北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某文、周某杰向本院提出诉讼请求：1.判令北京市东城区一号房屋（以下简称一号房屋）由周某文继承；2、判令北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）由周某杰继承；3、判令依法继承北京市丰台区三号房屋（以下简称三号房屋）中属于周某慈的份额；4、判令依法继承北京市朝阳区四号房屋（以下简称四号房屋）中属于周某慈的份额；4、诉讼费由被告承担。
事实和理由：周某慈与郑某系初婚的夫妻关系，生育周某文、周某武、周某杰三个子女。周某慈与刘某再婚后无子女。周某武与吴某系夫妻关系，二人育有一女周某涵。郑某于1988年2月15日去世，周某慈于2016年1月10日去世，周某武于1998年10月10日去世。
一号房屋及二号房屋系周某慈个人财产；三号房屋系周某慈与刘某夫妻共同财产；四号房屋系周某武与吴某夫妻共同财产。周某慈留有自书遗嘱，载明一号房屋由周某文继承，二号房屋由周某杰继承。周某武未留遗嘱，属于周某武的遗产应按法定继承处理。因被告拒绝依照遗嘱继承遗产，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
被告刘某辩称：对原告陈述的身份关系认可。一号房屋及二号房屋，均应当作为周某慈与刘某夫妻共同财产；认可三号房屋为周某慈与刘某夫妻共同财产；四号房屋是吴某个人财产还是与周某武夫妻共同财产由法院依法确定。对原告提交的遗嘱不予认可，要求按照法定继承处理，且刘某身体不好，生活困难，在分配遗产时应予以照顾。
被告吴某、周某涵辩称：对原告陈述的身份关系认可。对于一号房屋及二号房屋，是周某慈个人财产还是与刘某夫妻共同财产由法院依法确定；认可三号房屋为周某慈与刘某夫妻共同财产；四号房屋的购房协议签订、房款交纳、产权登记均是在周某武去世后进行的，该房屋为吴某个人财产，且原告主张继承该房屋超过了诉讼时效。对原告提交的遗嘱不予认可，对周某慈的遗产要求按照法定继承处理。
法院查明
周某慈与郑某系夫妻关系，二人生育周某文、周某武、周某杰三个子女。郑某于1988年2月15日因死亡被注销户口。周某慈与刘某于1995年5月18日登记结婚，再婚后无子女。周某武与吴某系夫妻关系，二人育有一女周某涵，周某武于1998年10月10日死亡，户口已注销。周某慈于2016年1月10日死亡。
1994年4月25日，周某慈（买方，乙方）与单位（卖方，甲方）签订《房屋买卖契约》，甲方将一号房屋、二号房屋出售给乙方，建筑面积88.83+10.34平方米，房价款21397.56元，公共维修基金1358元。一次性付清房款，可给予20%优惠，甲乙双方议定一次付清房价款，首付款在1993年12月30日付人民币3500元，1994年8月5日付人民币15252元。
关于一号房屋房款交纳情况，原告提供单位统一银钱收据，显示1993年12月30日交购房款定金3500元，1994年8月5日交购房款13894元及维修基金1358元，1999年12月9日退款276元。现一号房屋登记在周某慈名下，产权证载房屋建筑面积88.83平方米，阳台建筑面积10.34平方米，产权证填发日期为1998年1月8日。
1996年12月20日，周某慈（买方，乙方）与单位（卖方，甲方）签订《房屋买卖契约》，甲方将二号房屋出售给乙方，建筑面积59.84平方米，房价款12135元，公共维修基金898元。一次性付清房款，可给予20%优惠，房价款为9708元。另，1996年6月25日的《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》载明，单位提出申请，申请内容涉及职工周某慈于1993年按标准价优惠办法购买二号房屋，并已进行产权登记。根据《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》第六条，“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房”，现职工本人提出申请，我单位审核同意变更为成本价产权，双方同意共同遵守有关成本价产权的政策规定，请贵局给予办理成本价产权登记手续（购房职工配偶工龄附后）。所附《职工及配偶工龄情况证明》显示，购房职工姓名周某慈，购房时间1993年12月30日，原购房工龄44年（离休），购房地址二号房屋；配偶姓名刘某，购房前工作时间从1949年至1993年44年工龄（离休）。
