北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某芬、赵某丽、吴某涛向一审法院起诉请求判令：1.确认赵某彩与邹某娟的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由赵某彩承担。
赵某芬、赵某丽、吴某涛上诉请求：撤销一审判决，改判《存量房屋买卖合同》无效，一、二审诉讼费用由赵某彩承担。
事实与理由：1.购买北京市西城区一号房屋（下称案涉房屋）使用了赵某城42年的工龄，有赵某城的遗产份额，是邹某娟用22年工龄加上赵某城的42年工龄，再加上邹某娟在单位之前的8年工龄共计72年工龄才符合购买政策。2.北京高院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答中明确规定使用已死亡配偶的工龄获得政策福利的，该政策性福利对应财产价值的个人部分作为已死亡配偶的遗产予以继承，一审法院适用法律错误。
3.赵某城去世后遗产并未分割，以夫妻共同财产购买的案涉房屋属于共同共有，邹某娟与赵某彩的买卖行为属于无权处分且恶意串通损害我方的利益。
被告辩称
赵某彩辩称，同意一审判决，不同意赵某芬、赵某丽、吴某涛的上诉请求。购买案涉房屋并未使用赵某城的工龄，且我为案涉房屋的出资人，赵某城与案涉房屋没有直接关联性。
法院查明
邹某娟与赵某城系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：赵某芬、赵某丽、赵某彩、赵某君。吴某涛系赵某君之女。赵某城于1989年7月17日因死亡注销户口，邹某娟于2014年6月17日去世，赵某君于2019年9月24日去世。
北京市西城区一号房屋（即案涉房屋）原系单位公房。1994年1月7日，单位与邹某娟签订《房屋买卖契约》，案涉房屋出售给邹某娟，房价款为13894元。1994年10月7日，案涉房屋登记在邹某娟名下。1996年6月30日，邹某娟与单位向宣武区房改土地管理局提出购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请，房管部门于1997年6月9日发。根据房管部门的变更登记档案记载，邹某娟所属单位、赵某城所属单位管理局出具《职工及配偶工龄情况证明》，显示购房职工邹某娟原购房工龄22年、配偶赵某城生前参加工作年限43年；北京市宣武区单位另出具《证明》，载明邹某娟在本单位工作之前存在8年工龄。
2008年9月1日，邹某娟作为出卖人与赵某彩作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》约定邹某娟将案涉房屋出售给赵某彩，约定成交价格为300000元。2008年9月9日，赵某彩取得了案涉房屋的不动产权证书。庭审中，赵某彩表示其与邹某娟系赠与关系，双方只是以买卖的形式办理过户，赵某彩未支付购房款。
赵某彩另向法院提交了收据五张，证明邹某娟购房的房款系其交纳。赵某芬、赵某丽、吴某涛认可收据的真实性，但认为收据不能显示款项来源，购房款为邹某娟本人支付，对该证据的证明目的不予认可。
法院认为，法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋原系单位管理局所有，后经房改售房，邹某娟于1994年1月7日与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同，并于1994年10月7日取得案涉房屋的产权。赵某芬、赵某丽、吴某涛主张案涉房屋应为邹某娟和赵某城的夫妻共同财产，但夫妻共同财产的前提是夫妻关系处于存续期间，对于一方死亡的，夫妻关系自然终止。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。
赵某城在邹某娟与单位管理局签订房屋买卖合同及取得案涉房屋产权之前已去世，即使邹某娟在房改购房时使用了赵某城的工龄，但因赵某城当时已死亡，丧失民事权利能力。因此，案涉房屋物权应属于邹某娟个人所有。邹某娟与赵某彩签订案涉协议并完成过户登记系对个人财产的有权处分，无须他人同意。赵某芬、赵某丽、吴某涛基于邹某娟无权处分及邹某娟与赵某彩存在恶意串通所提出的要求确认邹某娟与赵某彩签订的案涉合同无效的理由，缺乏依据，法院不予支持。
裁判结果
判决：驳回赵某芬、赵某丽、吴某涛的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
据已查明的事实，赵某城于1989年7月17日因死亡注销户口，而邹某娟于1994年1月7日就案涉房屋与北京市宣武区房屋土地管理局签订房屋买卖合同，并于1994年10月7日取得案涉房屋的产权，邹某娟系合法取得案涉房屋所有权。赵某芬、赵某丽、吴某涛所持因购买案涉房屋使用了赵某城的工龄故案涉房屋系夫妻共同财产性质之意见，与法律法规有关夫妻共同财产的认定应以夫妻关系处于存续期间为前提的相关规定相悖，法院对其该项意见不予采纳。
赵某芬、赵某丽、吴某涛上诉主张邹某娟购买案涉房屋时享受了政策性福利，故而该政策性福利对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶即赵某城的遗产进行继承，但本案中，赵某芬、赵某丽、吴某涛是否享有案涉房屋项下的继承利益的问题并不足以产生对抗邹某娟依法取得案涉房屋物权并有权处分的法律效果。鉴于赵某芬、赵某丽、吴某涛亦未提供有效证据证明邹某娟与赵某彩签订的案涉合同存在恶意串通损害其利益的情形，其主张确认案涉房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
