北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郭某文向本院提出诉讼请求：1.判令我与刘某娟之间的借名买房协议有效，北京市丰台区一号房屋归郭某文所有，要求刘某娟协助办理房屋过户手续。
事实与理由：我与刘某娟为母女关系，我于2018年8月15日购买北京市丰台区一号房产。因我当时无购房资质，征得刘某娟同意，我占用刘某娟的资质购买此房，所有购房资金及缴纳税费以及月供述贷均由我出资。我与刘某娟就借名买房一事于2018年8月15日签订《协议声明》一份，其中约定北京市丰台区一号房屋由我占有、使用、收益、处分。综上所述，我系北京市丰台区一号房产的真实权利人。现我购房资质已空出，故请求申请变更房产所有权人，望法院依法判如所请。
被告辩称
刘某娟辩称，我同意郭某文的诉讼请求，郭某文在起诉书中所说的事实与理由我均认可。
第三人赵某刚述称，我认为郭某文与刘某娟所签的《协议声明》无效，郭某文与我没有借名买房的合意，我与刘某娟已经离婚，刘某娟和郭某文是想将房产转移走，侵害我的合法权益。郭某文与刘某娟所签《协议声明》违反常理，这份证明是在刘某娟提起离婚诉讼时向法院出示的，此前我没有见过。这份协议一定是后补的。郭某文也无借名买房的事实，她不居住使用房子，房子的实际控制人为刘某娟，郭某文没有全部出资，本案实际是郭某文与刘某娟以借名买房之名，行转移夫妻财产之实。
我与刘某娟婚后，刘某娟向自己的母亲及亲朋转账合计260万余元，这个数额和当时的该房首付款相差无几。其中，单方面多次将名下存款大额取现、转账，总额达178余万元，在购房当年，仅取现就有80余万元，说明刘某娟转移夫妻共同财产的意图明确。我认为涉诉房屋系我与刘某娟婚姻关系存续期间购买，郭某文与刘某娟签订的合同基于合同相对性对我不产生效力。房屋是我与刘某娟的共同财产，贷款合同也是我与刘某娟共同签订，即使郭某文向刘某娟汇款，也是对子女的生活补助，郭某文并不居住使用这套房子，房子的实际控制人是刘某娟。
房子首付绝大多数是我们夫妻出资的，还差了一点是郭某文补的，我认为是赠与我们的。房贷是以女方的名义贷款，但是实则是夫妻共同还贷。郭某文在2018年时有购房资格，没有借名买房的必要。请求驳回郭某文的全部诉讼请求。
法院查明
2018年8月15日，刘某娟作为买受人，案外人孙某峰作为出卖人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买位于北京市丰台区一号房屋。购房总价款4050000元，其中首付款2180000元，贷款1370000元，自2018年12月28日始，郭某文每月向刘某娟账户转款，均备注有“还房款”。
同日，孙某峰作为甲方，刘某娟作为乙方，中介公司作为丙方，三方签订《居间服务合同》，约定由中介公司提供中介服务，乙方需支付居间服务费87480元，郭某文支付了服务佣金87480元，中介公司出具了《业务收据》，交款人处签字为“郭某文”。
当日，郭某文支付购房定金100000元。2018年8月22日，郭某文支付剩余购房定金400000元，2018年10月15日支付了首付款2180000元。郭某文后续支付了购房所需要缴纳的个人所得税34400元、契税103205元、补缴土地金926元。
庭审中，郭某文提交《协议声明》，内容为：“甲乙双方友好协商，双方系母女关系，甲方郭某文于2018年8月15日购买丰台区一号房产，因甲方无购房资质，征得乙方同意，占用乙方的购房资质购买此房，所有购房资金及缴纳税款以及月供还贷均由甲方出资，对于购买后房屋处置，乙方认可甲方具备房屋出租出售等处置权，所产生的收益均归甲方郭某文，乙方没有异议，
会出面配合甲方对于房屋的处置，如甲方不打算对房屋进行处置，则甲方具备永久居住使用权利，乙方无异议，特此申明！”。刘某娟对该分证据表示认可，赵某刚不认可该份证据，称对该份协议并不知情，认为协议系郭某文与刘某娟在刘某娟对其提起离婚诉讼后倒签。
郭某文提交污水处理费票据、自来水发票、供暖费缴费凭证、郭某文工商银行明细，拟证明涉诉房屋各项支出均由郭某文支付，郭某文将房屋出租，租金亦由郭某文收取，拟证明郭某文系房屋的实际控制人和使用人。刘某娟对郭某文的证据表示认可，赵某刚不认可郭某文的证明目的。