单位统一银钱收据显示，周某慈交购房预定金3000元，该收据未记载日期；1994年8月4日交购房款7039元；1999年9月14日补1993购房退款331元。现二号房屋登记在周某慈名下，建筑面积59.84平方米，发证日期为1997年11月18日。
关于四号房屋，该房屋的《出售直管公有住宅楼房协议书》显示签订时间为2000年7月18日，卖方为北京M公司，买方为周某武。现该房屋登记在周某武名下，产权证填发日期为2000年10月24日。
三号房屋现登记在刘某名下，产权证填发日期为2001年3月1日，原、被告均认可该房屋为周某慈与刘某夫妻共同财产。
诉讼中，原告提交《遗嘱》一份，内容为“遗嘱我立遗嘱如下：一、三号房归刘某处理，我这边的房我处理。二、一号归周某文继承。三、二号归周某杰继承。四、四号已由周某武继承。立遗嘱人周某慈2014年2月7号”，该《遗嘱》全文手写。
诉讼中，当事人之间未就涉案房屋的市场价值达成一致意见，亦均不申请对涉案房屋的市场价值进行评估。
裁判结果
一、周某慈名下北京市东城区一号房屋由原告周某文继承；
二、周某慈名下北京市朝阳区二号房屋由原告周某杰继承；
三、刘某名下北京市丰台区三号房屋由被告刘某继承所有；
四、周某武名下北京市朝阳区四号房屋由被告吴某继承所有二十四分之十六，由被告周某涵继承二十四分之五，由原告周某文、原告周某杰、被告刘某各继承二十四分之一；
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
关于一号房屋产权属性问题。根据该房屋《房屋买卖契约》的约定内容，及单位统一银钱收据，收据载明的交款金额及退款金额的核算结果可以与《房屋买卖契约》的约定内容相吻合，即一号房屋的所有房款交纳均于周某慈与刘某再婚前完成，故一号房屋应为周某慈的个人财产。
关于二号房屋产权属性问题。现该房屋的《房屋买卖契约》及产权登记虽形成于周某慈与刘某登记结婚之后，但根据《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》、《职工及配偶工龄情况证明》及单位统一银钱收据，可以认定周某慈自1993年即与所在单位进行了涉及该房屋的买卖行为，且单位统一银钱收据载明的交款金额及退款金额的核算结果可以与《房屋买卖契约》的约定内容相吻合，即二号房屋的所有房款交纳均于周某慈与刘某再婚前完成。刘某工龄因素的介入仅影响依标准价优惠办法购房办理产权登记还是依成本价购房办理产权登记，并不影响该房屋的所有权归属。故二号房屋亦应为周某慈的个人财产。
关于四号房屋产权属性问题。该房屋的购房协议及产权登记虽均形成于周某武去世之后，但该房屋产权现仍登记于周某武名下，故应当作为周某武与吴某的夫妻共同财产，其中的一半应作为周某武的遗产进行继承。
关于三号房屋，原、被告均认可该房屋为周某慈与刘某夫妻共同财产。
依据周某慈所书《遗嘱》，一号房屋应归周某文继承，二号房屋应归周某杰继承。关于三号房屋，虽为刘某与周某慈夫妻共同财产，但《遗嘱》中归刘某处理，即其同意该房屋均归刘某所有。
因四号房屋一直登记在周某武名下，故被告吴某、周某涵关于原告主张继承该房屋超过诉讼时效的意见，缺乏依据，法院不予采纳。关于四号房屋，周某武的二分之一份额，在其去世后，应由其父周某慈、其妻吴某、其女周某涵平均继承。周某慈自周某武处继承所得的四号房屋的份额，在周某慈去世后，应由其妻刘某，其子女周某文、周某杰，其孙女周某涵平均继承。即，关于四号房屋，吴某继承所有二十四分之十六，周某涵继承二十四分之五，刘某、周某文、周某杰各继承二十四分之一。因当事人之间未就涉案房屋的市场价值达成一致，亦均不申请对涉案房屋的市场价值进行评估，故本案仅判定四号房屋由当事人按份共有。
因刘某所有三号房屋，且为离休干部，其关于生活困难要求多继承的意见，缺乏依据，法院不予支持。
