北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
齐某刚向一审法院起诉请求：判令齐某霞协助齐某刚将位于北京市一号房屋（以下简称涉案房屋）过户至齐某刚名下。
齐某霞上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回齐某刚全部诉讼请求。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院对原告主体基本事实认定不清，齐某刚一审中以合同纠纷起诉齐某霞，称购房款全部由其支付，但实际上是齐某刚的父母的银行账户将钱转出，齐某刚所称购房款并非由其支付，齐某刚作为诉讼主体不适格。一审审理过程中，为核实案件情况，法院分别与齐某霞的父亲齐某鹏及齐某刚的父亲齐某杰进行谈话，谈话笔录中齐某杰明确表示这笔钱不是赠与给齐某刚的，房子也不是给齐某刚的，是其和老伴的。
一审法院已将该基本事实核实清楚，但一审判决中未体现该部分。齐某刚与其父母是分别独立的个体，既然其父亲已经明确出资款与齐某刚无关，本案中齐某刚不是适格主体。2.齐某刚在一审起诉书中自称“待日后齐某刚申请政策房后再给齐某霞”，齐某霞的父亲齐某鹏与齐某刚的父亲齐某杰是兄弟关系，二人感情很好，因考虑到齐某刚父亲齐某杰当时没有房居住，刚好齐某霞父亲齐某鹏家的房子拆迁可以补偿两套房，齐某霞的父亲齐某鹏就找到齐某刚的父亲齐某杰，将自己拆迁安置的房屋借给其居住使用，购房款由齐某杰支付，让其尽快申请经济适用房，申请下来之后房款由齐某鹏偿还给齐某杰，于是房子给了齐某杰一家居住，两家针对涉案房屋并非借名关系。
3.一审法院根据涉案房屋的购房款、税费、装修款系由齐某刚父母支付，而齐某霞未提交房款系借用关系的证据从而认定齐某刚与齐某霞之间即为借名关系，是错误的。首先，关于购房款问题，该笔钱是齐某刚的父母出资，关于这笔钱没有任何约定，根据证据规则，齐某刚应举证证明该笔钱的属性，在没有借名买卖协议的前提下，齐某刚自述该笔钱系借名买卖的房款，一审法院仅根据其自述就加以认定明显与《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定指导意见》第十五条第二款规定相违背。
其次，关于税费问题，涉案房屋当时税费用了齐某霞的税收指标进行减免，当时齐某霞家中补偿两套房，齐某霞可以选择将该优惠政策放到任意一套房中，齐某霞未将该政策用在其父母房屋上而用在涉案房屋中，根本原因是涉案房屋自始没有借名给其他人的意思。关于装修款，涉案房屋交付时是毛坯房，齐某刚父母需要居住该房屋，不装修达不到居住条件，齐某霞家庭将涉案房屋借给齐某刚家庭居住，本身就不收取房屋租金，更不会将房屋装修好给其使用，故齐某刚家庭为了达到居住条件肯定需要将房屋装修好。
一审法院仅仅根据购房款、税费、装修款认定齐某霞与齐某刚之间系借名关系，明显与实际相违背。
4.涉案房屋的所有权人是齐某霞，房屋的由来是齐某霞家中房屋拆迁补偿房屋两套，涉案房屋登记在齐某霞名下，应归齐某霞所有。齐某刚父母当时借住涉案房屋是和齐某霞父亲协商的，但齐某霞已是成年人，又是涉案房屋的所有权人，齐某霞才有权决定涉案房屋，针对涉案房屋的全部事宜应该与齐某霞协商。齐某霞自始至终得到该房屋的消息都是借给齐某刚的父亲居住，兄弟俩相互有个照应，就涉案房屋借给齐某刚父母居住的事情齐某霞是知情并同意的。当齐某刚让其父母搬出涉案房屋后，齐某霞得知该情况便开始多次要求齐某刚一家归还涉案房屋。
另外，齐某刚对其父母与齐某霞父亲针对涉案房屋如何约定是不知情的，仅仅因为齐某刚父亲无房居住，齐某霞才同意将房屋借给其居住。齐某刚与齐某霞针对涉案房屋亦没有任何书面或者口头约定，因为齐某刚父亲不在涉案房屋居住后，齐某霞才要求其腾房，才针对涉案房屋有谈论。无论如何，涉案房屋均和齐某刚无关，因为最早接触涉案房屋的是齐某刚的父母与齐某霞的父亲，当时转款出钱的人也是齐某刚的父母。
齐某霞与齐某刚针对涉案房屋自始至终没有任何书面和口头的约定。该部分事实足以说明齐某霞与齐某刚之间不存在借名关系。一审法院在事实认定不清的情况下判决双方系借名关系明显错误。
二、一审法院适用法律不当。本案中，齐某刚一审作为原告起诉明显属于主体不适格，齐某刚与本案没有任何利害关系。
被告辩称
齐某刚辩称，同意判决。判决认定事实清楚，适用法律正确。
法院查明
齐某杰与齐某鹏系亲兄弟关系，齐某刚系齐某杰之子；齐某鹏与周某系夫妻关系，齐某霞系该二人之女。
2009年6月17日，齐某鹏作为被拆迁人（乙方）与北京市朝阳区市政管理委员会作为拆迁人（甲方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，拆迁补偿款合计314348.2元，拆迁补助费共计397652.6元。
