫将涉诉房屋卖给秦某超。朱某娟生前立有遗嘱，表示将涉诉房屋留给二原告。秦某鑫除秦某超外还有五个子女，即秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德。朱某娟只有周某英、周某宏两个子女。综上所述，涉诉买卖合同侵犯了朱某娟及其继承人对涉诉房屋的合法权益，故原告诉至法院。
被告辩称
被告秦某超、方某芬辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉买卖合同是朱某娟知情且同意的，买卖合同是秦某鑫与秦某超签的。涉诉房屋过户到秦某超名下是有历史缘由的。涉诉房屋是房改房，系秦某鑫婚前承租的房屋调换取得。涉诉房屋A号房屋（以下简称A号房）系被告秦某超承租，该房屋是由秦某超前门的房屋调换取得，目的是方便照顾老人。
1998年，涉诉房屋及A号房房改，为使用秦某鑫工龄、享受优惠，均登记在秦某鑫名下。涉诉房屋房改费均由二被告支付。2001年，秦某鑫与秦某超以买卖的方式办理了涉诉房屋过户手续，朱某娟同意涉诉房屋归被告秦某超所有，但房管部门不需要朱某娟出面，所以朱某娟没有去。2001年涉诉房屋过户后直至朱某娟去世，朱某娟均未提出异议。涉诉房屋的权属证明一直由二被告保管，A号房的权属证明一直由朱某娟、秦某鑫保管。
被告秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德辩称：不同意原告的全部诉请。涉诉房屋系秦某鑫的两套一居室、一套两居室加上秦某超在前门的两居室置换的两套房屋，一套涉诉房屋、一套一层房屋。两套房屋均在秦某鑫名下，换的是公租房，承租人都是秦某鑫。
2001年至2002年，朱某娟对涉诉房屋过户给秦某超是知情的。因为秦某超置换房屋后两居室没有了，就把涉诉房屋补偿给秦某超，秦某超给了两位老人几万元。秦某鑫曾表示秦某超现在没有房，所以将一套房给秦某超。五被告没有意见，也都知道涉诉房屋给秦某超了。原告以及朱某娟对此均知情。另，经核实，房改前涉诉房屋是秦某鑫的，A号房是秦某超的。
法院查明
朱某娟与秦某鑫于1995年5月24日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。秦某鑫于2014年12月22日去世，朱某娟于2019年6月1日去世。朱某娟与前夫周某磊（已去世）育有原告周某英、周某宏二个子女。秦某鑫与前妻甄某贤（已去世）育有被告秦某超、秦某亮、秦某桂、秦某微、秦某萧、秦某德六个子女。被告秦某超、方某芬系夫妻关系。
1997年12月31日，秦某鑫（买方、原承租人）与北京市R公司（卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定秦某鑫享受有关优惠政策以47911.64元购买涉诉房屋。2000年5月17日，秦某鑫取得涉诉房屋所有权。
2001年3月1日，秦某鑫作为出卖人与被告秦某超作为买受人签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定秦某鑫将涉诉房屋出售给秦某超，成交价格为512440元。2001年，秦某超取得涉诉房屋所有权证。
2011年8月31日，被告秦某超、方某芬就涉诉房屋办理夫妻间房屋转移登记，方某芬取得涉诉房屋所有权证。
根据本院调取的涉案房屋档案，申请出卖房屋登记表记载：申请人秦某鑫（盖章），共有人意见为同意出售（配偶意见）；申请人秦某鑫（盖章）提交买房申请，内容为本人秦某鑫因家庭原因准备出售涉诉房屋，房屋出售后居住在A号房。落款处下方有朱某娟（盖章），内容为朱某娟为上述房屋产权人秦某鑫的爱人，同意将上述房屋出售。
经询问，原告周某英、周某宏称房屋档案转移登记中没有朱某娟的签字及盖章，系秦某鑫与秦某超在没有取得朱某娟同意情况下转移的，档案中也没有秦某超支付房款的证明；被告秦某超、方某芬称卖房申请上写明朱某娟为秦某鑫的爱人，上面有朱某娟的人名章。卖房申请是秦某超写的，当时秦某超写完后电话沟通，经两位老人允许盖的章；关于涉诉房屋是否支付购房款，被告秦某超、方某芬称秦某超将A号房置换给秦某鑫，另支付了3万现金，加上房改费用是秦某超出的，相当于秦某超补了房屋差价。
裁判结果
确认秦某鑫与被告秦某超签订的《北京市房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
根据本案查明的事实，秦某鑫于1997年12月31日购买涉诉房屋时虽登记在秦某鑫一人名下，但涉诉房屋系在秦某鑫与朱某娟夫妻关系存续期间取得的所有权，故涉诉房屋应当认定为秦某鑫与朱某娟共同所有。在此情形下，秦某鑫未经共有人朱某娟的同意，擅自将涉诉房屋出售给秦某超，构成无权处分；被告秦某超在购买涉诉房屋时应明知朱某娟对涉诉房屋享有共有权利，且秦某超未支付涉案房屋购房款，不构成善意取得。原告要求确认涉诉合同无效，有事实及法律依据，法院予以支持。
被告关于朱某娟对涉诉合同知情及原告诉讼请求超过诉讼时效等相关抗辩意见，依据不足，法院均不予采信。
