北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鑫向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告对登记在被继承人赵某荣名下的位于北京市昌平区一号房屋依法析产并继承；2、本案的诉讼费由原、被告负担。
事实和理由：2000年，原告赵某荣因是北京市居民户口，欲购置经济适用房，而由于赵某荣参加工作时间短，还没有经济能力支付购房首付款，原告先后拿给（汇给）赵某荣现金7万元，使赵某荣完成首付任务，购到一号经济适用房一套，不动产登记簿上物权所有人为赵某荣。2012年赵某荣去世，该房即诉争房屋便成了赵某荣的遗产。赵某荣的临终遗嘱是伪造的，被继承人赵某荣从未说过该房由秦某继承，赵某荣没有安排原告的养老问题就把该房赠与他人，这种赠与应当无效。秦某应丧失对该房的继承权。考虑到赵某荣的其他财产全部归郭某和赵某芳继承，加之4月12日庭审中郭某放弃对该房继承的意思表示，因此原告请求继承该房的四分之三份额，赵某芳继承该房的四分之一份额。现特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
被告赵某芳及郭某辩称：对于房产，法院如果认定是赵某娟的房产，没有意见；如果认定是赵某荣的遗产，希望按照赵某荣生前的遗愿处理。赵某荣生前表示过：赵某荣名下的房产留给赵某娟的儿子；我名下的房产留给赵某荣的儿子；赵某荣自己会先于父母离世，不能为父母身后事尽孝，感到遗憾，分别留给赵某荣父母各3万元，为父母墓地购买等身后事尽力。因为赵某荣担心我会在他离世后同赵某娟或者赵某荣父母争夺房产，因此曾将上述遗愿明确对我讲过，希望法院能够尊重逝者遗愿。
被告秦某、赵某娟及林某辩称：原告起诉的事实不符合客观事实，于法无据，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。第一，《家庭内部住房产权分配契约》合法有效，本案所涉房屋的72%归女儿女婿所有，女儿女婿履行了协议约定的义务，赵某荣享有的20%份额应当属于女儿女婿所有。就本案所涉房屋一号早在2000年12月1日秦某及原告、女儿女婿、儿子已达成家庭内部协议《家庭内部住房产权分配契约》，根据该协议约定，儿子占20%，女儿女婿占72%，秦某及原告共同占8%。该协议系属协议各方真实意思表示，并未违反规定，应当认定有效。
具体理由：2000年10月秦某及原告、赵某荣、女儿女婿作为一家人共同购买本案所涉房屋，而赵某荣具有北京市户口。因当时赵某荣还未结婚，秦某及原告、女儿女婿、儿子共同居住在一起，共同生活，彼此照顾，构成整个家庭。全家共同努力购买房屋，根据相关规定，申请购房的主体是家庭，因此秦某及原告、儿子、女儿与女婿当时的状况完全符合家庭的概念，所以申请购买经济适用房完全适格。秦某及原告、儿子、女儿女婿以协议方式约定对涉案房屋按份共有完全合法。其次，女儿女婿依照协议约定几乎偿还了涉案房屋全部银行贷款及履行了其他义务，赵某荣在本案所涉房屋的份额应当依照协议约定，归女儿女婿所有。
若按照原告所说，该房屋属于儿子赵某荣的遗产，其几乎全部继承，对女儿女婿将是极不公平的。再次，购买本案所涉房屋后，全家人一起居住了一段时间。后来赵某荣认识郭某，经过一段时间恋爱，双方结婚。郭某在婚前，就以她个人名义购买了他们现在居住的房屋，而非是在他们婚后购买的。因此，在整个事件中并在不存在违反相关法律法规的情形，《家庭内部住房产权分配契约》应当认定合法有效。第二，从儿子生前对其所占份额已做安排的角度来看，儿子所占的20%归女儿赵某娟所有，原告也无权继承。儿子赵某荣在患病期间，也许感到自己时日无多，于2011年1月22日以《房屋赠予协议书》的方式将其占有的本案所涉房屋份额（即20%）赠送给了女儿（之所以在协议中表述将其房屋赠予女儿赵某娟，其实是为方便过户给赵某娟，但因赵某荣一直患有肺病，不宜外出。
