北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
高某文向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法分割位于北京市西城区一号房屋；2、本案诉讼费用由高某贤承担。
事实与理由：原告的父亲高某鑫生前分得该单位的福利分房一套，该福利分房大约于1997年被拆迁，拆迁后的取得的房屋位于北京市西城区一号房屋。取得诉争房屋时，原告的父亲以及母亲刘某丽均已逝世，高某贤在未与其他兄弟姐妹协商的情况下，擅自使用了父亲40年的工龄自行购买了诉争房屋，并将诉争房屋登记在自己名下，一直隐瞒其他家人，损害了其他家人的利益。
经查：高某鑫与刘某丽系夫妻关系，二人共生育子女五人，分别系长女高某文、之次女高某贤、之长子高某君、之次子高某洋、之三子高某超，长子高某君已于2016年12月31日去世，其妻吴某娟，其女高某倩。原告认为，诉争房屋系家庭共有财产，理应由全部家庭成员共同依法分割，不应由被告高某贤一人独自占有，应当按照法律规定依法分割，故诉至法院。
被告辩称
高某贤辩称，第一、文革前高某鑫夫妇名下的个人房屋被收缴，后80-90年代落实文革期间房产发还的政策下，高某鑫向房管局申请了原告一号（以下简称一号房屋）的国管公租房，该房屋并非高某鑫单位所分的福利房，而是落实文革房产发还政策，由政府提供的公租房，但是1995年6月17日也就是高某鑫及刘某丽去世前，已经由高某贤与管理所就房屋签订了北京市公有住宅租赁合同，即高某贤在高某鑫去世前就已经是一号房屋的合法承租人，租赁期限1995年5月1日至1998年4月30日。公租房租赁合同约定，如果高某贤承租的房屋需要腾退时高某贤所需房屋按照有关规定办理。
1996年前后一号房屋被征收，高某贤作为一号房屋的承租人，根据当时的拆迁安置政策，有权以自己的名义购买涉案房屋。需要说明，虽然一号房屋是以拆迁名义给的回迁房，同时在95-96年根据北京市职工购买公有住宅楼房管理办法第三条，凡是具有本市城镇常住户口的职工都可以向所在单位或现住房产权单位申购公有住宅楼房，因此一号房屋高某贤作为北京市城镇常住户口职工以及一号房屋承租人的双重身份而购买的。
第二，高某贤购买一号房屋没有使用高某鑫的工龄，根据北京市政府房改办关于1996年向职工出售公有住房楼房的价格及有关政策的通知第三条，职工以成本价或者标准价购房，售房单位按照购房职工夫妇双方建立住宅公积金之前的工龄给予工龄折扣，虽然在高某文提供的单位出售公有住房房价计算表中记载有工龄40年，但没有明确使用的是谁的工龄，高某鑫出生于1913年，1951年参加革命工作，1981年9月退休，参加工作30年，与计算表不符，如果计算了解放前工龄就超过了40年，无论是解放前后都与40年不符，同时高某贤于1969年参加工作，其配偶于1964年参加工作，按照高某贤夫妇的工龄会计算至1992年也并非40年。
可见，《单位出售公有住房房价计算表》中所载的40年工龄不是真实的，是为了使得购房人按照确定的成本价购房而反推的一个工龄，仅仅是为了计算折扣使用，并非真的使用了某人的工龄。这种情况在当时职工按成本价购房、拆迁安置补偿同时进行的过程中并不少见。基于高某贤与F公司确定的《拆迁购房房价计算登记表》，双方于2000年10月26日签订了针对案涉房屋的正式《房屋买卖合同书》，约定实际房价款为53322.52元，高某贤于2001年8月20日取得了案涉房屋的所有权证，登记为高某贤个人所有，且高某贤已于2002年3月29日缴纳了案涉房屋的全部购房款、印花税等合计53347元。因此，一号房屋系高某贤的个人财产，高某文及其他兄弟姐妹无权要求分割。
