北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某丽、郭某峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭某莹的诉讼请求；2.由郭某莹承担一审、二审诉讼费用。
事实和理由：1.法院适用法律错误。法院认为涉案房屋利益75%归郭某莹所有没有法律依据，应按照《北京市人民政府房改办公室关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》（94）京房改办字第054号文件，进行具体计算。2.房屋的买受人只能是赵某丽。房改售房是对于享有福利性质房改房资格的职工做出的，出售对象仅为职工个人，具有极强的人身属性不能作为单纯的财产权利进行转让。3.本案中双方并未形成借名买房合同关系。
被告辩称
郭某莹辩称，同意一审判决。《北京市人民政府房改办公室关于1994年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》与本案没有关联性。本案构成借名买房关系。
法院查明
郭某莹向法院起诉请求：1.判决赵某丽向郭某莹交付一号房屋征收补偿安置款752937元；2.判决一号房屋的回迁安置房即二号房屋归郭某莹所有；3.判决赵某丽、郭某峰配合郭某莹办理领取征收补偿款项和回迁安置房屋产权登记相关手续；4.赵某丽、郭某峰承担本案的诉讼费用。
法院认定事实：赵某丽与郭某峰系夫妻关系，郭某莹系二人之女。北京市西城区一号房屋（以下简称诉争房屋）原系赵某丽承租的的公房。
2007年9月，单位（甲方）与赵某丽（乙方）签订《房改售房合同书》，内容有：“一、甲方将诉争房屋出售给乙方，房价为13593.07元。二、甲方根据有关文件的规定，同意乙方享受以下优惠：1.工龄折扣为0.9%；2.现住房折扣率为0；3.夫妻双方一方是教师的优惠5%，双方是教师的优惠10%。三、房价计算公式、付款方式、成新折扣、工龄折扣等计算办法，均按(94)京房改办字第054号文件的规定执行。四、甲乙双方签定合同后，由甲方到房屋所在地的房屋管理部门办理产权登记等手续，领取《北京市房产所有证》。……、甲乙双方应共同遵守《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》(京政发[1992]35号)等有关文件的规定。……”后，诉争房屋的所有权登记在赵某丽名下。法院依郭某莹申请前往北京市西城区不动产登记事务中心调取的房屋档案显示，诉争房屋购买时使用了赵某丽82年工龄（男方、女方合计工龄），并享受了赵某丽的教师优惠。
2016年2月18日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室、拆迁办（甲方）与赵某丽（乙方）签订《房屋征收安置协议》，约定：一、被征收房屋基本情况。被征收房屋建筑面积56.8平方米。房屋在册户籍情况：户主赵某丽、之女郭某莹、之外孙女陈某。二、被征收房屋的补偿方式。乙方自愿选择产权调换方式，用于产权调换的房屋为在征收范围内建设的回迁安置房，房屋产权性质为按照经济适用房产权管理。乙方选定的回迁安置房以最终的《选房确认单》为准。
三、甲方应向乙方支付款项：合计1149017元。六、回迁房屋差价结算。回迁房屋差价结算，将在乙方选房并经甲方确定后，另行签订补充协议。七、并支付临时安置费……
2016年3月9日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室、拆迁办（甲方）与赵某丽（乙方）签订《房屋征收安置补充协议》，约定：一、乙方选择回迁安置房为二号，房屋朝向为南北向。二、乙方应向甲方支付回迁安置房差价258720元。三、计入主协议第五条的结算金额，本协议的最终结算结果为：甲方向乙方支付890297元。赵某丽领取该笔补偿款后，于2016年4月2日将其中的410000元转账支付给郭某莹。
2016年8月31日，北京市西城区人民政府房屋征收办公室、拆迁办（甲方）与赵某丽（乙方）签订《房屋征收安置补充协议》，约定：甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费合计140448元。2016年9月26日，赵某丽领取了该笔款项，并于同日全部转账支付给郭某莹。
2019年4月2日，郭某莹收到领取临时安置费通知短信。赵某丽表示其于2019年10月领取了该笔款项共计272640元，因得知临时安置费是依据房屋面积计算，应针对的是产权人，与郭某莹没有关系，故不再同意支付给郭某莹。
截止法庭辩论终结前，双方均认可回迁房尚未建好。
郭某莹主张其与赵某丽、郭某峰之间存在口头的借名买房合同关系，诉争房屋系其借用赵某丽之名购买，其是诉争房屋的实际权利人，诉争房屋的征收补偿安置利益应当归其所有。郭某莹针对其主张，向法院提交了以下证据予以证明：
一、房改售房合同书、购房款发票、租金收据、房屋征收安置协议及补充协议、户口本、短信截屏，证明诉争房屋由其出资购买，购房手续、拆迁手续原件都由其保管、征收部门预留的联系电话为其名下号码，其是诉争房屋的实际购买人和权利人。
赵某丽、郭某峰对该证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。
二、座机开户信息、有线确认单、电费发票、电话话费单、银行卡交易单，证明诉争房屋由其实际居住使用并缴纳相关生活费用。
