北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某杰向本院起诉请求：1.依法分割被继承人赵某晨名下位于北京市朝阳区一号房屋并协助办理房屋变更登记手续;2.依法分割房屋占有使用费每月4500元及利息损失，自2002年8月2日起至实际清偿日止;3.依法判令本案诉讼费由被告赵某峰、吴某、赵某聪承担。
事实与理由:被继承人赵某晨与吴某君系夫妻关系，育有赵某辉、赵某杰、赵某峰。被继承人赵某晨于2002年8月1日去世，吴某君于2000年4月28日去世，赵某辉于2017年9月19日去世。位于北京市朝阳区一号房屋登记在被继承人赵某晨名下，系其遗产，赵某晨与吴某君去世前均未立遗嘱。该房屋现被吴某、赵某聪占有使用。各方就遗产继承问题未达成一致。
被告辩称
被告吴某、赵某聪共同辩称：不同意原告赵某杰的诉讼请求。事实和理由：本案系借名买房，赵某辉、吴某系房屋实际权利人。赵某辉同吴某准备结婚，同赵某晨协商借用赵某晨名义购房和办理产权登记，二人获得赵某晨认可后便以“借名买房”方式购买涉诉房屋，购房款项由赵某辉、吴某支付。房屋购入以后，赵某辉、吴某及赵某聪一直居住在该房屋内。2017年9月19日赵某辉去世，吴某、赵某聪一直在该房居住至今。房屋购房款由我方一家实际支付。房产由我方一家实际居住。涉诉房产不应作为赵某晨遗产进行分割。
赵某晨、赵某辉生前以口头形式约定该房产的所有权归赵某辉、吴某一家，房产相关的原始凭据由赵某辉、吴某一家保管和所有。因亲情关系以及二十多年前赵某晨、赵某辉均无较强的法律意识，故没有留下书面协议或者材料。赵某晨及其配偶吴某君去世前，各子女对借名买房的性质、房产归属均无异议。现时隔20年，对方反悔此前约定，向我方主张分割房产，我方无法接受。我方名下均无任何房产，经济压力大。而对方与赵某峰生活条件都明显优于我方。
被赵某峰未参加诉讼和发表答辩意见。
法院查明
赵某晨与吴某君系夫妻。二人育有三名子女赵某辉，赵某杰，赵某峰。赵某辉与吴某系夫妻，二人育有一女赵某聪。赵某晨于2002年8月1日去世，吴某君于2000年4月28日去世，赵某辉于2018年12月14日去世。
位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉诉房屋）登记在赵某晨名下，产别登记为私有产，共有人情况登记空白。关于涉诉房屋取得来源和过程，吴某、赵某聪提交下列材料：1.单位（卖方、甲方）与赵某晨（买方、乙方）于2000年10月9日共同签订的《房屋买卖契约》，约定：涉诉房屋价款24422元，乙方享受楼房成新折扣（折旧率1.5%），工龄折扣（标准价折扣率0.6%），现住房折扣3%。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。一般住5年后可依法进入市场。
2.《职工住房情况调查表》及回执载明：我单位职工吴某君系赵某晨配偶，该同志参加工作时间为1958年。未分配住房。《单位出售自管公有住宅楼房职工工龄调查表》载明吴某君1958年6月在单位参加工作，1983年3月退休。3.《购买自管公有住宅楼房登记表》，载明：承租人赵某晨，同户籍共居人三人，分别是赵某晨、赵某辉、吴某2。4.吴某、赵某聪提交供暖费发票、电费转账凭证等证据，以主张二人长期在涉诉房屋内居住。
裁判结果
一、位于北京市朝阳区一号房屋由原告赵某杰、被告赵某峰、被告吴某、被告赵某聪共同继承和转继承。原告赵某杰占有前述房屋三分之一份额、被告赵某峰占有前述房屋三分之一份额、被告吴某、被告赵某聪合计占有前述房屋三分之一份额。
原告赵某杰、被告赵某峰、被告吴某、被告赵某聪应于本判决生效之日起三十日内共同配合办理不动产产权变更登记手续（如果需要补交税费，按照原告赵某杰三分之一、被告赵某峰三分之一、被告吴某和被告赵某聪合计三分之一的比例，按税务部门有关规定和要求共同补交税费）；
二、驳回原告赵某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
各方当事人均未提交合法有效遗嘱，应适用法定继承。赵某晨与吴某君去世之后，对二人所留遗产各继承人未明确表示放弃继承，视为接受。赵某辉，赵某杰，赵某峰对遗产形成共同共有关系。赵某辉去世之后，共有财产权利转由其法定继承人吴某、赵某聪取得。对于共有财产范围，各方争议的只有涉诉房屋一套。赵某杰主张该房屋系赵某晨与吴某君所有，吴某、赵某聪主张该房屋由赵某辉与吴某通过借名买房取得。
法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。对于借名买房法律关系是否真实存在，应由提出主张一方尽到举证证明责任。本案中，从提交证据来看，吴某、赵某聪仅能证明涉诉房屋由其二人长期居住，对于借名买房关系能否成立的关键证据，如实际出资、借名买房协议等，均未能举证证明。虽然吴某、赵某聪持有涉诉房屋房产本原件，但基于赵某晨去世的事实，赵某辉作为子女持有房产本原件等遗物也属正常，从逻辑上无法直接推出赵某晨以转移房屋所有权为目的将房产本原件交于赵某辉。
此外，赵某辉在去世之前与吴某从未向赵某晨主张办理产权变更登记手续，也与常理不符。综上，法院对吴某、赵某聪主张存在借名买房的事实，难以支持。另外，根据查明事实，涉诉房屋购买过程中并未借用折算赵某辉工龄，且现无证据证明赵某辉、吴某作为自管公房共居人对购买自管公房存在其他贡献，故涉诉房屋作为遗产分割之前无需先行析产。根据法律规定，赵某杰、赵某峰各应取得三分之一份额，吴某、赵某聪合计取得三分之一份额。
赵某杰另主张由吴某、赵某聪支付占有使用费及利息损失，首先，赵某杰主张的房屋占有使用费实际发生在被继承人去世之后，不属于遗产范围，其诉讼请求基础是共有关系，与本案并非同一法律关系；其次，吴某、赵某聪对于涉诉房屋居住使用，并未对外出租获利，不产生可由各继承人共同分割的独立的占有使用费财产利益；第三，对于赵某杰而言，其主张涉诉房屋属于遗产与吴某、赵某聪主张涉诉房屋系借名买房存在争议且无法达成一致，赵某杰如欲实现对涉诉房屋享有利益，理应及时通过诉讼方式明确其享有的涉诉房屋份额，以维护自身权益，但直至被继承人去世近20年之后，方起诉主张要求确认对涉诉房屋享有份额；
最后，赵某辉在世时对于涉诉房屋基于共有权利，有权对涉诉房屋占有使用，赵某辉去世之后，吴某、赵某聪基于转继承法律事实，与其他继承人形成共同共有状态，对于涉诉房屋仍有权继续使用，吴某、赵某聪居住占有并非无权占有。赵某杰主张于法无据，法院不予支持。另外，本案系继承纠纷，法院依法对各方当事人所享有的房屋份额作出确认。在各方当事人对于遗产范围、继承遗产份额均存在争议情况下，本案不宜就共有物纠纷直接审理。各方当事人待本判决发生法律效力之后，如对共有物管理、使用、分割无法协商达成一致，可另案进行处理。