高某倩、高某超、高某英辩称，同意分割一号房屋，这个房屋一直在高某鑫名下，是高某鑫的遗产，我们作为合法继承人，有继承权。
法院查明
高某鑫与刘某丽系夫妻，共生育子女五人，即高某文、高某贤、高某君、高某洋，高某超。高某鑫于1996年3月4日去世，刘某丽于1997年10月10日去世。高某君与吴某娟系夫妻，高某倩系二人之女。高某君于2016年3月31日去世。吴某娟于2010年4月1日去世。高某洋与吴某系夫妻，高某英系二人之子。高某洋于2020年4月23日去世，吴某于2021年7月28日去世。
1995年6月17日，高某贤作为承租人与西城区房地产管理局签署了一号房屋的公有住宅租赁合同，租赁期限自1995年5月1日至1998年4月30日止。1996年，一号房屋被拆迁，高某贤在拆迁购房房价计算登记表中登记了相关信息，在该登记表中显示购房人为高某贤，新购房地址为一号，房屋总价54442.37元。2000年10月26日，高某贤与北京市F公司签订了房屋买卖合同，约定高某贤从该公司处购买位于北京市西城区一号房屋，该房屋的出售系根据北京市1996年向职工出售公有住房的有关通知而出售的。
在单位出售公有住房房价计算表中显示该房屋按成本价1337元购买，实际房价53322.52元。购房时使用了工龄合计40年，未显示男方与女方各使用的工龄情况。高某贤交纳了涉案一号房屋的购房款，于2001年8月20日取得房屋所有权证书，登记在高某贤名下。
现高某文表示高某鑫所在单位给高某鑫分配了一号房屋，一号房屋拆迁的时候，高某贤未与家人商量，将拆迁后所得的涉案一号房屋购买，并登记在自己名义，购房时亦使用了老人的工龄，故高某文、高某倩、高某超、高某英均认为该房屋是高某鑫的遗产，应予以分割。但高某贤认为涉案房屋的取得是因为在文革前高某鑫夫妇名下的个人房屋被收缴，80-90年代落实文革期间房产发还的政策，高某鑫向房管局申请了原一号的国管公租房，该房屋并非高某鑫单位所分的福利房。
高某鑫及刘某丽去世前，一号房屋的承租权变更为高某贤。根据当时的拆迁政策，高某贤作为承租人及本市城镇常住居民的双重身份，有权以自己的名义购买涉案房屋，购房时亦未使用高某鑫夫妇的工龄。《单位出售公有住房房价计算表》中所载的40年工龄是为了使得购房人按照确定的成本价购房而反推的一个工龄。案涉一号房屋系高某贤的个人财产，并非遗产。
另查，高某文与高某倩向房管局及单位进行调查，均未调取到房屋的相关材料。高某文向本院提交了高某贤向其书写的信件，欲证明高某贤在信件中表示只是代为管理祖产，并不是其个人所有的房屋。但高某贤表示信件中反映的只是其为了全家人便利，将涉案房屋提供给兄弟姐妹免费居住，仅指使用权并非产权共有。
裁判结果
驳回高某文的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
公民的合法权益受法律保护。本案中，一号房屋虽最初系高某鑫承租，但在高某鑫与刘某丽去世前，一号房屋的承租人已变更为高某贤。后拆迁时，高某贤作为承租人以成本价购买了涉案的一号房屋。现高某文认为涉案的一号房屋系高某鑫的遗产，但并未提供承租人变更的材料及相应的拆迁政策。根据现有证据，法院无法核实高某鑫与刘某丽生前是否自愿将一号房屋赠与高某贤、涉案一号房屋购买时是否使用了高某鑫与刘某丽的工龄，以及该房屋的取得除了基于拆迁一号房屋外，有无考虑高某贤自身的其他因素，故高某文要求分割涉案一号房屋之请求，证据不足，法院不予支持。
