北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即将北京市西城区一号的房屋（以下简称：涉案房屋）一间平房腾空并返还原告，并自2020年12月14日起至实际返还房屋之日止按每月4000元的租金标准计算支付给原告占房使用费，截至2021年6月14日为24000元；2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告孙某辉系姐弟，均已成家单过。被告林某浩系孙某辉之妻弟，周某兰系林某浩的妻子。原告为涉案房屋合法承租人，曾让孙某辉临时照看该房。2020年12月14日发现被告林某浩占用该房，遂告知其腾房，其拒绝腾房并推脱给孙某辉。原告认为：原告为诉争房产合法承租人，被告无权占用诉争房产，应依法立即腾房，并赔偿自通知腾房至实际返还占用房屋期间损失。现在是被告二和被告三占着房子，被告一没占房。我们之所以诉孙某辉，是因为是孙某辉让他们住进去的。涉案房屋具体位置位于北京市西城区一号的一间平房。孙某辉的户籍是在西城区二号房子内，这是孙某辉、孙某玲的母亲租的房屋，后来母亲去世，孙某辉搬回去住。
2020年的12月14日，原告孙某玲委托他侄子去收涉案房屋的时候，林某浩和他的妻子在房子里面居住。刚刚开庭前核实当事人的居住信息的时候，被告三本人说她和林某浩的住址系本案涉案房屋的地址。涉案房屋的产权人是北京某单位。以前原告是委托孙某辉照看涉案房屋，确实让他在这看房子，是照看了25年，九几年开始原告就让孙某辉在这看管涉案房屋。因为如果不看房，某单位就要把房子收回去了。孙某辉在涉案房屋看管期间居住，原告从未向孙某辉主张过支付房屋使用费，没有主张过。
被告辩称
被告孙某辉辩称，被告不同意返还涉案房屋。理由如下:第一，孙某辉是基于换房的事实合法取得涉案房屋的使用权。孙某玲和孙某辉是姐弟。早年，孙某玲承租西城区一号平房，孙某辉承租西城区二号平房，两房屋均为中央级公产房。1987年，孙某玲与孙某辉进行房屋互换，2006年，二号房屋拆迁。孙某辉在一号院居住至今，共计住了35年，双方对于换房的事实均未产生异议。
第二，孙某辉与房屋产权单位已经形成事实上的租赁关系。1987年，孙某辉搬入涉案房屋至今，一直按照房屋产权单位要求缴纳房租，房屋产权单位亦知晓实际居住者为孙某辉。35年来，房屋产权单位对孙某辉居住该房屋没有提出过异议，孙某辉按时缴物业费等管理费用，应当认为孙某辉与房屋产权单位形成了事实上的租赁关系，综上，被告并非强占原告的房屋，请法院考虑双方的亲属关系以及被告使用35年房屋的历史背景，驳回原告的全部诉讼请求。
另外，林某浩和周某兰都不在涉案房屋居住，孙某辉平时不会用手机交房费，有时候委托林某浩和周某兰他们去帮助交费，林某浩和周某兰他们这些联系地址平时留的也都是涉案房屋地址，但房屋实际还是孙某辉居住。收据和发票上收的是孙某辉的钱，交款人记载有林某浩、孙某辉、周某兰。原告与管理部门之间确实签订有关于涉案房屋的租赁合同，被告孙某辉没有该房屋的租赁合同。但是，原告和被告孙某辉换房居住是前提，因此请法院根据事实依法裁判。被告孙某辉一直在涉案房屋居住，现房屋内完全是孙某辉自己的物品。房屋中没有被告林某浩、周某兰的物品。
被告林某浩辩称，此纠纷与林某浩无关，林某浩没住在涉案房屋内，因此不同意向原告支付房屋使用费。
被告周某兰辩称，此纠纷与我无关，我不住在涉案房屋，因此不同意向原告支付房屋使用费。
法院查明
原告与被告孙某辉系姐弟。被告林某浩系孙某辉之妻弟，周某兰系林某浩的妻子。原告为涉案房屋承租人。因双方存在亲属关系，经原告同意，孙某辉在涉案房屋居住至少有二十年以上。庭审中被告孙某辉表示自己在居住涉案房屋期间，其岳父曾在涉案房屋暂住。因为子女都有赡养父母的义务，因此被告林某浩、周某兰白天在涉案房屋照顾老人，但晚上仍由孙某辉负责照顾老人。
被告孙某辉表示，自己不是因看管涉案房屋而居住涉案房屋，而是自己将二号房屋与原告互换居住，但被告孙某辉就其陈述的与原告换房居住的问题，未提供任何有效证据证明。庭审中，被告孙某辉陈述自己与涉案房屋的产权单位已经形成了事实上的租赁关系，并提供了有线电视的用户证、回执、安装配电设施改造的收据、水、电费发票等交款凭证，但未提供与涉案房屋的产权单位或管理单位就涉案房屋签订的房屋租赁合同。
庭审中，被告林某浩、周某兰表示，曾经在涉案房屋白天照顾老人，但二人未在涉案房屋晚上居住，涉案房屋中没有林某浩、周某兰二人的任何物品。
裁判结果
一、自本判决生效之日起三十日内，被告孙某辉将原告孙某玲承租的北京市西城区一号的房屋中自己的物品腾空，并将该房屋交给原告孙某玲收回。
二、自本判决生效后三日内，被告林某浩、周某兰将原告孙某玲承租的北京市西城区一号的房屋中自己的物品腾空（已腾空），并搬离该房屋（已搬离）。
三、驳回原告孙某玲的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
原告提供了公有住宅租赁合同，因此法院认定原告为涉案房屋的承租人，因此原告对涉案房屋依法享有占有使用的权益。被告孙某辉在居住涉案房屋期间交纳的各项费用，法院不持异议，但孙某辉交纳的这些费用，均不是孙某辉对涉案房屋享有承租权的证据。原告作为涉案房屋的用益物权人，同意被告孙某辉看管使用涉案房屋，孙某辉可以使用涉案房屋。现原告要求被告孙某辉腾退涉案房屋，被告孙某辉即应当予以腾退。
故对原告要求被告孙某辉腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。关于腾房的具体时间，法院酌情予以判定。关于被告孙某辉陈述其与原告换房居住的问题，孙某辉可以根据自己手中的证据，另行向原告主张相应权益，但不是孙某辉拒绝腾退本案中的涉案房屋的法定理由。
被告林某浩、周某兰未经原告同意，无权在涉案房屋居住。被告林某浩、周某兰自述曾经在涉案房屋白天照顾老人，现法院已经确定被告孙某辉应当腾退涉案房屋，故对原告要求被告林某浩、周某兰腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。
原告与被告孙某辉系姐弟。被告孙某辉系经原告同意，看管使用涉案房屋。原告在孙某辉看管使用涉案房屋并居住期间，从未向孙某辉明示或协商要求孙某辉支付房屋使用费，故对原告要求被告孙某辉支付房屋使用费的诉讼请求，因无合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。需要说明的是，本判决生效后，如果被告孙某辉仍拒绝腾房，原告可另行向孙某辉主张房屋占用费。
被告孙某辉与被告林某浩、周某兰系姻亲。在原告同意孙某辉使用涉案房屋期间，孙某辉短时间请姻亲属来家照顾老人或暂住几天，属于人之常情。现林某浩、周某兰表示涉案房屋内没有自己的物品，自己亦不在涉案房屋居住，原告亦未提供证据证明被告林某浩、周某兰长期、稳定的在涉案房屋居住生活，故对原告要求被告林某浩、周某兰支付房屋使用费的诉讼请求，不予支持。
