北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某鑫、陈某辉向本院提出诉讼请求：1、要求继续履行A公司与秦某贤的合同，要求A公司将秦某贤的房产登记在全部继承人即姜某雨、陈某辉、陈某鑫、姜某翰、孙某芝、姜某微、姜某荣名下；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2001年1月9日，A公司与秦某贤签订了房屋买卖契约，并收取了5万元的首付款，房屋位于一号（以下简称一号房屋）。2007年秦某贤去世。2008年6月，A公司以姜某雨、姜某翰、孙某涛提交的秦某贤遗嘱、君子协议及保证书为由，与孙某涛违法签订房屋买卖契约，并且将此契约日起倒签为2001年1月9日，并以秦某贤已经缴纳的首付款为计算依据收取了孙某涛的购房尾款38976．37元。共有八份法律文书判定，2001年1月9日秦某贤与A公司签订的房屋买卖契约有效。
B号判决书已经判决秦某贤遗嘱无效，此判决已生效。孙某涛又向海淀法院起诉要求判决孙某涛合同有效，海淀法院一审驳回了孙某涛的诉讼请求，孙某涛不服提出上诉，一中院判决孙某涛在2008年6月签订的购房合同有效。A公司应继续履行与秦某贤的合同。故诉至法院。
被告辩称
孙某涛辩称，A公司已经不是一号房屋的产权单位。一号房屋的产权是空白。孙某涛的产权证作废之后，A公司并没有把产权收回，A公司不具有房屋产权，对房屋没有处置的资格，不具备作为被告的主体资格。陈某鑫、陈某辉起诉A公司没有事实和法律依据。孙某涛认为陈某鑫、陈某辉的诉讼请求没有事实和法律依据。一号房屋是拆迁安置房，拆迁安置人是秦某贤和孙某涛，享有同等的拆迁安置权利。秦某贤去世后，孙某涛对房屋独享拆迁安置权利。
不动产是以登记产生效力，也是一种公示。一号房屋不动产变更转让是房屋买卖产生的转让，只跟卖房人和购房人发生关系，不是遗产，与法定继承人无关。陈某鑫、陈某辉没有提供任何证据证明房屋是秦某贤的遗产。房屋不是秦某贤的遗产。A公司是秦某贤去世半年后才拿到一号房屋的所有权，秦某贤不可能是房屋所有权人。秦某贤没有交齐过购房款。秦某贤没有拿到过一号房屋的所有权证。去世后没有继续购房的权利。房屋不是秦某贤的遗产，就不存在继承的问题，且陈某鑫、陈某辉不是秦某贤的继承人。孙某涛合法购房的事实仍然存在。
孙某涛提出反诉请求：判决恢复孙某涛一号房屋的房屋登记，为孙某涛签发房屋所有权证。事实与理由：2001年A公司与秦某贤签订的房屋买卖契约和2008年A公司与孙某涛签订的房屋买卖契约，均被法院判决有效，但两个契约的签约背景、性质、功能及借据均有明显差异。一号房屋相关权利仅与孙某涛有关，与其他法定继承人无关。注销孙某涛一号房屋登记的理由、法律依据均已灭失，故应当为孙某涛恢复一号房屋的房屋登记。
姜某雨的答辩意见与孙某涛一致。
姜某翰辩称，我父亲姜某鹏生前工作单位分给他一套住房，姜某鹏去世后转到母亲秦某贤名下。1998年拆迁分给三套安置房，安置协议乙方均为秦某贤，她将自己名下三套安置房的使用权和承租权分给四个子女，这是尽可能公平的安排。秦某贤契约是在A公司未取得合法售房权的情况下签订的意向合同书，不是正式的购房契约。陈某鑫、陈某辉不是秦某贤的法定继承人，只是姜某丹的继承人。秦某贤契约的首付款是姜某雨（替孙某涛）和姜某翰所交，剩余房款由孙某涛补交。综上，不同意陈某鑫、陈某辉的诉讼请求。姜某翰同意孙某涛的反诉请求。
姜某荣辩称，一号房屋是秦某贤的个人遗产，尊重法院的判决。
