北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某丽向一审法院起诉请求：判令1．赵某刚协助刘某丽办理北京市朝阳区一号房屋房屋所有权转移登记手续至刘某丽名下，所需费用由刘某丽承担；2．赵某刚协助刘某丽办理房屋抵押权注销手续，所需费用由刘某丽承担。
赵某刚向一审法院反诉请求：判令1．刘某丽腾退交还案涉房屋；2．刘某丽支付房屋占有使用费；3．刘某丽返还《补充协议》、发票、《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》《个人消费贷款借款借据》、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋入住通知单、物业合同、住房公共维修基金交纳卡等材料。
赵某刚上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回刘某丽的全部诉讼请求并支持赵某刚的反诉请求，或将本案发回重审；2．本案全部诉讼费用由刘某丽承担。
事实与理由：1．一审法院审查事实不清，对G公司代赵某刚支付购房款2万元事实一节未予查明；对赵某刚自行交纳涉案房屋契税、房屋住房公共维修基金、测绘费等重要购房支出事实一节未予正确查明；对K公司用支票代赵某刚支付涉案房屋购房款70723元一节查明认定错误；对证人楼某出庭作证内容均为“传来证据”待证事实不能明确予以认定一节，一审法院语焉不详，不能准确查明；
对刘某丽何时具备购房资格一节未予查明，未能对刘某丽没有签订书面《借名买房协议》情况下，为何长期不向司法机关主张借名买房诉讼的不合理性进行判断；对刘某丽起诉状中自认的“首付款及后续的房屋按揭贷款均由其支付”和收到被告反诉状及反诉证据后又改口“首付款90723元用其在公司的提成支付”之间存在的重大矛盾；对一审法院认定赵某刚常年未向刘某丽主张返还房屋不具有合理性一节，法院查明认定错误。赵某刚从2005年开始即一直持有房屋所有权证书，根据物权公示原则，该物权具有对世性，赵某刚在持有房屋所有权证的情况下，并无必要将购房时委托刘某丽保管的相关单证索回的紧迫性和必要性，且多数重要的双务单证均为赵某刚自行签署出具，持有人不会因为持有时间的长短改变该单证的性质。
一审法院在认定经济适用房是否可以办理过户登记手续时，违反了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第16条及北京市其他相关司法指导意见的规定，属于适用法律错误；一审法院对刘某丽每月支付给赵某刚费用的性质无法查明的，应当要求刘某丽另案主张。对刘某丽占用赵某刚房屋但未支付合理占用费，一审法院在存在占用事实的情况下没有支持赵某刚该反诉请求属于适用法律错误，不符合民法公平原则。
3．房屋是大宗商品，一般公众在大宗商品交易时理应具有“口说无凭、立字为据”的经济常识和风险意识，刘某丽作为具有完全民事行为能力的成年人，处理重大经济事务不可能不采取书面形式，其诉讼主张显然与一般日常生活、经济交易习惯不符，并且在此后的近二十年间也没有要求赵某刚补签书面协议，也未向司法机关寻求救济，这也和常理不符。
被告辩称
刘某丽辩称：同意一审判决，不同意赵某刚的上诉请求。
W银行述称：对一审判决没有意见，对赵某刚的上诉请求也没有意见。
法院查明
刘某丽主张因无购房资格，借赵某刚的名义购买案涉房屋，首付款90723元，用其在公司的提成支付，另用赵某刚名义按揭贷款18万元，贷款由其每月偿还，其对房屋装修后，一直居住至今。房屋产权于2005年5月16日登记至赵某刚名下，房屋性质为经济适用住房。
刘某丽提交持有的《补充协议》（2004年4月6日，赵某刚与开发商签订）、《个人住房按揭合同》及《划款扣款授权书》等房屋合同证件。
另，刘某丽提交发票、收据等，以证明支付了物业费、有线电视初装费、天然气、电费等，居住至今；提交收据、订货合同、买卖合同、订货单等，以证明对房屋进行了装修；提交银行业务回单、记账凭证、银行交易明细等，以证明按月归还房屋按揭贷款。
