北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某杰向一审法院起诉请求：判令确认赵某杰对诉争房屋享有63.09%的份额，若无法确认房屋产权，要求赵某文支付房屋价值63.09%的金钱，按照评估鉴定结果折算为444.15万元；诉讼费、鉴定费、保全费负担由法院判定。
赵某文上诉请求：1.撤销原判，改判驳回赵某杰一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费、保全费、评估费用由赵某杰承担。
事实与理由：1.一审判决事实认定错误，赵某文购得北京市海淀区一号房屋（以下简称诉争房屋）仅与其职工身份、工龄及集资购房款有关，并不包含判决所称“上交原有公房之前提条件”。2.一审判决认定赵某文购得诉争房屋与赵某聪用北京市东城区A号房屋（以下简称原有公房）换房之间存在联系明显错误，《换房协议》和《函件》等证据显示二者并无关联。
3.一审未查明赵某文与赵某杰之间存在互换房屋居住、互持对方房本的约定和事实，错误地以赵某杰居住诉争房屋并持有房本，推定赵某文默认赵某杰对诉争房屋享有权利。4.一审未查明原有公房系祖产、赵某聪系名义承租人以及赵某聪已用另外两间公房从单位换得一套住房的事实，在赵某聪已从原有公房获得更多利益的情况下，仍判决赵某杰基于继承对原有公房享有权益，明显有违公平原则。
5.退一万步讲，即使赵某文购得诉争房屋与上交原有公房存在联系，但基于赵某文的职工身份、工龄和支付全部购房款取得诉争房屋的主要条件，同时考虑到赵某聪已从祖产获得更多利益，赵某文对诉争房屋享有更多的共有份额，贡献更大。一审判决关于无法确认何方对诉争房屋的贡献大的认定及双方各享有50%份额判决，与事实不符，显失公平。
被告辩称
赵某杰辩称，同意一审判决，不同意赵某文的上诉请求。1.诉争房屋是在赵某文上交赵某聪名下原有公房后才取得的，上交公房是赵某文得以取得并购买诉争房屋的前提。正是赵某聪上交了原有公房，签署了《换房协议》之后，赵某文才具备取得并购买诉争房屋的资格。所以赵某聪上交公房与赵某文取得诉争房屋之间存在非常密切的联系，上交公房是前提条件、基础条件。
2.一审法院依法认定赵某聪在诉争房屋中享有实体权利，从而作出正确判决，一审法院并非“以赵某杰居住诉争房屋并持有房本，推定赵某文默认赵某杰对诉争房屋享有权利”。赵某文与赵某杰之间并不存在换房居住的约定。3.赵某文对赵某聪上交的公房并不享有任何权利。赵某聪为原有公房的权利人。
法院查明
赵某杰系赵某聪之子，赵某聪与赵某文系兄弟关系。赵某文系E公司（以下简称E公司）职工。
1995年3月14日，赵某文（乙方）与E公司（甲方）就位于一号房屋签订买卖契约，主要约定E公司将诉争房屋出售给赵某文。实际售价：19219元。
1999年1月20日，赵某文取得诉争房屋《房屋所有权证》。产权登记档案中的《房屋产权登记书》。
后赵某文另申请补发并于2019年4月28日取得诉争房屋《不动产权证书》。
庭审中，赵某杰要求确认诉争房屋权利或折价分割诉争房屋，房地产总价：704.90万元。”经质证，双方当事人对该估价结论均无异议。
另查，赵某聪妻子为高某，双方共同生育子女3人，分别为赵某清、赵某杰、赵某奇。赵某聪于1997年6月12日去世，现高某、赵某清、赵某奇均表示放弃于诉争房屋中的共有份额及遗产份额给赵某杰。
对有争议的证据和事实，法院认定如下：