孙某芝、姜某微辩称，一号房屋拆迁安置秦某贤和孙某涛两个人，二人享有同等的拆迁被安置权利。秦某贤去世后，孙某涛是一号房屋唯一的被安置人，独享一号房屋的拆迁被安置权利。一号房屋不是秦某贤的个人遗产，不同意陈某鑫、陈某辉的诉讼请求，同意孙某涛的反诉请求。
陈某鑫、陈某辉针对孙某涛的反诉辩称，2001年1月9日秦某贤与A公司签订的房屋买卖契约有效，是有法院生效判决做依据的。孙某涛合同是否有效的基础是秦某贤遗嘱是否有效，秦某贤的两份遗嘱均没有法律效力，故孙某涛合同就应该认定为无效。孙某涛已经全面放弃对一号房屋的任何权利。孙某涛的反诉已经超过诉讼时效。请求驳回孙某涛的反诉请求。
A公司未作答辩。
法院查明
姜某丹、姜某雨、姜某翰、姜某聪系秦某贤与姜某鹏之子女。2007年1月4日，秦某贤因病去世。孙某涛系姜某雨之子，陈某辉系姜某丹与陈某鑫之子。姜某丹于2018年8月8日去世。姜某微、姜某荣系孙某芝与姜某聪之子女，姜某聪于2021年2月21日去世。
姜某鹏去世后，1998年10月15日，秦某贤(被拆迁人、乙方)与拆迁办(拆迁人、甲方)签订了三份《拆迁安置补助协议书》，秦某贤取得3套安置用房的使用权。
2001年1月9日，A公司(甲方)与秦某贤(乙方)签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将坐落于北京市海淀区一号楼房一套，总建筑面积74．51平方米的房屋所有权以2000年度成本价格出售给乙方，乙方首付款5万元，2001年1月9日，姜某雨、姜某翰为秦某贤向A公司交纳一号房屋首付款5万元。
2007年3月12日，A公司出具书面证明1份，证明内容为:“A公司于1998年购买的北京市海淀区一号楼的房屋所有权证已办理完毕，其中一号住户秦某贤的产权证正在办理中。特此证明。”
姜某雨、姜某翰曾向A公司提交两份遗嘱，均载明一号房屋产权归姜某雨和姜某翰所有。
2007年11月26日，姜某雨、姜某翰、孙某涛向拆迁办、A公司出具保证书，姜某雨和姜某翰双方的家庭经协商，达成一致意见，同意由姜某雨的儿子孙某涛办理该住宅的购房手续，并签订了相应协议，以保证秦某贤遗嘱的落实。
2008年6月30日，北律师事务所出具遗嘱真实性调查。
2008年6月30日，A公司与孙某涛签订房屋买卖契约，一号房屋一套总建筑面积73．06平方米的房屋所有权以1485元/平方米成本价格出售给孙某涛，总房价款为86696．9元，公共维修基金价款2279．47元。该契约注明签订时间为2001年1月9日。
2008年11月11日，A公司发出关于收回原《房屋买卖契约》的函，购房合同以2008年6月份重新签约的《房屋买卖契约》为准。2001年以1485价参加购房人在交首付款时所签约的《房屋买卖契约》意向合同书将予以收回。因考虑2001年购房人继续享受1485元/每建筑平方米的价格，所以我们对当年原购房人在2008年重新签订《房屋买卖契约》依然保留2001年1月9日的时间。
姜某丹曾以房屋买卖合同纠纷起诉孙某涛、A公司，请求确认A公司与孙某涛签订的房屋买卖合同无效。海淀法院确认孙某涛与A公司签订的《房屋买卖契约》无效。孙某涛不服，提起上诉，一中院二审作出判决驳回上诉，维持原判。该案判决后，北京市住房和城乡建设委员会于2009年8月28日作出注销孙某涛房屋登记的决定书，一号房屋所有权仍登记在A公司名下。