郭某文提交房屋所有权证书，拟证明证书原件一直由郭某文掌握，郭某文系房屋的实际控制人和使用人，刘某娟对郭某文的证据表示认可，赵某刚不认可证明目的，认为证件由刘某娟保管，实际控制人为刘某娟。
郭某文提交结婚证、不动产登记查询单、存量房屋买卖合同，拟证明2018年8月购房时，因郭某文名下有位于北京市西城区二号房屋，郭某文爱人陈某超名下有位于北京市丰台区一号房屋，故郭某文在2018年8月购房时不具备购房资质，需要借助刘某娟的名义购房。陈某超名下丰台区一号房屋已经于2019年6月26日出售，现郭某文及爱人陈某超名下只有一套住房，符合限购政策，具备变更登记的客观条件。刘某娟对此表示认可，赵某刚不认可证明目的。
庭审中，刘某娟提交借款合同、公积金还款明细、工商银行还款明细、还贷款卡明细，拟证明郭某文借用刘某娟的名义购买了一号房屋，并用刘某娟的名义办理了银行贷款，从公积金贷款800000元，从银行贷款570000元。以上贷款均系郭某文每月直接转到刘某娟还贷款的银行卡上，对此贷款事宜以及还款事宜赵某刚从头到尾都知道，并且签字认可。郭某文对该份证据表示认可，赵某刚认可上述证据的真实性，不认可证明目的，认为不是借名买房，买房是为了孝敬老人，方便照顾。不知道贷款是郭某文进行偿还的，刘某娟称是支取公积金用于偿还。
赵某刚提交初审前签字的聊天记录，拟证明涉诉房屋是其与刘某娟商量一致后购买，购房合同是其同意才签订的，签字及领取房本其全程参与。郭某文、刘某娟认可上述证据的真实性，不认可证明目的。
赵某刚提交房屋租赁合同、房屋所有权证照片，拟证明房屋的实际控制人为刘某娟与赵某刚。郭某文及刘某娟对该份证据的真实性表示认可，不认可证明目的。
赵某刚提交2021年5月10日谈话笔录、离婚诉讼中刘某娟提交的转账说明，拟证明刘某娟和郭某文在租住的房子居住，郭某文并未实际控制房屋。郭某文、刘某娟认为郭某文实际控制房屋，是否实际居住房屋与本案无关。
赵某刚提交买房前后转账及取现统计表、民事判决书、公积金贷款审核确认书、还款确认书、贷款借款合同、2019年微信聊天记录、还贷后转账及取现统计表、刘某娟提取住房公积金流向统计表、开庭笔录、询问笔录、刘某娟与郭某文转账明细汇总，拟证明购买涉诉房屋的首付款大部分由刘某娟和赵某刚出资，郭某文只出了小部分，该部分应认定为对赵某刚与刘某娟的赠与。
赵某刚与刘某娟约定，赵某刚负责日常开销，刘某娟负责攒钱买房，双方共同积蓄及女方公积金足以支付大部分首付款。自婚后至买房前后，刘某娟向郭某文转账、取现2050000元。买房前，赵某刚与刘某娟商定，刘某娟收入及公积金用于偿还房贷。从2019年初还贷后，刘某娟向其他账户转账350000余元，向其母亲转账78300元，取现42万余元，涉诉房屋实际由刘某娟用夫妻共同财产偿还房贷。郭某文、刘某娟认为房款由郭某文出资，还贷款由郭某文偿还，未使用夫妻共同财产偿还。
经查，刘某娟曾以离婚纠纷将赵某刚诉至北京市门头沟区人民法院，后该院经调查认定刘某娟并无转移、隐匿夫妻共同财产的行为。
本案中，赵某刚再次坚持主张刘某娟向自己的母亲及亲朋转账合计260万余元。
裁判结果
一、郭某文与刘某娟于签订的《协议声明》有效，刘某娟于本判决生效之日起七日内配合郭某文办理上述房屋的所有权变更登记手续；
二、驳回郭某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案中，涉诉房屋登记在刘某娟名下，为刘某娟与赵某刚婚姻关系存续期间购买，郭某文主张其为涉诉房屋的实际权利人，应提供充分证据予以证明。首先，从出资情况看，郭某文提交了首付款及贷款的转账凭证等证据以证明其出资，赵某刚主张上述出资实际为刘某娟以夫妻共同财产支付，认为刘某娟在婚姻关系存续期间存在恶意转移、隐藏财产情况，结合双方离婚纠纷案件查明的事实以及生效判决作出的认定，刘某娟不存在恶意转移、隐藏财产的情况，法院对赵某刚的该项辩解不予采信，认定涉诉房屋由郭某文出资。
其次，郭某文提供《协议声明》及房屋中介人员的证明，可以证明其出资系基于其取得所有权的意思表示，其与刘某娟之间存在借名买房的合同关系。结合郭某文夫妻购房当时名下已有两套房屋，不具备购房资格，具有借名买房的客观需要。故郭某文要求确认其与刘某娟的《协议声明》有效，刘某娟协助其办理涉诉房屋的权属变更登记手续，于法有据，法院予以支持。