赵某杰主张对诉争房屋享有所有权，赵某文反驳主张诉争房屋系其单位分配并购买，其享有诉争房屋的全部所有权。其中，赵某杰述称其父赵某聪与赵某文存在关于上交原有公房，从而换回分得诉争房屋并归赵某聪所有的协商约定事实，主张赵某文当年取得分配并购买诉争房屋的资格，系其父赵某聪上交所承租原有公房（包括面积为9.8㎡公房1间，另加2.5㎡自建厨房1间）所换得。
赵某文认可其在分得并购买诉争房屋当时，确曾向单位上交原有公房的事实，但解释称上交房屋系当时的单位政策，否认上交原有公房与分得并购买诉争房屋有关。
就上述赵某杰述称其父赵某聪与赵某文关于诉争房屋归属之协商约定事实，赵某杰未能向法院提供相应证据。对于上交原有公房与现诉争房屋之间的关系争议，赵某杰首先向法院提供从房管中心调取的房屋档案《换房协议书》（以下简称换房协议）及E公司写给房管中心的函件。赵某文坚持主张上交原有公房与分得并购买诉争房屋无关，其未能就上述证据所反映的房屋调换关系事实向法院作出合理解释，未能就其否认主张向法院提供充分反证。
双方当事人另在诉争房屋购买出资事实上存在争议。赵某杰主张其与父亲赵某聪分别出资1.5万元及2.5万元共同购买了诉争房屋，述称其本人于1995年2月初在赵某文单位附近交付赵某文购房款4万元的事实，就此赵某杰向法院提供其母亲高某、弟弟赵某奇、姐姐赵某清的书面证词及其个人出资来源的相关材料为据，但该证据的证明效力均未得到赵某文的认可，赵某杰未能就其主张的出资事实向法院提供直接且充分的证据。
赵某文述称其实际共计支付购房款16432.2元，并提供2张收据为依据。赵某杰否认其一集资款与本案购房款有关，另提出收据总金额与买卖契约及房价计算表等所载房价款金额不符之异议，却未能就此进一步提举反证。
双方当事人还就诉争房屋的实际居住使用事实存在争议，经法院询问，赵某杰述称诉争房屋自交钥匙后至今就一直由其及家人居住使用或由其出租他人居住使用，并主要向法院提供有多份《房屋租赁合同》及部分水、电、燃气缴费凭证为据。赵某文则主张诉争房屋在赵某聪去世后曾存在闲置或由其他亲戚居住的事实，另述称赵某杰出租诉争房屋系代其出租，但赵某文未能述明部分相关事实并就其主张向法院充分举证。
赵某杰主张诉争房屋政策售价与实际标准售价之间差价，即为父亲赵某聪上交原有公房所直接带来的对应优惠，进而以此差价在政策售价中的比例权重确定其权利份额，赵某文对该事实主张不予认可，赵某杰未能就所主张的该项事实向法院充分举证。
法院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
本案中，根据双方当事人陈述及其他证据，可确定诉争房屋系在赵某文上交赵某杰之父赵某聪名下原有公房后取得并购买，该原有公房上交是赵某文得以取得并购买诉争房屋的前提，没有上交原有公房之前提条件，赵某文则不具备取得并购买诉争房屋的资格。庭审中，赵某文虽否认上交原有公房与取得并购买诉争房屋两者之间的联系，但无法就上述证据所反映的关系事实作出合理解释，亦未能就其否认主张向法院提供充分反证。
赵某杰主张其父赵某聪在交出原有公房时，与赵某文存在关于所分配诉争房屋归其所有的口头约定事实，赵某文对该事实不予认可，赵某杰未能就其所主张的该口头约定事实向法院充分举证，法院对此无法采信。但在已查明的上述交房、分房及购房过程中，赵某聪与赵某文必然存在相关约定事实，结合诉争房屋实际根据赵某聪要求调换并交付之事实，及诉争房屋长期由赵某杰一家居住或出租使用、房屋产权证明长期由赵某杰保管等事实，可推知赵某文对于赵某杰及其父赵某聪对于诉争房屋所主张的权利是默认的，可推定赵某聪与赵某文就诉争房屋存在着共有关系。
在没有充分证据证明双方对诉争房屋所有权存在明确约定的情形下，加之赵某文与赵某聪之间存在着特定的家庭关系，双方的共有关系应当确定为共同共有。
