北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某荣、刘某凤向一审法院起诉请求：1、判令解除刘某凤与赵某英签订的《协议书》；2、判令赵某英、林某丽返还购房出资款450.4万元；3、判令赵某英、林某丽支付自出资之日至实际给付之日止的购房出资款利息，以450.4万元为基数，按一年期贷款市场报价利率计算。
赵某荣、刘某凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。
事实和理由：刘某凤夫妇对涉案房屋出资属于父母与赵某英、林某丽夫妇共同购房的出资，而非对赵某英、林某丽夫妇的出资赠与。《协议书》约定刘某凤保留对涉案房屋追索的权利，刘某凤百年之后可将房屋赠与赵某英，百年之前保留收回出资份额的权利。如有意外情况发生时，刘某凤归还赵某英出资，收回房屋所有权。
照此约定，在赵某英不能将涉案房屋单独过户给刘某凤时，应予以解除合同，返还出资。《协议书》约定了家庭出现意外情况时，家庭成员对于房屋的处置办法，此系父母与赵某英、林某丽夫妇共同出资购房订立协议的目的。该协议明确约定刘某凤在有生之年有收回房屋之权利，故刘某凤的出资不是对赵某英的赠与。既然不视为对己方子女的赠与，更不应视为对林某丽的赠与。涉案房屋系一家人共同出资、共同居住的房产，是刘某凤卖旧房后才购买的新房，收房后刘某凤夫妇包括刘某凤的母亲先行入住、使用该房。
购房目的不是为赵某英、林某丽二人购买单独所有的住房，而是购买家庭成员共同居住的用房。赵某英、林某丽二人从2012年至今未居住使用涉案房屋，其二人对共有的房屋管理及出资极其有限，家庭住房不应仅凭登记情况判断归属，应结合家庭成员对房屋的出资及使用来综合判断。
林某丽在离婚诉讼中将家庭成员共同出资购买的房屋，全部作为与赵某英的夫妻共同财产进行分割，基于此，刘某凤对于涉案房屋的出资部分，赵某英、林某丽应作为夫妻共同债务偿还。刘某凤夫妇及其母亲一直在该房居住，这是家庭唯一住房。《协议书》即便没有林某丽签字，但该协议书上赵某英的签字是真实有效的，在刘某凤明确表示对共有房屋保留出资所有权的前提下，林某丽主张将涉案房屋全部作为夫妻共同财产分割，必将侵犯其他家庭成员的权益。
故赵某英夫妇在分割房产前，应将我方的出资共同返还，否则构成不当得利。且家庭成员共同出资购房，仅因客观情况登记在一人名下，即否认其他成员的出资贡献，或将其他成员的出资视为赠与，有违公平原则。诉争450万余元，均有证据证明用于支付涉案房产的首付款、税费、服务费、装修、还贷等项支出，根据法律规定应认定为夫妻共同债务。
刘某凤对涉案房产不光有上述450万的出资，还有贷款部分127万余元的出资，因为大部分出资未保留转账痕迹，故本案仅主张直接出资转账的部分，保留日后诉争其他不当得利的权利。
被告辩称
赵某英辩称，不同意一审判决。
林某丽辩称，本案不存在借名买房协议，《协议书》是赵某荣、刘某凤与赵某英伪造的。《协议书》也没有我的签字，不存在认可共同债务的意思表示，对我不产生约束力。2012年8月赵某英签署过离婚协议，该协议显示赵某英名下有一处房产，明确说明双方父母均有出资，赵某英还手书“本人确认以上细节”，故《协议书》是伪造的。
本案属于合同纠纷而非借贷纠纷，赵某荣、刘某凤表示出资性质属于债务而非赠与，显然属于逻辑混乱，若认为出资性质属于债务应当起诉借贷纠纷。
法院查明
赵某荣、刘某凤系夫妻关系，赵某英系二人之子。赵某英与林某丽系夫妻关系，二人于2002年12月30日登记结婚。2010年4月6日刘某凤与案外人杨照签订《存量房屋买卖合同》将北京市朝阳区A号房屋出售，卖房款为333万元。2010年4月7日，赵某英与案外人林某杰签订《存量房屋买卖合同》，购买了北京经济技术开发区3层2门房屋，约定价款为483万元，双方均认可刘某凤支付了首付款338万元。赵某英向银行办理了120万元贷款，贷款期10年，林某丽作为担保人与银行签订《保证合同》。2010年5月4日，涉案房屋登记在赵某英名下。2018年10月31日上述贷款提前全部结清。