后孙某涛不服上述判决，向检察机关申诉，裁定指令一中院再审本案。一中院发回海淀法院重新审理。经审理，海淀法院认定：秦某贤生前是否留有遗嘱、遗嘱的效力如何，直接影响秦某贤与A公司所签合同项下权利义务承继主体的确定。该项事实的不确定，以及一号房屋为拆迁安置房，进而实施房改相关政策如何执行亦处于未确定状态，导致A公司与孙某涛签订的房屋买卖契约效力属于待定状态。据此判决驳回姜某丹的诉讼请求。姜某丹不服该判决提起上诉，一中院判决认定，秦某贤作为被拆迁安置人，于1998年得到了三套公有房屋的使用权。2001年房改售房时，秦某贤同意二号房屋、三号房屋以他人名义购买，以自己名义与A公司签订一号房屋买卖契约。
该房屋买卖契约是当事人真实意思表示，合法有效。秦某贤去世后，其房屋买卖契约项下的权利义务可以由相关权利人承继，因此秦某贤生前是否留有遗嘱、遗嘱的效力如何，直接影响秦某贤与A公司所签合同项下权利义务承继主体的确定，该项事实的不确定，以及一号房屋为拆迁安置房，进而实施房改相关政策如何执行亦处于未确定状态，导致A公司与孙某涛签订的房屋买卖契约效力属于待定状态，故姜某丹要求确认该房屋买卖契约无效的前提条件尚未成就，其该项诉讼主张法院不予支持。判决驳回姜某丹的上诉，维持原判。
姜某丹于2015年起诉姜某雨、姜某翰、姜某聪，请求确认秦某贤于2002年1月12日、2003年6月28日所立遗嘱无效。海淀法院经审理后作出B号民事判决书，查明：2002年1月12日，秦某贤在一份打印件《遗嘱》上签名，该遗嘱内容为：“我分到三套住宅，其中一室一厅一套（三号）给二儿子姜某聪使用，另外一室一厅一套（二号）给二女儿姜某丹使用。我现在住二室一厅一套（一号），2000年公房出售，由大女儿姜某雨和大儿子姜某翰各出一半购房钱，将我住的二室一厅买下，并享受姜某鹏的工龄折扣。该房屋产权归姜某雨和姜某翰所有，各占百分之五十。我百年之后，这套房子归由姜某雨和姜某翰协商解决。”。2003年6月28日，秦某贤在一份打印件《遗嘱》上签名，该遗嘱内容为：“我分到三套住宅，其中一室一厅一套（三号）给二儿子姜某聪使用，另外一室一厅一套（二号）给二女儿姜某丹使用。我现在住二室一厅一套（一号），2000年公房出售，由大女儿姜某雨和大儿子姜某翰各出一半购房钱，将我住的二室一厅买下，并享受姜某鹏的工龄折扣。该房屋产权归姜某雨和姜某翰所有，各占百分之五十。”姜某雨、姜某翰、姜某聪在该《遗嘱》上签名。该《遗嘱》最下方有“见证人签字。签名及日期。
且根据之前判决书的认定，上述两份《遗嘱》关系到秦某贤与A公司所签合同项下权利义务承继主体的确定，认定上述两份《遗嘱》符合继承法规定的遗嘱形式，均应认定为秦某贤所立遗嘱。上述两份《遗嘱》均为打印件，结合其时秦某贤的年龄，可以认定两份《遗嘱》均非秦某贤自行录入并打印，因此两份《遗嘱》均属于代书遗嘱。但遗嘱见证人未在秦某贤签字时在现场见证，《遗嘱》不符合代书遗嘱的法律形式要件，该遗嘱不具有法律效力。判决结果为：一、确认秦某贤于2002年1月12日做出的《遗嘱》无效；二、确认秦某贤于2003年6月28日做出的《遗嘱》无效。该判决现已生效。
姜某翰于2015年起诉A公司、姜某雨、姜某聪、姜某丹，要求确认秦某贤与A公司于2001年1月9日签订的房屋买卖契约无效。海淀法院作出判决认为，秦某贤以自己名义与A公司签订一号房屋买卖契约是当事人的真实意思表示。虽然在签订契约时，A公司尚未取得大产权证，亦未经拆迁办同意，属无权处分，但A公司于2007年7月6日取得大产权证、于2007年12月21日得到单位同意售房的批复，已取得对一号房屋的处分权，该房屋买卖契约合法有效。