后其离世，所以一直未能过户给赵某娟），并在该协议第7条中约定“包括甲方在内任何人均不得撤销本合同”，以表示其将所占份额赠予姐姐的决绝之心。因此，即便假设赵某荣所占的20%房屋份额属于其遗产，赵某荣所占涉案房屋的20%最终仍然归属女儿，原告无权以继承为由主张继承。另，关于《房屋赠予协议书》的真实性问题。该协议书不但有赵某荣和赵某娟的签字，还有郭某的签字，以及侄儿郭某涛作为见证人的签字。郭某作为利害关系人，在前面的诉讼中尚且都已经承认了协议书的真实性，而郭某涛与本案并无任何利害关系，因此协议书的真实性毋庸置疑的。第三，原告在2013年与秦某的离婚之诉中，已经自认不存在这份财产。离婚诉讼和调解过程中，原告自始至终未提及双方对本案所涉房屋作为遗产一并分割的问题。因为赵某荣所占房屋份额是属于赵某娟的。
第四、原告先后拿给（汇给）赵某荣现金七万元，应该说是原告先后还给（汇给）赵某荣现金七万元。那七万元本来就是赵某荣的工资，赵某荣当年毕业分配到北京，住在集体宿舍，赵某鑫要求赵某荣把工资交给他保管，所以赵某荣就把自己工资交给赵某鑫，后来赵某荣想炒股，赵某鑫就把他的工资还给他。综上，恳请法院依法作出裁决，驳回原告的诉讼请求。
法院查明
赵某鑫与秦某系赵某荣父母，二人婚后生育一女一子，即赵某娟和赵某荣。赵某鑫与秦某于2013年解除婚姻关系。赵某荣与郭某于2003年7月8日登记结婚，婚后于2004年10月1日生育一子赵某芳。赵某娟与林某于1997年11月26日登记结婚，于2013年离婚。赵某荣于2012年1月8日因病死亡。坐落于北京市昌平区一号的房屋（以下简称涉案房屋）曾登记在赵某荣名下。2013年，秦某诉至我院，称赵某荣生前订立口头遗嘱将涉案房屋由秦某单独继承，同年11月18日，我院调解涉案房屋由秦某继承。涉案房屋于2014年3月从赵某荣名下过户登记到秦某名下。2018年本院再审上述案件。2019年6月27日，我院判决书，撤销之前民事调解书，并认为秦某所称赵某荣所立口头遗嘱并不符合口头遗嘱的构成要件。
涉案房屋系2000年以赵某荣名义申请购买的经济适用房，房款支付方式为首付款与银行贷款相结合。2000年12月1日，赵某鑫、秦某、赵某荣、林某与赵某娟签订《家庭内部住房产权分配契约》（以下简称《分配契约》）约定：一、购买房屋情况：本家庭于2000年10月19日利用儿子的北京市常住户口购置本房屋。1、本家庭已于2000年11月10日前支付了购房首期款人民币98670元，并支付了房屋产权代办费和保险费。至此，本家庭各主体对本房屋的资金贡献为：父母人民币40000元，女儿女婿人民币16000元，儿子人民币50000元。本家庭使用儿子的公积金账户申请了住房公积金贷款人民币390000元。此项贷款已于2000年11月29日办妥，并取得本房屋的全款发票。二、本房屋续后资金的约定。1、公积金贷款（2000年12月至2025年11月共分300个月逐月还贷付息）的还贷任务由女儿女婿全额承担；……。
三、本房屋产权分配的约定。1、本家庭考虑到各主体实际支付的购房首付款、女儿女婿承担的续后资金支付任务、利用儿子购置经济适用房的机会及其公积金账户申请住房贷款等项因素，本契约生效后的五年内各主体的产权比例为：父母8%，儿子20%，女儿女婿72%；2、本房屋作为一个整体，各主体中任何成员不可将自己拥有产权的部分单独销售给本家庭之外的人群。若需整体销售或出租，则由本家庭成员（或其合法继承人）一致决定；3、儿子愿将自己所拥有本房屋的20%产权在今后五年期满时全部转让给女儿女婿，儿子交付的50000元购房款由女儿女婿于2006年1月前退还给儿子；4、为使儿子能够在五年另行购置住房，女儿女婿在今后五年期满时提供给儿子购房补助金人民币30000元，但儿子在五年内已购置了北京市的经济适用房，或五年内本家庭其他成员取得了北京市常住户口并向儿子提供经济适用房购买指标时，女儿女婿可不提供该补助金；5、当女儿女婿向儿子支付上述第3、4条资金完毕时，视同“儿子向女儿女婿转让其拥有本房屋20%产权的行为完成”，此时，女儿女婿自动拥有原由儿子拥有的产权份额。本家庭可以着手进行住房产权的变更登记；