赵某刚认可前述证据的真实性，不认可证明目的，称与刘某丽是老乡、朋友关系，出于信任，大部分手续由刘某丽代为办理，为减轻刘某丽负担，房屋由其居住使用，也由其装修，出于面子关系，双方对房屋租金没有说过，刘某丽就把房屋贷款还了。
刘某丽另提交书面证人证言、验收单，还申请证人楼某出庭作证，以证明借名买房，房屋首付款是用其提成支付的。
刘某丽提交不动产登记信息查询结果告知单、购房核验查询结果，以证明名下无房屋，具备购房资格。赵某刚认可告知单的真实性，不认可证明目的，不认可购房核验查询结果的真实性。
赵某刚提交凭证、进账单、资金证明、情况说明、个人住房按揭合同等，以证明首付款2万元、购房款70723元系G公司、K公司代赵某刚支付，房屋系赵某刚出资购买。刘某丽认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项为其在公司的提成，因为是借名买房，在代付款的情况下，公司给开放商开证明是正常的。
赵某刚提交持有的房产证、契税发票、住宅公共维修基金收据、买受人档案袋、交接书。刘某丽认可证据的真实性，称房产证应该是抵押在银行，也许是赵某刚借出来的；首付款9万多和9千多元的契税、维修基金是其提成，由公司支付给了开发商。
W银行主张尚剩余按揭贷款36598．22元未偿还。刘某丽和赵某刚均予以认可。刘某丽主张其已偿还本息22万元左右。
法院认为：本案争议的焦点有二：一是刘某丽与赵某刚是否存在借名买房合同关系；二是若存在借名买房合同关系，该借名买房合同关系的效力如何。
首先，关于是否存在借名买房合同关系。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、与房屋有关的证明材料的占有持有情况，并结合其他情况予以综合认定。从房屋的出资情况来看，房屋总价270723元，其中90723元并非直接从刘某丽或赵某刚名下支付，而系从G公司和K公司名下支付，赵某刚提交G公司和K公司向房屋开发商出具的资金证明，因房屋系以赵某刚名义购买，故资金证明尚不足以说明真实的购买人，且刘某丽持有其中70723元款项的支票存根；关于后续的贷款，案涉房屋系以赵某刚名义购买。
同理，名义上的贷款人不能说明真实的购买人，刘某丽持有按揭贷款合同等手续，并持有偿还贷款的银行卡，刘某丽方之后向银行账户内存入款项用于偿还贷款，赵某刚未提交证据证明向账户内存入款项用于偿还贷款，主张刘某丽方存入的款项为房屋占有使用费，但未提交证据证明双方有房屋借用或租用的约定，且刘某丽不予认可，刘某丽方多年来存入的款项数额大致为还贷数额；赵某刚主张房屋系借与刘某丽居住使用，但房屋并非是赵某刚收房一段时间后再出借，而系刚买卖交付的房屋，刘某丽自房屋交付时就直接收房，且在交付后出资对房屋进行了装修，赵某刚未曾占用使用过房屋；
刘某丽持有房屋买卖《补充协议》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》、保险发票、《个人消费贷款借款借据》等合同原件，赵某刚主张系委托刘某丽办理相关手续、为了刘某丽使用方便而由其持有，但未提交证据证明，且刘某丽也不予认可，如若如赵某刚所述，上述部分材料在刘某丽办理完赵某刚的委托事项后，没有必要在由其持有原件，赵某刚在之后的近二十年里，未向刘某丽主张返还，其该项抗辩意见不符常理；刘某丽自收房装修后一直居住至今，已近二十年，除刘某丽方每月偿还的一千余元贷款，刘某丽并未再向赵某刚支付过关于房屋的其他费用，赵某刚也未向刘某丽主张过返还房屋；
赵某刚提交证据证明其持有部分证件、材料原件，但赵某刚作为名义购买人持有部分原件，不足以证明其证明目的。综上，刘某丽主张与赵某刚存在借名买房合同关系，法院予以采纳。