同时，在已生效的判决书中，亦对该房屋买卖契约的效力认定为合法有效。该判决驳回了姜某翰的全部诉讼请求。姜某翰不服该判决提起上诉，一中院认定2001年秦某贤与A公司签订的一号房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，该合同合法有效。判决驳回上诉，维持原判。
2015年孙某涛向海淀法院提起诉讼，要求确认2008年A公司与孙某涛签订的一号房屋的买卖契约合法有效。海淀法院判决认为，根据已生效的判决书，可以认定秦某贤与A公司签订的一号房屋买卖契约合法有效，秦某贤去世后，其在房屋买卖合同项下的权利义务可由相关权利人承继；根据已生效的判决书，亦可认定秦某贤于2002年1月12日、2003年6月28日所立遗嘱无效。
秦某贤在与A公司签订一号房屋买卖契约后去世，A公司根据秦某贤的遗嘱及保证书、已被确认无效，故孙某涛与A公司签订房屋买卖契约缺乏相应基础。故孙某涛要求确认其与A公司所签房屋买卖契约有效的诉讼请求，于法无据。判决：驳回孙某涛的全部诉讼请求。
孙某涛不服一审判决，向一中院提起上诉，二审审理后认为：“本案争议焦点系涉案合同的效力如何认定。经审查，生效裁判文书中曾确认因秦某贤生前留有遗嘱的效力如何认定，直接影响秦某贤与A公司所签合同项下权利义务承继主体的确定以及一号房屋为拆迁安置房，进而实施房改相关政策如何执行亦处于未确定状态，导致A公司与孙某涛签订的房屋买卖契约效力属于待定状态。现秦某贤遗有的两份遗嘱已被认定为无效，但该事实并不影响孙某涛和A公司所签涉案合同的效力，且A公司亦认可该合同合法有效。由于出现新的事实，同时结合现有证据进行审查，孙某涛和A公司签订的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
一审法院对于合同效力的认定有误，本院予以纠正。需要注意的是，本案仅系对孙某涛和A公司签订的《房屋买卖契约》的效力予以认定。鉴于A公司针对一号房屋曾与秦某贤（已故）、孙某涛签订了两份房屋买卖合同，两份合同的履行问题以及相关继承纠纷，各方如有争议，可另行解决。”一中院判决：一、撤销北京市海淀区人民法院判决；二、确认孙某涛与A公司于2008年签订的《房屋买卖契约》有效。
2018年，陈某鑫、陈某辉向我院起诉姜某雨、姜某翰、姜某聪，要求确认陈某鑫、陈某辉对秦某贤于2001年1月9日与A公司签订的房屋买卖合同项下的法定继承份额。我院认为“陈某鑫、陈某辉现要求分割确认的系该二人就秦某贤与A公司签订的房屋买卖契约中的法定继承份额，但是，一号房屋尚未办理所有权证书，而上述合同权益并非遗产性质之财产，故陈某鑫、陈某辉应先行解决房屋买卖契约的履行事宜，再行处理相关其他纠纷。据此，本院对陈某鑫、陈某辉的诉讼请求无法支持。”判决：驳回陈某鑫、陈某辉的诉讼请求。该判决现已生效。
2019年5月15日，陈某鑫、陈某辉向一中院提起第三人撤销之诉，要求撤销之前民事判决，判决孙某涛与A公司于2008年6月签订并倒签日起为2001年1月9日的房屋买卖契约无效。一中院认为“本案的争议焦点为孙某涛与A公司于2008年签订的《房屋买卖契约》的效力问题。陈某辉、陈某鑫针对合同效力提出的异议主要有：1．倒签时间；2．与生效判决相违背；3．侵害秦某贤其他继承人的合法权利；4．孙某涛与A公司之间存在恶意串通行为，损害了继承人的权利；5．孙某涛与A公司签订的合同系以合法形式掩盖非法目的。对此法院认为，孙某涛与A公司均认可双方于2008年签订的房屋买卖契约是双方的真实意思表示，双方对于倒签合同时间作出了合理解释，该事由并不影响合同的效力。虽秦某贤于2001年与A公司签订的房屋买卖契约已由生效判决认定为有效，但该问题并非是对孙某涛签订房屋买卖契约效力进行认定的法定事由，即前一份合同有效并不必然导致后一份合同无效，孙某涛与A公司之间签订的合同是否无效应当根据该合同是否具有法定的无效事由进行认定。
