北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某君、赵某霞、赵某娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们一审的全部诉讼请求或发回重审。
事实和理由：我们提交的有关赵某鹏的录音证据未当庭播放，赵某鹏本人未出庭质证或提交书面质证意见，故程序存在重大瑕疵，应当发回重审。房屋的首付款、装修费用、按揭贷款及尾款支付资金均来自于赵某刚夫妇，房屋一直由赵某刚夫妇、赵某君占有使用，赵某君、赵某霞收取出租期间产生的收益，负责交纳物业费、取暖费、水电费。购买涉案房屋时，赵某君负责看房，预定房屋，房屋买卖合同、贷款办理均预留赵某君联系方式，后期还贷事宜由赵某君处理。涉案房屋产权证一直由赵某君保管，售房时，赵某君前往中介公司处登记售房，并带买受人看房及磋商价格。
且亲属间借名买房具有特殊性，少有书面借名买房协议，后老人相继去世，没有工资收入，我们与赵某英都不想继续还贷，才签订《协议》，另结合我方提交的录音证据，赵某鹏在卖房过程中积极配合，从未对售房款分配提出异议，显然赵某刚夫妇与赵某鹏之间存在借名买房的事实。之前我们提供了四人的录音，未进行质证。综上，请求法院判决按照协议履行，分配售房款。
被告辩称
赵某英、赵某鹏辩称：法院认定事实清楚，同意判决。主要事实和理由：1.借名购房不是事实，不认可借名购房。不存在未质证证据。2.原来父母有一套他们自己名下的房屋，被赵某君卖了。之后父母想买一套房屋居住，房屋首付款、贷款由父母出，以赵某鹏名义购买，之后房子给赵某鹏。
法院查明
赵某君、赵某霞、赵某娟向法院起诉请求：1.要求赵某鹏返还赵某霞垫付北京市房山区一号房屋2019年11月至2020年3月期间房屋贷款7000元；2.要求将北京市房山区一号房屋剩余售房款1940024元由赵某君、赵某霞、赵某娟、赵某英四人平分（2050000元-7000元-102976元=1940024元），即要求法院判令赵某鹏分别向赵某君、赵某霞、赵某娟各返还485006元。
法院认定事实，赵某刚与林某芝系夫妻，二人育有赵某霞、赵某英、赵某君、赵某娟四个子女。赵某鹏系赵某英之子。林某芝于2019年10月24日去世，赵某刚于2019年11月11日去世。
2008年7月29日，位于北京市房山区一号房屋登记在赵某鹏名下。
2019年11月15日，赵某霞、赵某英、赵某君、赵某娟签订协议，内容为：“林某芝、赵某刚之子女关于家庭事务处理协议如下：……2.关于房子的处理问题，在家庭问题处理圆满的基础上每位子女按人头每人一份。3.关于一号房屋尾款的事大家一致决定将未还完的尾款从抚恤金里拨出还清。”
2020年4月18日，赵某鹏（出卖人）与吴某峰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定赵某鹏将其名下的涉案房屋出卖给吴某峰，成交价为205万元。出售前，赵某鹏偿还了涉案房屋剩余的银行贷款。
庭审中，赵某君、赵某霞、赵某娟主张涉案房屋为赵某刚、林某芝借赵某鹏之名购买，因赵某刚、林某芝年纪过大，无法办理贷款，因此家庭成员共同商定以赵某鹏名义贷款，房屋总价30多万元，首付款10余万元，贷款金额20余万元，老人生前支付了首付款并偿还每月贷款，赵某君、赵某霞、赵某娟与赵某英约定房款由四人平分，并举证如下：证据1.协议书，证明涉案房屋是林某芝、赵某刚的遗产，“家庭问题处理圆满的基础上每位子女按人头每人一份”是指父母安葬、解决兄弟姐妹之间的矛盾问题、和睦处理遗产问题后房屋出卖款应由四人平分，现在矛盾没有解决是因为赵某英、赵某鹏不配合解决。
赵某英、赵某鹏认可真实性，不认可证明目的，赵某英称当时老人后事未处理，为妥善处理后事，不得已执笔并签订了协议，并非其真实意思表示。“家庭问题处理圆满”是指家庭矛盾处理完毕，包括安葬父母、父母生前工资卡分配、老人生前剩余存款等问题。目前父母已安葬，但兄弟姐妹之间的矛盾未解决，所以平分的条件未成就。此外，房屋登记在赵某鹏名下，赵某英没有资格进行分配。证据2.赵某君与赵某鹏，赵某君、赵某霞、赵某娟与赵某英之间对话的录音，证明赵某鹏认可房价款应平分，赵某英认可房屋是赵某刚购买的，同意分割售房款。赵某鹏、赵某英认可真实性，不认可内容及证明目的，认为无法证明赵某君、赵某霞、赵某娟的证明目的。
证据3.贷款补充协议、还款凭证，证明协议中预留的电话是赵某君的，贷款都是赵某刚、林某芝还的。赵某鹏、赵某英认可真实性，但认为无法证明房屋归属问题。证据4.物业入住通知书、物业管理服务协议、水电费票据，证明从2007年入住至出卖，涉案房屋都是赵某君、赵某霞、赵某娟及父母赵某刚、林某芝在此居住。赵某鹏、赵某英认可真实性，但认为很多原件都在自己手中，认可赵某君、赵某霞、赵某娟在房屋内居住，但产权归赵某鹏。