四、本房屋入住后有关费用的约定。1、本房屋交付和入住后发生的物业管理费用主要由女儿女婿承担，修葺及再装修的费用由女儿女婿承担；2、儿子及其小家庭五年内可以在本房屋免费居住；3、伙食、水、电、气及通讯费用等由各主体共担；……5、父母可长住本房屋，也可跟随儿子居住，任父母自便。不论父母居住何处，女儿女婿以及儿子均需共同关照父母。
2011年1月22日，赵某荣、郭某（甲方）与赵某娟（乙方）签订《房屋赠予协议书》（以下简称《赠予协议》），约定甲方自愿将其所有的一处房产赠与给乙方作为乙方的个人财产（该赠与仅及于乙方，不包括乙方的配偶、子女），乙方自愿接受该房屋。该房屋具体状况如下：（一）座落于北京市昌平区一号，第二条：本协议生效后，乙方应保证甲乙双方父母在赠与房屋内享有居住权，直至死亡。第三条：何时办理赠与房屋过户手续由乙方单独决定，乙方决定办理过户手续的日期后应及时通知甲方。
赵某鑫主张购买涉案房屋时，赵某鑫、秦某出资7万元，赵某荣出资2万元，赵某娟出资1万元。以赵某荣名义贷款，后续贷款由赵某荣和赵某娟偿还。为此赵某鑫提交电汇凭证三张，记载赵某鑫于1999年12月3日向赵某荣汇款25000元，于2000年2月28日向赵某荣汇款12000元及于2000年7月8日向赵某荣汇款10000元，汇款用途均为生活用，赵某鑫称转账凭证47000元再加上交给赵某荣的23000元现金，共计首付款出资7万元。
秦某、赵某娟和林某认可转账凭证的真实性，但不认可其证明目的，称该笔钱是赵某鑫替赵某荣保管的工资，而非购房款。秦某、赵某娟和林某称各人均按照《分配契约》约定的出资数额进行出资，以赵某荣名义贷款，由赵某娟和林某共同偿还贷款。郭某及赵某芳称不清楚首付款的出资情况，大部分贷款由赵某娟偿还，赵某荣和郭某在赵某荣生病期间住过涉案房屋，二人偿还过贷款作为给赵某娟的房租。赵某娟称赵某荣去世后，其向郭某支付了《分配契约》中约定的5万元，因郭某已购买房屋，故未支付3万元。
涉案房屋贷款已于2014年2月25日提前还清。双方一致认可，涉案房屋现价611万元。
裁判结果：
一、位于北京市昌平区一号房屋由秦某继承，秦某在继承赵某荣遗产范围内向赵某鑫支付购房款及增值利益损失24万元，向赵某娟、林某支付购房款及增值利益损失563万元，以上款项均于本判决生效后十日内付清；
二、驳回赵某鑫的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据本案双方的诉辩意见，法院归纳本案的争议焦点为：一是涉案房屋的权属。二是本案是否应分割以及如何分割涉案房屋。
一、涉案房屋的权属。
之前民事调解书确认涉案房屋由秦某继承，据此，涉案房屋于2014年3月从赵某荣名下过户登记至秦某名下。后已撤销上述民事调解书，涉案房屋过户登记的依据被撤销，不能据此认定涉案房屋系秦某个人财产。
（一）《分配契约》的效力
赵某荣在购买涉案房屋后，与赵某鑫、秦某、林某、赵某娟签订《分配契约》，约定了涉案房屋出资情况、贷款偿还责任主体、使用居住权利人及合同主体的产权比例等内容。虽然《分配契约》并非典型的借名买房协议，但考察其内容赵某鑫、秦某、林某、赵某娟对涉案房屋均有出资，均有权居住使用涉案房屋，且明确四人对涉案房屋享有确定的份额，故从内容看《分配契约》应系四人借用赵某荣名义购买经济适用房的借名买房协议，四人与赵某荣之间存在借名买房关系。赵某鑫以契约违反强制性规定为由主张无效一节，涉案房屋系经济适用房，属于政策性保障住房，关于经济适用房的相关政策以2008年4月11日为界，属于“老房”适用“老政策”。
本案涉案房屋购房合同是2008年4月11日之前签订的，该房屋已具备上市交易条件，不违反当时法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效之情形，赵某鑫之主张于法无据，法院不予采信。赵某鑫主张首付款出资数额及还贷主体与《分配契约》约定不一致一节，赵某鑫未提交充足证据证明，被告亦不予认可，法院对其主张不予采信。根据协议内容，签订协议后五年期满时赵某荣拥有的20%产权全部转让给赵某娟及林某。故涉案房屋实际应由赵某鑫、秦某占有8%的产权，赵某娟及林某占有92%的产权，上述权利人均有权要求赵某荣履行变更登记手续。