赵某丽、郭某峰对座机开户信息、歌华有线确认单的真实性不予认可，认可电费发票、电话话费单、银行卡交易单的真实性，但主张该组证据不能证明郭某莹是诉争房屋的所有权人。关于居住情况，双方均认可自1995年起，诉争房屋一直由郭某莹一家居住使用。
三、郭某莹与赵某丽、郭某峰的6段谈话录音，证明赵某丽、郭某峰认可诉争房屋系由郭某莹出资购买，归郭某莹所有。赵某丽、郭某峰对该组证据的真实性不予认可，并申请对6段录音是否经过剪辑处理进行鉴定。后因郭某莹仅能提供2016年9月26日录音的原始载体，赵某丽、郭某峰撤回了对另外5段录音的鉴定申请。鉴定意见：未发现检材录音经过剪辑处理。
郭某莹与赵某丽、郭某峰认可上述鉴定意见书的真实性。经查，该录音反映了郭某莹爱人张建平因赵某丽未配合前往领取第二笔补偿款而与其发生纠纷。另，录音中存在郭某峰认可诉争房屋系郭某莹出资购买的内容。庭审中，双方均认可，上述通话结束后，赵某丽领取了第二笔补偿款140448元并支付给郭某莹。
法院认为，郭某莹以其与赵某丽、郭某峰成立借名买房关系为由要求取得诉争房屋的征收补偿安置利益，赵某丽、郭某峰则否认赵某丽与郭某莹之间就诉争房屋存在借名买房约定，并主张补偿利益应归其所有，故本案争议焦点为诉争房屋的不动产权归属及征收补偿利益分配问题。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，从郭某莹提交的录音证据结合赵某丽、郭某峰的庭审陈述，可以认定诉争房屋系郭某莹出资购买，赵某丽、郭某峰虽主张双方系借款关系，但郭某莹不予认可，且赵某丽、郭某峰并未提交证据予以证明，故法院对赵某丽、郭某峰的抗辩意见不予采纳。
此外，诉争房屋的购房手续、征收手续原件均在郭某莹处保管，赵某丽、郭某峰并未作出合理解释，而且诉争房屋一直由郭某莹居住使用。综合考虑房屋出资情况、房屋居住情况、房屋材料保管情况、房屋征收前后双方行为情况，法院确信郭某莹与赵某丽、郭某峰之间存在口头借名买房协议的事实具有高度可能性，应当认定该事实存在，郭某莹系诉争房屋的实际权利人。
借名买房是指当事人一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的情形，借名人依据合同约定可以要求登记人办理房屋所有权转移登记。现诉争房屋已被征收，失去了居住和使用功能，且赵某丽已就诉争房屋与征收单位签订了安置协议及补充协议，因此，双方对诉争房屋的权属争议已转化为征收补偿利益分配纠纷。本案中，诉争房屋原属于单位的公房，分配给赵某丽居住使用，购房款虽系郭某莹支付，但购房时亦使用赵某丽的教师资格及赵某丽与郭某峰的工龄折抵了部分购房款，由此可以看出，仅仅在办理购房手续之时交纳一定数额的购房费用并非购买诉争房屋的全部要件，因此诉争房屋征收所得利益亦应当由双方共有。
法院根据出资情况、征收补偿利益的具体构成、郭某莹多年使用诉争房屋及参与房屋征收情况，同时结合双方之间父母子女关系等，酌情确定上述房屋征收补偿款的75%归郭某莹所有。故，郭某莹要求赵某丽、郭某峰支付房屋征收安置补偿款752937元的诉讼请求，法院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。关于回迁安置房，因尚未建成，且本案系合同纠纷，郭某莹要求确认回迁安置房归其所有，缺乏依据，对其此项诉讼请求，法院不予支持。郭某莹要求赵某丽、郭某峰配合其办理领取征收补偿款项和回迁安置房屋产权的相关手续，但目前并未发生相关事实，郭某莹可待后续事实发生后再主张权利，对其此项诉讼请求，法院不予支持。
裁判结果
一审判决
一、判决生效之日起七日内，赵某丽、郭某峰给付郭某莹房屋征收补偿安置款427090.75元；二、驳回郭某莹的其他诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点一是郭某莹与赵某丽是否构成借名买房关系；二是诉争房屋征收补偿利益如何分配。
判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方借名买房合意、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、交易过程是否符合借名买卖习惯、购房合同等原始购房文件、房屋所有权证原件是否由借名人持有等要件予以考虑。本案中，诉争房屋系郭某莹出资购买，赵某丽、郭某峰主张双方系借款关系，郭某莹对此不予认可，且赵某丽、郭某峰并未提供证据证明双证形成借贷关系，对于赵某丽、郭某峰的主张法院不予采信。另，诉争房屋的购房手续、征收手续原件均在郭某莹处保管，且郭某莹一直居住使用诉争房屋。综合考虑房屋出资情况、房屋居住使用情况、诉争房屋的购房及征收手续原件保管情况、房屋征收前后双方行为情况等要件，法院有理由相信郭某莹与赵某丽、郭某峰之间存在借名买房法律关系。
现诉争房屋已被征收，借名买房法律关系的标的物已经灭失，双方对诉争房屋的权属争议已转化为征收补偿利益分配纠纷。诉争房屋原系赵某丽承租的单位的公房，虽在房改售房时郭某莹支付了购房款，但购买该房屋亦使用了赵某丽工龄并享受了赵某丽的教师优惠。故赵某丽享有征收补偿利益的部分财产性权益。法院根据出资情况、征收补偿利益的具体构成、郭某莹多年使用诉争房屋及参与房屋征收情况，同时结合双方之间父母子女关系等，酌定房屋征收补偿款的75%归郭某莹所有并无不当。