2010年9月14日，齐某霞作为买受人与北京J公司作为出卖人签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定由齐某霞购买涉案房屋，合同总价款人民币449202元。合同签订后，齐某刚支付了全部购房款、各项税费、装修款等，并实际使用涉案房屋至今。2012年2月24日，涉案房屋产权证下发，房屋所有权人登记为齐某霞单独所有。
庭审中，齐某刚表示其借名买房的原因为齐某霞家庭因拆迁获得两个购房指标，经双方家庭内部协商，因不愿浪费购房指标，而约定由齐某刚借齐某霞的名义购买涉案房屋，据此，齐某刚提交原、齐某霞于2018年4月27日的谈话录音、证人肖某证言等证据佐证。
齐某霞表示双方就涉案房屋仅为借用关系，齐某霞向齐某杰借款购买涉案房屋，双方约定待齐某杰或齐某刚购房时，齐某霞再偿还借款。齐某霞就其主张未提交证据佐证。
法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案的争议焦点为原、齐某霞之间就涉案房屋是否达成借名买房之合意。根据庭审查明的事实可知，涉案房屋的全部购房款、相关税费、装修款均由齐某刚出资，房屋自装修完毕后一直由齐某刚使用至今，结合齐某刚所述的借名原因及在案证据，可以认定齐某刚、齐某霞就涉案房屋达成了借名买房之协议，
该协议不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依约履行义务，现齐某刚已经履行了全部付款义务，齐某霞应当将涉案房屋过户至齐某刚名下。齐某霞抗辩双方就涉案房屋为借用关系，未提交证据佐证，法院不予采信。
本院二审期间，齐某霞向本院提交以下证据：证据1.向有关部门咨询的录音光盘1张及录音文字整理版1份，用以证明判决认定相应的税费由齐某刚支付是错误的，涉案房屋部分税费减免是基于拆迁安置情况，并非齐某刚交纳；证据2.齐某霞与齐某刚的微信记录截图27张，用以证明齐某刚全家并非一直住在涉案房屋，而是在齐某刚的爱人生了小孩之后才搬进去，齐某霞与齐某刚不存在借名的关系。
齐某刚发表质证意见称：证据1的真实性无法核实，对其证明目的不予认可，该证据不属于二审新证据；对证据2的真实性认可，但无法确认是否连续，其中亦未显示双方互换指标的事情，对证明目的不予认可。齐某刚未向本院提交新的证据。
本院认为，齐某霞提交的上述证据1真实性难以核实，证据2并非形成于二审期间，且均与本案待证事实之间缺乏直接证明效力，故不作为二审新证据予以采纳。
二审经询，齐某刚之父齐某杰明确表示，涉案房屋由其出资购买，并同意齐某刚关于将涉案房屋过户至其本人名下的主张。
裁判结果
判决：齐某霞于判决生效之日起七日内协助齐某刚将位于北京市一号房屋过户至齐某刚名下。
房产律师靳双权点评
根据当事人诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为：齐某刚与齐某霞针对涉案房屋是否成立借名买房关系。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”
借名买房是当事人一方（借名人）经他方（出名人）同意，以他方名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的行为。亦即，借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
本案中，首先，关于涉案房屋的出资情况，双方均认可涉案房屋系由齐某刚父母出资；其次，关于房屋的占有使用情况，双方亦认可系由齐某刚家庭对涉案房屋进行装修并使用至今，同时由其交纳物业、供暖等费用；再次，关于借名买房之约定，双方虽无书面的借名买房协议，但考虑到双方家庭之间的亲属关系，齐某霞父亲齐某鹏作为案涉拆迁协议签订人，在一审中明确表示其将涉案房屋的指标给齐某刚父亲齐某杰使用并曾收取费用，同时对齐某杰所述的涉案房屋购买及使用情况表示认可，综合考量齐某霞与齐某刚父辈之间关于指标使用、两套房屋装修情况的陈述，以及齐某霞客观上配合办理涉案房屋入住手续、曾有意与齐某刚进一步协商涉案房屋出售及利益分配事宜、亦曾向齐某刚询问由齐某刚申请其他购房指标由齐某霞使用等情况，可以认定齐某霞对齐某刚借名购买涉案房屋知晓，
根据现有证据齐某刚所主张的借名买房事实具有高度盖然性，法院认定双方就涉案房屋达成了借名买房之协议，并无不妥。齐某霞虽主张双方之间针对涉案房屋系借用关系，但未对其主张提供充分证据予以证明，对其主张，法院难以采纳。