（二）《赠予协议》的效力
赵某荣、郭某与赵某娟签订《赠予协议》，约定涉案房屋赠与赵某娟。如前所述，涉案房屋虽登记在赵某荣名下，但实际由赵某鑫、秦某、赵某娟与林某共同享有产权。赵某荣在未征得其他权利人同意的情况下，将涉案房屋赠与给赵某娟，赵某娟亦知悉上述情况。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。赵某荣、郭某与赵某娟签订的《赠予协议》应为无效。赵某娟无权依据《赠予协议》取得涉案房屋的产权。
基于上述分析，法院认为赵某荣与赵某鑫、秦某、林某、赵某娟存在借名买房关系，但赵某荣并未履行变更登记手续，该房屋在权属上仍属于赵某荣所有，但赵某荣负有履行变更登记手续的义务。
二、是否应分割以及如何分割涉案房屋。
（一）《分配契约》履行情况
赵某鑫、秦某、赵某娟及林某有权按照《分配契约》要求赵某荣履行变更登记手续，经查明秦某、赵某鑫、赵某娟及林某均不具有北京市购房资格，故无论该房屋变更登记至何人名下，均与现行政策相违背，《分配契约》存在着法律上不能履行之状况。现赵某鑫称涉案房屋系遗产应予继承，而秦某、赵某娟及林某则辩称涉案房屋中已无赵某荣遗产份额，本案的特殊性在于，赵某荣的继承人与签订《分配契约》的家庭成员存在高度重合，案涉双方对涉案房屋是否为遗产存在争议，而《分配契约》的履行情况是认定涉案房屋权属性质的重要依据，必须在本案中对《分配契约》的履行情况进行评述。本案系由于住房限购政策的实施致使借名人无法进行房屋过户登记手续，最终导致本案合同目的无法实现，《分配契约》应予解除。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。合同解除后，涉案房屋应作为赵某荣遗产由各继承人继承。赵某鑫、秦某、赵某娟及林某已经支付的购房款等费用应当予以返还。涉案房屋的增值利益系基于赵某鑫、秦某、赵某娟及林某实际出资购买涉案房屋及赵某荣实际出让购房资格而获得，本案查明赵某荣一直存在出借购房资格帮助赵某娟等人获得房屋并由赵某娟等人实际居住使用的意思表示，并且愿意协助过户涉案房屋，故对于房屋增值利益部分，法院综合各方真实意愿及实际情况，确定由赵某鑫、秦某、赵某娟及林某共同获得全部增值利益。现赵某荣已经去世，故赵某鑫、秦某、赵某娟及林某的购房款及增值利益损失应作为债务由继承人在继承遗产范围内负担。
赵某鑫主张出资7万元一节，其提交的电汇凭证记载汇款用途为生活用，总额并非7万元，且与各方签字确认的《分配契约》中确认的出资额不一致，赵某鑫未提交其他证据佐证其主张，法院对其该项主张不予采信，法院确认赵某鑫、秦某首付款出资额为4万元。赵某鑫主张贷款由赵某娟、赵某荣共同偿还一节，与各被告陈述并不一致，且与《分配契约》记载内容不一致，赵某鑫未提供其他证据予以佐证，法院对该项主张亦不予采信。故赵某荣继承人在继承遗产范围内负担的债务包括应给付赵某鑫、秦某的已支付购房款及增值利益损失及应给付赵某娟、林某的已支付购房款及增值利益损失。
（二）涉案房屋应当如何分割
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。郭某辩称赵某荣生前遗愿将房产留给赵某娟儿子一节，郭某所称的生前遗愿并非法定遗嘱形式，且其所称内容与之前案件中各方向法院陈述赵某荣愿将涉案房屋交由秦某单独继承的内容相悖，故对于郭某的辩称法院不予采信。秦某在之前案件中所称的赵某荣所立口头遗嘱已被我院认定不符合口头遗嘱构成要件。故在无遗嘱或者遗嘱认定无效情况下，应当按照法定继承办理，涉案房屋由各法定继承人继承。
法院综合本案实际情况，考虑到涉案房屋目前已登记在秦某名下，为便于执行，法院确定由秦某继承涉案房屋。因赵某荣所负担债务数额与遗留遗产价值一致，秦某在继承遗产范围内向赵某鑫、赵某娟及林某给付相应款项后，无需再向其他继承人支付房屋折价款。经计算，秦某应当在继承遗产范围内给付赵某鑫购房款及增值利益损失24万元，并在继承遗产范围内给付赵某娟、林某购房款及增值利益损失563万元。
