北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文、赵某亮向本院提出诉讼请求：1.判令五被告配合赵某文办理北京市怀柔区一号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋变更登记到赵某文名下；2.诉讼费由五被告承担。
事实与理由：赵某文系赵某亮父亲，赵某文妻子秦某洁于2014年去世。1997年3月4日，赵某文及妻子秦某洁与林某芳签订《契约》，约定林某芳将原楼房购买权转让给赵某文及妻子秦某洁，赵某文及妻子秦某洁为此支付转让款20500元。1997年12月18日，赵某文及妻子按照《契约》以林某芳名义与怀柔县房屋土地管理局签订了《房屋买卖合同》，购买了北京市怀柔区一号房屋，赵某文及妻子直接支付购房款等各种费用51860.89元。
交费后，林某芳将《房屋买卖合同》及交费票据原件全部交与原告留存。当时约定林某芳在《房屋买卖合同》签订后三年内将房屋过户至赵某文及妻子秦某洁名下，但林某芳在《房屋买卖合同》签订后两年左右，刚刚办理完房屋产权证后不久就去世了。后赵某文及妻子一直居住该房屋至今。另查林某芳及爱人均已去世，子女有周某斌等人。现赵某文年岁已越来越大，为避免日后纠纷，原告曾尝试联系被告办理房屋所有权变更登记事宜，始终无果，故诉至法院。
被告辩称
周某斌辩称，我不同意原告全部诉讼请求。原告赵某文配偶已去世，我母亲也去世，楼房购买契约违反楼房产权政策有关规定，缺乏诚意，也不是善意。我母亲林某芳及我父亲周某鹏居住在那，是我父亲周某鹏单位分配的公租房，拆迁时林某芳和周某鹏是承租人，没有权利私下转让。1996年房改拆迁，我母亲林某芳在没有征求我父亲周某鹏的同意下与原告配偶签订契约，此契约违反了婚姻法夫妻财产共有规定。我母亲林某芳在签订契约时已经70岁多，在我母亲头脑不清楚情况下应征询我父亲意见。在写契约时还特别注明不让儿女干预，这契约不善意，缺乏诚实。
涉案房屋属于优惠房屋，依据我父母两人工龄给予优惠，折价一半以外，父亲是离休干部，解放前参加工作，因此才能享受此优惠，单位分房组织安排。母亲私自将购房资格转给他人，使得两人受惠的权利没有，原告配偶也是公职人员，对此应当清楚。我母亲在世时原告一直没办理过户手续，我父亲健在时对方也不提过户，在我父母均去世后原告才提起诉讼，我母亲2000年去世，父亲2007年去世。原告提供的证据材料没有我母亲的收款证明，只是从契约看出付款额。全文非一次性写成，契约内容和付款说明不真实，违反诚实信用原则。请求驳回原告全部的诉讼请求。我保留要求将所有房产手续退还的权利。
周某琴、周某浩、周某龙、周某琪辩称，同周某斌意见。
法院查明
赵某文与秦某洁系夫妻关系，赵某亮系二人之子。2014年5月18日，秦某洁去世。秦某洁的父亲秦某英于1997年去世，秦某洁母亲肖某凤于2002年去世。周某鹏（1926年6月27日出生）与前妻生育周某龙、周某琴。周某鹏前妻去世后，周某鹏与林某芳（1929年3月26日出生）结婚（结婚年份约为1956年），二人婚后生育周某斌、周某琪、周某浩。林某芳于2000年1月3日去世，周某鹏于2007年1月去世。林某芳的父母早于林某芳去世，周某鹏的父母早于周某鹏去世。
庭审中，原告出示：1、《契约》，拟证明双方买卖合同关系及付款情况，前期转让费17000元，在我方交完房款给房产公司后，林某芳又要求我方另外给了3500元，一共给了20500元转让款，房款是我方另外支付的，赵某文及配偶支付给怀柔县房屋土地管理局，转让款给的林某芳。2、《房屋买卖合同》，拟证明以林某芳名义与怀柔房屋土地管理局签订，原告从林某芳手中买到的涉案房屋。3、房款缴纳、税费票据（含1997年交纳房价款、房地产权属登记费、物业管理费、供暖费、垃圾清运费、维修基金、地下室款、燃气报装费等收据，付款人栏均显示为“林某芳”），共计51860.89元，拟证明原告支付的购房款及相关税费。
4、房屋所有权证书，拟证明以林某芳名义签订买卖合同后，在1998年8月15日取得房屋产权证书。5、不动产登记资料查询结果证明、告知书，拟证明涉案房屋无抵押、无查封，赵某文名下无房，具有北京购房资质。五被告质证意见为：1、《契约》质证意见同答辩意见，未经过父亲同意，不能证明实际付款，20500元只是写了，没有收据，且双方当事人均去世，《契约》中部分文字是后添加的，《契约》内容不知谁手写，不认可；2、认可是母亲签的字；3、认可收据真实性，不认可证明目的；4、房产证真实性认可；5、由法庭核实。