赵某鹏、赵某英不认可涉案房屋系借名购买，主张首付款是赵某刚出的，那是因为丰台房屋被赵某君卖了，家里只有赵某鹏一个孙子，所以赵某刚就购买涉案房屋给赵某鹏了，赵某刚之所以要出钱还贷款是因为他要在此居住，而且贷款都是从赵某刚工资卡中扣除的。赵某刚去世后，有5个月时间是赵某霞还的贷款，但这7000元赵某霞用的是赵某刚的钱。赵某鹏出卖涉案房屋时，一次性把剩余贷款还清了。为此，赵某鹏、赵某英提供：证据1.《北京市城镇廉租住房租赁合同廉租住房租金补贴协议》，证明赵某君向赵某鹏支付过租金，因此涉案房屋是赵某鹏的。
赵某君、赵某霞、赵某娟认可真实性，不认可证明目的，称当时房屋登记在赵某鹏名下，赵某君为申请廉租房才与赵某鹏签订的该份协议，实际并未给付租金。证据2.银行对账单，证明一次性还贷102975.10元。赵某君、赵某霞、赵某娟认可真实性，不认可证明目的，认为系赵某鹏用出卖房屋的首付款定金偿还，因此不是赵某鹏的个人款项。
庭审中，双方当事人一致认可赵某刚、林某芝去世时未留遗嘱。
法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
本案中，双方均认可涉案房屋系赵某刚、林某芝生前支付的首付款及部分房屋贷款，赵某君、赵某霞、赵某娟主张涉案房屋系赵某刚、林某芝借赵某鹏之名购买，但并未提供赵某刚、林某芝与赵某鹏之间的借名买房书面协议。赵某鹏、赵某英对借名买房的主张不予认可，并主张涉案房屋系赠与。法院对此认为，赵某刚、林某芝生前在涉案房屋居住多年，并未对房屋登记在赵某鹏名下提出异议，亦未就房屋系由其借赵某鹏之名购买进行过主张。
在赵某刚、林某芝去世之后，赵某君、赵某霞、赵某娟主张涉案房屋系赵某刚、林某芝借赵某鹏之名购买，但其提供的2019年11月15日协议书，并非赵某刚、林某芝与赵某鹏签订，录音、物业入住通知书、水电费票据等证据亦不足以证明赵某刚、林某芝与赵某鹏之间有借名买房的意思表示，故在现有证据基础上，法院对赵某君、赵某霞、赵某娟的主张难以采信。
赵某霞要求赵某鹏偿还其代为垫付的房屋贷款7000元，赵某鹏、赵某英自认赵某霞曾垫付7000元房屋贷款，但主张赵某霞系使用赵某刚的钱支付，赵某鹏、赵某英就其主张具有举证责任，赵某鹏、赵某英未就此举证，应当承担举证不能的不利后果。因此，赵某霞的该项诉请，法院予以支持。
2019年11月15日，赵某君、赵某霞、赵某娟与赵某英四人签订协议对涉案房屋的处理问题进行约定，但涉案房屋的产权人为赵某鹏，赵某鹏并未在该协议上签名且当庭表示不同意赵某君、赵某霞、赵某娟的诉讼请求，而赵某君、赵某霞、赵某娟提供的录音证据中，赵某鹏并未同意按上述协议平分售房款，因此，该协议对赵某鹏不发生法律效力。赵某君、赵某霞、赵某娟要求赵某鹏履行该协议给付售房款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
二审中，赵某君、赵某霞、赵某娟陈述一审没有就录音证据进行质证。二审庭审中，赵某君、赵某霞、赵某娟播放三段录音，分别为2019年11月24日赵某君、赵某霞、赵某娟等与赵某英之间谈话录音，拟证明赵某英认可涉案房屋为遗产，被继承人出资购买，继承人应平均分配。当庭播放2020年9月14日赵某君与赵某鹏之间的二段通话录音，拟证明赵某鹏认可涉案房屋为被继承人的遗产，各继承人应平均分配售房款。赵某鹏、赵某英认可录音的真实性，但认为录音无法证明赵某君、赵某霞、赵某娟所主张的观点。
赵某英在二审中陈述：我不愿意影响老人安葬的事情，情急之下下签订的协议，协议里写的是把家里的一切事务处理妥当之后。我也和赵某鹏说过，他们老要分房这个事，赵某鹏的电话录音是真实的。
裁判结果
一审判决：一、判决生效之日起七日内，赵某鹏偿还赵某霞垫付的房屋贷款7000元；二、驳回赵某君、赵某霞、赵某娟的其他诉讼请求。
二审判决
一、维持北京市西城区人民法院民事判决第一项；
二、撤销北京市西城区人民法院民事判决第二项；
三、赵某鹏于本判决生效之日起七日内分别向赵某君、赵某霞、赵某娟各返还485006元。
房产律师靳双权点评
根据查明的事实，涉案房屋系赵某刚、林某芝生前支付首付款及大部分房屋贷款购买，房屋虽登记在赵某鹏名下，但从付款、居住使用及管理等方面看，赵某鹏均未参与。赵某鹏、赵某英对借名买房的主张不予认可，并主张涉案房屋系赠与，但并未提交相关证据证明。虽然赵某刚、林某芝与赵某鹏之间并无书面借名买房协议，但结合赵某君、赵某霞、赵某娟与赵某英四人签订的协议、录音证据，以及涉案房屋最终出售的事实，赵某君、赵某霞、赵某娟主张涉案房屋系赵某刚、林某芝借赵某鹏之名购买，具有高度可能性，应认定借名买房事实存在。
因此，赵某君、赵某霞、赵某娟主张涉案房屋剩余售房款由赵某君、赵某霞、赵某娟、赵某英四人平均分配，符合四人协议约定内容，法院予以支持。
