北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某丽、赵某英上诉请求：请求本院撤销一审判决，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：涉案房屋登记在赵某鹏名下，A公司认为其与赵某鹏系借名买房关系、房屋归其所有，应当提供相应证据。A公司未提交充分证据证明购买该房屋的出资具体情况，也未能举证证明所有款项均系由A公司支付，现仅凭未在工商部门备案的《A公司股东会决议》和部分汇款记录，而无其他证据证明双方存在借名买卖关系的必要性和真实性，故A公司关于借名买房的主张证据不足。
被告辩称
二被上诉人辩称，同意一审判决。
法院查明
A公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙某娟、秦某丽、赵某英配合A公司将位于北京市海淀区一号的房屋过户至A公司名下；2.本案诉讼费由孙某娟、秦某丽、赵某英承担。
一审法院查明事实：2003年10月28日，北京C公司（出卖人，以下简称中物理想公司）与赵某鹏（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买北京市海淀区一号房，2004年2月26日双方签订《附件四：合同补充协议》及《北京市商品房买卖补充合同》，双方认可经测绘后房屋总价款为918054元，照此办理结算手续。2004年4月15日北京市海淀区一号房屋登记在赵某鹏名下，后赵某鹏以该房屋为抵押物向M银行贷款，并办理了抵押登记。经询抵押权人，该贷款额度项下所有贷款本息已经结清，但额度到期日为2030年7月14日，故未经借款人申请银行无权提前出具额度结清证明。
孙某娟称因公司生意需要用钱，故公司决议以该房屋为抵押物办理抵押贷款，因房屋登记在赵某鹏名下，故抵押手续系以赵某鹏名义办理，所得贷款部分打入了公司账户，现已全部还清，孙某娟、赵某英、秦某丽均表示愿意配合办理抵押登记注销。
2012年4月12日孙某娟与赵某鹏登记结婚，2018年2月5日赵某鹏死亡，赵某鹏之父为赵某英，赵某鹏之母为秦某丽。双方确认赵某鹏无子女，无与涉案房屋有关的遗嘱、遗赠扶养协议等，赵某鹏的全部继承人为孙某娟、秦某丽、赵某英。
A公司1999年6月3日成立，注册资本50万元，股东为孙某娟（出资比例40%）及赵某鹏（出资比例60%），执行董事、经理、法定代表人为孙某娟，监事为赵某鹏。2002年9月12日A公司被吊销营业执照。A公司表示至今未清算。
A公司提交了《A公司股东会决议》，主要内容：股东赵某鹏、孙某娟2004年8月20日在公司会议室（地址：北京市海淀区一号）召开A公司股东会，决议如下：一、关于公司购买涉案房屋共计款项918064元都由公司出资，房产登记在赵某鹏名下，由赵某鹏代持，房产归公司所有，……三、经所有股东达成一致意见，同意以上所述事项全体股东签名生效。签名人：赵某鹏、孙某娟，A公司，2004年8月20日。A公司称该决议未在工商部门备案，系在公司存档。经调取A公司工商档案，其中无涉及涉案房屋内容。
秦某丽、赵某英不认可该决议上赵某鹏签名的真实性及签字时间，秦某丽申请对该决议签名人处“赵某鹏”签名进行鉴定，双方当事人提供了样本，其中部分样本双方均认可签名真实性。进行鉴定，鉴定意见：检材上“赵某鹏”签名与样本上赵某鹏签名是同一人书写。秦某丽、赵某英不认可鉴定意见，且认为决议签字有双方发生争议后趁赵某鹏住院意识不清楚所签的可能。
关于房屋的使用收益情况，孙某娟表示房屋实际用于A公司与北京W公司（以下简称茂辰公司）办公使用，该房屋地址对外经营是挂公司牌子。为佐证房屋是由公司实际使用，孙某娟提交了K公司（以下简称K公司）管理理想大厦的委托书及K公司与A公司2000年1月1日签订的房屋租赁合同，约定A公司承租涉案房屋。孙某娟称当时因房屋尚未办理房屋所有权登记证书但公司需使用房屋，故签订了租房合同。
秦某丽、赵某英不认可合同真实性。秦某丽、赵某英表示对房屋的居住和使用、购买及出资的情况不清楚，赵某鹏去世前居住在另一套房产，但赵某鹏购房后与父母说过；涉案房屋此后用于出租的房租是转到赵某鹏账户，赵某鹏也以自己名义签订了租房合同等一些与该房屋有关的合同，故应是赵某鹏实际享有房屋权益。A公司表示，赵某鹏与孙某娟已经结为夫妻，房租名义上转给赵某鹏，实际上也仍应为公司所有，赵某鹏对外签订合同，也是因为其代持房屋，对外只能以其名义进行签字表意。
关于房屋的购房款出资情况，A公司及孙某娟表示所有出资均由公司所出。秦某丽、赵某英不认可该证据真实性及关联性，认为无法证明购房款系A公司所出，亦无法证明房屋所有权人是A公司，提出股东会决议所载金额、上述资金明细等证据所显示金额与房屋买卖合同最终确认的购房款金额有出入。
法院认为，《A公司股东会决议》经鉴定系赵某鹏所签，赵某鹏与A公司之间虽未单独签订借名买房合同，但考虑到赵某鹏本人即为A公司股东，《A公司股东会决议》足以证明赵某鹏与A公司之间存在借名登记的约定。结合本案系列证据，涉案房屋登记在赵某鹏名下，以赵某鹏名义对外处理房屋有关事宜，不足以证明其个人实际享有房屋权益。秦某丽、赵某英关于该股东会决议真实性、购房款出资数额及来源问题，及其他关于房屋所有权的相关抗辩，不足以否定上述借名登记约定，法院不予采信。
孙某娟、秦某丽、赵某英应配合A公司办理房屋过户事宜，至于房屋存在抵押登记一事，鉴于赵某鹏已经去世、该笔贷款目前已清偿完毕，因抵押权人已知本案涉诉情况，故该抵押权不影响房屋所有权转移登记，各方应在办理手续时妥善处理。综上，法院对A公司的诉讼请求予以支持。
二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
裁判结果
一审判决：孙某娟、秦某丽、赵某英于本判决生效之日起七日内协助北京A公司办理北京市海淀区一号房屋所有权转移登记手续，过户至北京A公司名下。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师靳双权点评
《A公司股东会决议》经鉴定系由赵某鹏所签，能够证明赵某鹏与A公司之间就涉案房屋存在借名登记的约定，法院据此判决并无不当。《A公司股东会决议》是否在工商部门备案、涉案房屋的出资情况如何及A公司是否进行了清算，均不影响法院上述认定。涉案房屋以赵某鹏名义对外处理相关事宜，不足以证明房屋权益由赵某鹏个人实际享有。