当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。因孙某涛亦是一号房屋的被安置人之一，虽然A公司与孙某涛2008年签订房屋买卖契约时秦某贤已经去世，但在买受人提交遗嘱、保证书、君子协议等材料的情况下，应当认定A公司已经尽到了合理审查义务，对其在主观上是否存在配合孙某涛的恶意尚达不到排除合理怀疑的程度，故法院对陈某辉、陈某鑫该项无效主张不予支持。另外陈某辉、陈某鑫主张A公司与孙某涛之间存在以合法形式掩盖非法目的的行为，但该合同无效的事由需以合同双方存在共同虚假意思表示为前提。本案中孙某涛与A公司的真实意思表示就是签订房屋买卖契约，双方之间的合同并不存在法定无效的事由，应当认定为有效，故判决对于孙某涛与A公司之间签订的房屋买卖契约的效力认定正确。需要说明的是，之前民事判决仅就合同效力进行认定，A公司针对一号房屋与秦某贤、孙某涛签订的两份房屋买卖契约的履行问题以及相关继承纠纷不属于本案审理范围，各方就上述问题可另行解决。”判决：驳回陈某辉、陈某鑫诉讼请求。
陈某鑫、陈某辉不服判决，向北京市高级人民法院提出上诉，该院于认为“关于孙某涛与A公司于2008年签订的《房屋买卖契约》效力问题。孙某涛与A公司签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，现并无证据证明存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等无效情形，故应认定为有效。
陈某辉、陈某鑫的关于该合同无效的理由难以成立。另应指出，判决解决的仅是合同效力认定问题，关于遗嘱被认定无效对房屋买卖合同履行的影响不属于判决及本案审理范围，各方可另行确定上述问题。”判决：驳回上诉，维持原判。
经询，拆迁安置时，二号房屋登记在陈某辉名下，三号房屋登记在姜某微名下。
裁判结果
一、A公司于本判决生效后三十日内协助孙某涛办理位于北京市海淀区一号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋登记于孙某涛名下，所有权登记相关费用由孙某涛承担；
二、驳回陈某鑫、陈某辉的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据已发生法律效力的裁判文书，A公司针对一号房屋与秦某贤、孙某涛签订的两份房屋买卖契约均为有效。本案争议的焦点为该两份有效的房屋买卖契约的履行问题。本案诉争的一号房屋及二号、三号房屋的权利来源均为拆迁秦某贤房屋所得，且被安置人均为秦某贤及其孙子、外孙等。
一号房屋的被安置人为秦某贤及孙某涛，秦某贤去世后，A公司与孙某涛签订了房屋买卖契约，A公司在之前的诉讼中亦表示应履行与孙某涛的合同，该合同亦被生效裁判认定合法有效，结合当时的拆迁政策、一号房屋的购房款支付情况及公序良俗原则，法院依法认定以履行孙某涛与A公司签订的房屋买卖契约为宜，即一号房屋不属于秦某贤之遗产，故陈某鑫、陈某辉的诉讼请求于法无据，法院不予支持。孙某涛的反诉请求，法院予以支持。
