北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
三原告向本院提出以下诉讼请求：确认二被告于2015年6月29日签订的《赠与协议》无效。
事实与理由：孙某兰与秦某鹏于1953年结婚，婚后育有二子二女，分别名秦某文、秦某武、秦某英、秦某婕。秦某辉系秦某文之子。秦某鹏于2005年3月23日去世，秦某婕于2017年8月去世，生前离异，育有一女即周某娟。安置形式可以选择购买或者租住，秦某鹏与孙某兰选择暂时租住在分配的位于北京市朝阳区一号房屋（以下称一号房屋）。秦某鹏去世后孙某兰一直居住在一号房屋内。
2014年4月16日孙某兰与北京H公司签订了《房改售房合同》，约定由孙某兰按照37557.68元的价格购买一号房屋。购房后二被告于2015年6月29日签订《赠与协议》，约定孙某兰将一号房屋赠与秦某辉，并于当日办理了过户。三原告认为，一号房屋为秦某鹏和孙某兰基于北京市朝阳区M号房屋（以下称M号房屋）拆迁取得的承租权和后来的购买权，安置人为孙某兰和秦某鹏，购买一号房屋时使用孙某兰工龄13年，秦某鹏工龄26年，秦某鹏对该房屋享有权益，秦某鹏去世后其子女应予以继承，孙某兰将房屋赠与秦某辉之时并未通知其他法定继承人，该赠与协议应被依法确认无效。故诉至法院。
被告辩称
二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所述的亲属关系属实。被拆迁房屋按照拆迁协议显示应为北京市朝阳区二号房屋（以下称二号房屋），被拆迁人是孙某兰，由孙某兰签订的拆迁协议，秦某鹏只是安置人之一。一号房屋是拆迁安置所获得的公房，秦某鹏去世后孙某兰购买了该房屋，购房时并未使用秦某鹏的工龄，一号房屋属于孙某兰个人财产，孙某兰处置个人财产符合法律规定也是其真实意思表示，不存在违反法律及恶意串通的情况。即使用了工龄，工龄只是财产性权利，不代表一号房屋有秦某鹏的份额。工龄利益可另案解决。
法院查明
孙某兰与秦某鹏原系夫妻关系，婚后育有二子二女，分别名秦某文、秦某武、秦某英、秦某婕。秦某辉系秦某文之子。秦某鹏于2005年3月23日去世。秦某婕与王文斌原系夫妻关系，婚后育有一女即周某娟，2015年双方经人民法院调解离婚。秦某婕于2017年8月16日去世。
1984年3月16日，M号房屋登记在秦某鹏名下。
1992年10月29日，孙某兰作为被拆迁人与拆迁人北京H公司（以下称H公司）签订《拆迁安置补助协议书》，约定被拆迁房屋为二号房屋，在拆迁范围内有正式住房贰间，建筑面积22.4平方米，有正式户口两人，应安置人口贰人，为孙某兰与秦某鹏，获得的安置房为一号房屋，面积46.82平方米。
三原告提交1992年10月29日《旧房改造个人交纳租赁保证金协议书》，其上记载：危房改造，住户孙某兰原住M号，居住正式房屋贰间，家庭共有贰口人，后异地安置，建筑面积46.82平方米。二被告认可该证据的真实性，认为二号房屋与M号房屋并非同一房屋。
审理中，二被告申请调查取证，调取二号房屋和M号房屋的产权登记档案材料，法院开具调查令后，二被告只调回M号房屋的档案材料，并未调回二号房屋的档案登记材料。经询，孙某兰表示年岁大了，记不清二号房屋的情况。
2014年4月16日，孙某兰与H公司签订《房改售房合同》，约定孙某兰以37557.68元购买一号房屋。2015年4月15日，孙某兰领取一号房屋的房屋权属证书。2015年6月29日，二被告签订《赠与协议》，约定孙某兰将一号房屋赠与秦某辉个人所有。同日，一号房屋登记至秦某辉名下。
审理中，本院调取了三原告起诉孙某兰、H公司确认合同无效纠纷案件2021年6月16日庭审笔录，H公司当庭陈述孙某兰购买一号房屋时，使用了孙某兰13年工龄、秦某鹏26年工龄。双方均认可该笔录的真实性。
裁判结果
一、被告孙某兰与被告秦某辉就位于北京市朝阳区一号房屋签订的《赠与协议》中涉及处分秦某鹏工龄优惠对应的财产性价值部分无效；
二、驳回原告秦某英、原告秦某武、原告周某娟的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
房改房具有特殊性，是特定历史条件下的产物，其具有出售对象特殊性、房屋价格特殊性、该种福利优惠政策每个家庭只能享受一次等特点。其中职工的工龄优惠是一种十分重要的因素，是考虑到我国长期低工资制、住房福利性分配制度，房改房相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工。因此，虽然职工生前没有实际取得工龄优惠，但工龄优惠实际来源于死者生前的贡献，应理解为个人的财产性利益。
另外，遗产的形式不应拘泥于公民死亡时已有的物质财产，亦包含死亡后因其生前行为而转化的财产利益。因此，工龄优惠应认定为专属于已故配偶个人的财产性利益，作为已故配偶的遗产由其继承人予以继承。
本案中，孙某兰、秦某鹏于1992年通过拆迁安置的方式获得了一号房屋的承租权，但当时并未取得该房屋的所有权。秦某鹏去世后，孙某兰于2014年4月16日过房改房的方式向H公司购买了一号房屋，并于2015年4月15日领取房屋权属证书。在房改房买卖过程中，使用秦某鹏工龄26年、孙某兰工龄13年，故秦某鹏工龄优惠对应的房屋价值部分应认定为专属于秦某鹏的财产性利益，作为秦某鹏的遗产由其继承人继承。
二被告系祖孙关系，与三原告之间亦存在亲属关系，孙某兰应知晓购房时实际使用了秦某鹏的工龄，二被告亦应知晓一号房屋中有秦某鹏的财产性利益。但二被告在未征得秦某鹏其他继承人同意的情况下通过签订赠与协议的方式将一号房屋变更登记至秦某辉名下，有恶意串通之意，且该行为已经损害了秦某鹏其他继承人的合法权益。因此，二被告在签订一号房屋的赠与协议及办理转移登记手续中涉及处分秦某鹏工龄优惠对应的财产性价值部分应认定无效。