赵某荣、刘某凤提交了2010年4月29日刘某凤与赵某英签订的《协议书》，内容为：刘某凤卖掉自己购买的商品房，买房供全家人在一起生活互相照顾。刘某凤卖房款加存款不足部分以赵某英的名义贷款120万元，房本暂写赵某英的名字，刘某凤百年后房产归赵某英所有。如有意外情况发生，刘某凤收回自己所有权力，归还赵某英所交贷款，房本更名为刘某凤，房产归刘某凤所有。
刘某凤表示上述协议系其执笔，当时四人均在场，因买房用其出售房屋的款项，用赵某英名义贷款，所以认为与林某丽无关，便未让其签字；赵某荣表示认可四人在场，但家里事务由刘某凤做主，故其未出面；赵某英表示认可四人在场，但因法律意识欠缺，未让林某丽签字；林某丽表示当天未在场，认为协议系伪造。
2012年8月5日赵某英曾签署《离婚协议》，该协议在共同财产处理意见部分写明：男方赵某英名下有一处房产。此房产为2010年5月男方父母出售自己原房产所得人民币330万元以及男方父母积蓄人民币50万元共计380万元，作为首付，另由男方贷款120万元购买。
购买此房时，女方父母出资人民币23万元，用于过户费用和中介费等事宜。购买房屋后夫妻双方和男方父母一起居住至今。现男方同意一次性支付给女方人民币23万元，作为对女方父母出资的补偿。在支付以上所述23万元后，该房产与女方无关。林某丽未在该协议上签字。
2018年4月11日赵某英曾向林某丽发送微信表示：林某丽只能分到120万出资及增值部分的一半，也就是房子最多能分12.5%，希望林某丽诉讼，其只想离婚，同时表示当时买房时未签署协议。
双方认可涉案房屋原由双方居住，后赵某英、林某丽于2012年搬离，现房屋由赵某荣、刘某凤及刘某凤之母居住。
法院认为，根据查明的事实，赵某荣、刘某凤确对涉案房屋进行过出资，刘某凤与赵某英虽签订了《协议书》，但上述协议书未经林某丽签字确认，根据赵某英、林某丽之间的微信记录显示不排除上述协议系刘某凤与赵某英事后补签的可能性，故该协议不应约束林某丽。
协议中涉及购房目的、出资、产权登记及发生纠纷的处理等内容，现赵某荣、刘某凤以无法实现买房全家人在一起生活互相照顾这一合同目的为由要求解除合同，根据协议内容可以看出其所称的上述内容并非合同目的，而是购房目的。针对合同约定解除及法定解除情形法律均有明确规定，赵某荣、刘某凤要求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定的解除情形，缺乏依据，法院不予支持。
鉴于其主张赵某英、林某丽退款及给付相应利息的诉讼请求，均系基于合同解除为基础，故法院亦不予支持。
本院二审期间，赵某荣、刘某凤提交北京市东城区人民法院作出的民事判决书（该案二审尚未审结）作为新证据，该证据显示赵某英、林某丽因离婚纠纷诉至法院，案件审理中，涉案房屋经评估价值为9698496元，最终人民法院判决“涉案房屋归赵某英所有，赵某英于判决生效后90日内给付林某丽房屋折价款4849248元”，欲证明涉案房屋被赵某英、林某丽作为夫妻共同财产分割，构成不当得利，赵某英、林某丽应当将其作为共同债务返还；
赵某英对该证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可；林某丽对该证据的真实性、关联性认可，并表示涉案房屋是婚后购买，双方父母均有出资，且夫妻二人共同还贷款，故涉案房屋是夫妻共同财产，在离婚诉讼中分割的是物权，赵某荣、刘某凤主张的债权不存在，对方可以另诉解决。
裁判结果
一审法院判决：驳回赵某荣、刘某凤全部诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为《协议书》应否解除及赵某英、林某丽应否返还购房款的问题：从案件背景看，赵某荣、刘某凤2020年曾以《协议书》为依据要求确认与赵某英之间存在借名买房关系，但未获法院支持，2021年赵某英、林某丽之间的离婚诉讼亦涉及涉案房屋财产分割，显然当事人家庭存在矛盾，各方也没有放弃涉案房屋利益的意思，在此背景下，《协议书》缺少林某丽签字确认，且签字双方系母子关系，故无法排除《协议书》存在补签的可能；
从在案证据看，赵某英曾向林某丽发送微信表示：当时未签署协议，显然上述证据内容与赵某荣、刘某凤主张的《协议书》真实存在自相矛盾，赵某英并未就此给出合理解释。据此，在不能排除《协议书》存在补签可能的情况下，法院驳回赵某荣、刘某凤要求解除《协议书》及返还购房款的诉讼请求，处理正确。
