北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某亚向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令朱某达、朱某慈、朱某杰、朱某贵协助我将北京市石景山区一号房屋变更登记至我名下；2.诉讼费由朱某达、朱某慈、朱某杰、朱某贵承担。
陈某亚上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的全部一审诉讼请求。
事实和理由：1.朱某坤与秦某英之间虽然没有签订书面买卖合同，但存在借名买房的合意；2.一审法院未认定朱某坤出资2万元用于购房系认定事实错误；3.朱某杰自结婚后一直居住在北京市石景山区一号房屋（以下简称涉诉房屋），婚前房屋虽被他人短暂借住，但并不影响购买房屋用于结婚居住的目的。
被告辩称
朱某达辩称，我同意一审判决，不同意陈某亚的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
朱某慈辩称，我同意一审判决，不同意陈某亚的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。
朱某杰辩称，我同意陈某亚的上诉意见。
朱某贵辩称，我同意陈某亚的上诉意见。
法院查明
朱某光与高某婕结婚，育有二子一女，包括朱某坤、朱某达和朱某慈。1960年2月4日，高某婕因死亡注销户口。
后朱某光与秦某瑞结婚。林某昊系秦某瑞与前夫之子，于2012年10月9日死亡。秦某瑞于1978年5月13日因死亡注销户口。
1982年，朱某光与秦某英结婚。秦某英前夫为秦某辉。1995年10月6日，朱某光死亡。1998年5月13日，秦某英因死亡注销户口。
朱某坤与陈某亚结婚后，育有二子朱某杰、朱某贵。2017年10月24日，朱某坤死亡。
经法庭询问，陈某亚、朱某达、朱某慈、朱某杰、朱某贵均称朱某光与秦某瑞未育有子女，朱某光与林某昊未形成抚养关系；朱某光与秦某英未育有子女，秦某英与秦某辉未育有子女。
涉诉房屋原系公有住房。1979年，朱某光入住该房。1995年12月20日，卖方（甲方）M公司与买方（乙方）秦某英签订《M公司出售公有住房合同》，约定甲方将座落在石景山一号的单元楼房出售给乙方，该房屋的建筑面积为50.06平方米。甲方同意乙方按照标准价购房，售价为每建筑平方米710元，乙方享受下列优惠：1.购买现住房折扣，为负担价的5%；2.工龄折扣为0.6%；3.成新折扣为1.5%。乙方一次性付清房价款19512.49元。
《房价款及其它费用收缴明细表》显示，工龄“男29年女0年”，竣工年限为1979年。《M公司出售公有住宅楼房交款书》显示，购房人为秦某英，交款金额为20019.17元。1999年1月19日，涉诉房屋取得了房屋产权证，房屋所有权人为秦某英。
关于涉诉房屋购房款的出资情况。陈某亚、朱某杰、朱某贵主张朱某坤出资2万元购买涉诉房屋；朱某达、朱某慈则主张2万元购房款系秦某英所出，秦某英委托朱某坤办理房屋买卖手续及交钱事宜。
关于涉诉房屋的居住问题。陈某亚、朱某达、朱某慈、朱某杰、朱某贵均认可朱某光自1979年分房至去世一直居住在涉诉房屋，秦某英自1982年与朱某光结婚至去世一直居住在涉诉房屋；朱某达、朱某慈、朱某杰、朱某贵均在涉诉房屋居住过。
关于购房票据及产权证书的持有问题。购房票据原件保存在朱某坤处，涉诉房屋产权证保存在M公司房管处。朱某达、朱某慈称因朱某坤代为办理购房手续，故其持有购房票据原件。
庭审中，陈某亚、朱某杰、朱某贵主张涉诉房屋系朱某坤借秦某英之名购买，借名买房的原因是签订《M公司出售公有住房合同》时，朱某光已经去世，只能以秦某英名义购买涉诉房屋，且秦某英、朱某达、朱某慈当时亦表示同意，同时主张朱某达收取朱某坤给付的1万元。朱某达、朱某慈对此不予认可，但朱某达认可在其装修自家房屋时，收到过1万元，但该笔款项系朱某坤给付的装修款，与本案涉诉房屋没有任何关系。
法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议焦点为朱某坤与秦某英之间是否存在借名买房关系。首先，就是否达成借名买房合意来看，朱某坤与秦某英未签订书面借名买房合同，陈某亚亦未能提供证据证明双方存在口头借名买房协议。其次，就涉诉房屋的出资情况来看，陈某亚未能提供证据证明朱某坤出资2万元用于借名买房。最后，就涉诉房屋的居住使用情况来看，在签订《M公司出售公有住房合同》后，秦某英一直居住在涉诉房屋，秦某英去世后，涉诉房屋也并非只有朱某坤及其家人居住。
另外，朱某达、朱某慈对朱某坤持有涉诉房屋购房合同及票据原件作出了合理解释，因此持有购房合同及票据原件并不足以认定借名买房成立。需要指出的是，涉诉房屋原系公房，购买时使用了朱某光的工龄。朱某光的继承人对涉诉房屋的出资及权属问题有争议可另行解决。综上所述，法院无法认定朱某坤与秦某英之间存在借名买房合同关系，故对陈某亚之诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
驳回陈某亚的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，陈某亚主张朱某坤与秦某英之间系借名买房合同关系，其应就此进行举证。陈某亚虽主张涉诉房屋购房款系由朱某坤出资，但其未能就此提交证据，其应承担举证不能的不利后果。且涉诉房屋以工龄抵扣部分的房款亦不能视为朱某坤出资，即陈某亚无法证明涉诉房屋购房款系由朱某坤完全出资，故不符合借名买房关系的实质要件。
因双方之间系亲属关系，在陈某亚无法证明朱某坤与秦某英之间存在借名买房合意的情况下，仅通过居住使用情况、票证持有情况不能反推双方存在借名买房合同关系。故法院判决驳回陈某亚的诉讼请求正确。