其次，关于借名买房合同关系的效力。房屋为经济适用房，签订房屋买卖合同日期为2004年，且已在2005年取得产权登记。刘某丽与赵某刚间的借名买房合同关系并无法定的无效情形。故，对于赵某刚的该项抗辩意见，法院不予采纳。
根据刘某丽提交的证据可以认定其具有购房资格，W银行同意提前偿还按揭贷款，同意在偿还贷款后配合解除抵押权登记，刘某丽同意负担偿还贷款、解除抵押权登记、办理房屋产权转移登记所需的费用，法院不持异议。对于刘某丽所提出的诉讼请求，法院予以支持；对于赵某刚提出的反诉请求，法院均不予支持。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
裁判结果
一审法院判决：一、赵某刚于判决生效后七日内协助刘某丽办理北京市朝阳区一号房屋房屋抵押权注销手续，所需费用由刘某丽承担；二、赵某刚在房屋抵押权注销手续办理完毕后三日内，协助刘某丽办理北京市朝阳区一号房屋房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至刘某丽名下，所需费用由刘某丽承担；三、驳回赵某刚的全部反诉请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案中，关于双方是否存在借名买房合同关系问题，双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资、贷款偿还、占有使用、与房屋有关的证明材料的占有持有，并结合案件情况等因素予以综合认定。
第一，根据查明的事实，关于案涉房屋的出资情况，房屋总价270723元，其中90723元并非直接从刘某丽或赵某刚名下支付，而系从G公司和K公司名下支付。经询问，刘某丽主张二人是发小、同乡，之前一起做生意，上述两公司刘某丽都是股东，且申请证人出庭作证；赵某刚称当时的公司法规定必须是两人以上，刘某丽当时相当于是代持股的关系。赵某刚虽提交G公司和K公司向房屋开发商出具的资金证明，但因房屋系以赵某刚的名义购买，故资金证明尚不足以说明真实的购买人，且刘某丽持有其中70723元款项的支票存根。
第二，关于案涉房屋的贷款偿还情况，案涉房屋虽以赵某刚名义购买，但刘某丽持有按揭贷款合同等手续并持有偿还贷款的银行卡，并向银行账户内存款用于偿还贷款，刘某丽多年来存入的款项数额大致为还贷数额。赵某刚未提交证据证明其向账户内存入款项用于偿还贷款，赵某刚主张刘某丽存入的款项为房屋占有使用费，但未提交证据证明双方有房屋借用或租用的约定，刘某丽亦不予认可。
第三，关于案涉房屋的居住使用情况，赵某刚未曾占用使用过房屋，刘某丽直至现在仍在案涉房屋内居住，赵某刚主张房屋系借与刘某丽居住使用，但该房屋并非是赵某刚收房一段时间后再出借，而系刚买卖交付的房屋，刘某丽自房屋交付时就直接收房，且在交付后出资对房屋进行了装修并一直居住。
第四，关于与房屋有关的证明材料的占有持有情况，刘某丽持有房屋买卖《补充协议》《个人住房按揭合同》《划款扣款授权书》《个人抵押商品住房投保单》等合同原件。赵某刚主张系委托刘某丽办理相关手续、为刘某丽使用方便而由其持有，但未提交证据证明，刘某丽亦不予认可。赵某刚提交证据证明其持有部分证件、材料原件，但赵某刚作为名义购买人持有部分原件，不足以证明其证明目的。
据此，根据查明的事实，刘某丽自收房装修后一直居住至今，已近二十年，刘某丽除每月偿还的一千余元贷款，并未向赵某刚支付过关于房屋的其他费用，赵某刚也未向刘某丽主张过返还房屋，法院综合考虑房屋出资、贷款偿还、占有使用、与房屋有关的证明材料的占有持有等因素，认定刘某丽与赵某刚存在借名买房合同关系并无不当。
案涉房屋为经济适用房，房屋买卖合同签订日期为2004年，且已在2005年取得产权登记，双方的借名买房合同关系并无法定的无效情形。根据刘某丽提交的证据可认定其具有购房资格，刘某丽同意负担偿还贷款、解除抵押权登记、办理房屋产权转移登记所需的费用，W银行同意提前偿还按揭贷款并在偿还贷款后配合解除抵押权登记，法院对刘某丽诉讼请求予以支持并无不当。