关于共有物的分割，法律规定共有人没有约定或者约定不明确的，按份共同人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。现因赵某聪已去世多年，双方虽为家庭关系，但赵某杰与赵某文就诉争房屋归属等存在较大争议且无法调和，已不再具备共同共有的基础，赵某聪之配偶及其他子女均表示放弃继承同意由赵某杰一人主张相应权利，赵某杰有权要求对共有物进行分析与处理。
现已查明，赵某文取得诉争房屋并购买，确亦因其作为E公司职工的身份，且已根据房改政策实际计算了其相应工龄，诉争房屋产权亦已登记在赵某文名下，根据物权登记效力，结合双方当事人的对立意见，诉争房屋确认为赵某文所有为宜，但赵某文应当根据诉争房屋的评估价值，向赵某杰支付相应的房屋折价款。
庭审中，赵某杰要求确认享有诉争房屋63.09%的所有权份额，其主要理由为上交原有公房事实及购房出资事实。但赵某杰就其关于上交原有公房所带来价格优惠完全对应实际购房所享受到的政策售价与实际标准价之间的差价之说，未能向法院提供充分证据证明，且赵某杰亦未能就购房出资事实向法院充分举证，法院对其理由无法完全采信。
鉴于赵某聪上交原有公房与赵某文作为公司职工身份购房并计算工龄之事实，双方当事人均未能提供充分证据证明各自就取得诉争房屋所付出的成本以及所带来的增值比较对方更多，法院据此酌情确定双方各享有50%为宜。
本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵某文提交海淀区二号房屋所有权证、户口簿复印件、结婚证复印件、《房屋租赁合同》、物业管理缴费单、购买家具发票等，证明赵某文与赵某杰之间存在互换居住使用诉争房屋和海淀区二号房屋的约定。赵某杰对该事实不认可。二审中，赵某杰没有提交新证据。
裁判结果
判决：位于北京市海淀区一号房屋归赵某文所有，赵某文于本判决生效之日起十五日内支付赵某杰房屋折价款3524500元。
房产律师靳双权点评
共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
根据双方当事人陈述及其他证据，可确定诉争房屋系在赵某文上交一套公房后取得并购买，关于上交的公房，赵某杰提交从房管中心调取的《换房协议书》及E公司写给房管中心的函件，上述材料显示分得海淀区一号房屋时，是赵某聪上交原有A号房屋换房而来。赵某聪否认上述事实，并未提交相应反证证明。
根据本案查明的事实，该原有公房上交是赵某文得以取得并购买诉争房屋的前提，没有上交原有公房之前提条件，赵某文则不具备取得并购买诉争房屋的资格。同时，赵某文取得诉争房屋并购买，确亦因其作为E公司职工的身份，且已根据房改政策实际计算了其相应工龄，故可以认定诉争房屋为赵某聪、赵某文共同购买，赵某聪与赵某文就诉争房屋存在着共有关系。在没有充分证据证明双方对诉争房屋所有权存在明确约定的情形下，加之赵某文与赵某聪之间存在着特定的家庭关系，双方的共有关系应当确定为共同共有。
关于共有物的分割，法律规定共有人没有约定或者约定不明确的，按份共同人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
赵某聪上交一套一居室，换取本案诉争的两居室，购买房屋是基于赵某文的职工身份且计算了赵某文的工龄，现双方当事人均未能提供充分证据证明各自就取得诉争房屋所付出的成本以及所带来的增值比较对方更多，法院据此酌情确定双方各享有50%并无不当，法院予以确认。赵某文主张其针对诉争房屋的取得贡献较多，证据不足，法院不予采信。