原告陈述：交付房屋后一直是由原告及配偶、儿子居住至今，房屋买卖合同、票据等原件均在原告手中；从房屋所有权证书看出并非是公租房，不存在公租房限制买卖问题；签订契约时林某芳与其配偶有过沟通，是商量一致的情况，签订契约是债权行为，即使没有完全的处分权对双方仍然有效，对双方产生约束；林某芳在签订契约时意识清醒，并非头脑不清，而且契约有中间人签字，中间人宋某辉是林某芳的外甥；契约中已明确约定转让费已经当面交清，并约定10000元先付，后再支付7000元，足以证明转让费支付完毕；结合原告长期居住使用该房屋，结合房屋产权原件等足以认定房屋买卖合同；房屋登记在林某芳名下，五被告作为继承人，应协助办理手续。
周某斌陈述：涉案房屋是公租房，后来又拆迁，是分给我父母的，我父亲是县里领导才分的；夫妻一方没有完全处置权，是共同财产，在过去没有结婚分不了房子，不认可原告所述一方可以处置；如果是合法合理，当时就可以将房本名字改成原告名字，双方当事人都去世，说不清楚了；林某芳在签订《契约》两年后就去世了，所以她头脑不清醒；中间人宋某辉是我母亲林某芳姐姐的第二个孩子的丈夫，与我母亲没有直接亲属关系；我父母去世都很突然，都没提这房子的事。
经查，关于《契约》。《契约》稿纸为红色格子纸，全文共1页，均为手写，内容为：“契约，通过充分协商，原房主林某芳将原楼房购买权转让给秦某洁。转让费为壹万柒仟元整（17000元），钱当面点清，此协议生效，永不反悔。林某芳保证子女今后不能干预。（订金先付壹万元，余款柒仟元订于分房后付清）。1997年12月18号付清原欠款柒仟另外多给叁仟伍佰元整。证明人：宋某辉。原房主：林某芳，买主：秦某洁、赵某文，中间人：宋某辉。1997年3月4日。”其中，“1997年12月18号付清原欠款柒仟另外多给叁仟伍佰元整。证明人：宋某辉。”及“买主”中“赵某文”与《契约》中其他文字为非同一笔墨所写。
关于《房屋买卖合同》，系1997年12月28日怀柔县房屋土地管理局（甲方）与林某芳（乙方）签订。关于房屋所有权证，填发日期为1998年8月15日，登记的所有权人为林某芳，所有权性质私产，房屋坐落怀柔县一号，建筑面积78.46平方米。
审理过程中，关于签字、交款等情况。周某斌陈述：《契约》中落款林某芳的签字不认可是母亲林某芳所签，从《房屋买卖合同》与《契约》签字对比来看，不一致；房款及税费不清楚谁支付，是否收到20500元转让费不清楚。周某琴、周某琪、周某龙、周某浩亦表示不认可签字，不清楚房款、税费支付、转让费等相关情况。原告陈述：1997年3月取的现金交的房款和转让款，忘了在哪家银行；签订《契约》是在1997年3月，房本是1998年8月下来的，当时口头约定房产证下来后三年内办理变更，房本下来后没等办理林某芳就去世；2006年五被告通过宋某辉的妻子找到赵某文，要求返还房屋，赵某文的意见是赵某文方买的不同意返还，应配合过户，后来查找不到被告下落，拖到现在。
关于被告父母居住情况。五被告陈述：母亲生前居住此房屋。
关于买卖涉案房屋及《契约》签订当时情况。原告陈述：当时秦某洁管市场工商，宋某辉做买卖，宋某辉知道林某芳要卖房，我方要买房；涉案房屋是林某芳单位分的房，林某芳的爱人在通州又分了一套，林某芳说这套房有权做主，她说退休了在怀柔住不上，当时她有没有病不清楚，中间人没有跟我们介绍；《契约》中手写部分都是林某芳的外甥宋某辉所写，落款签字都是各自本人签字，林某芳签字是她本人签字；
裁判结果
周某龙、周某琴、周某斌、周某琪、周某浩于本判决生效后十日内配合赵某文将位于北京市怀柔区一号房屋办理过户至赵某文名下
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。林某芳与秦某洁签订的《契约》明确记载购房款项及房屋产权归属，诉争房屋虽以林某芳名义购买，但购房款、物业费等相关费用实质由原告方负担。被告虽不认可《契约》系林某芳所签,且主张林某芳当时属于不清醒状态，但未提供证据，法院对此不予采纳。被告辩称未经林某芳配偶周某鹏同意，而涉案房屋房产证及相关票据原件由原告方持有且一直由原告方居住，林某芳在签订合同两年多后去世，周某鹏自始至终未提出异议，视为周某鹏认可《契约》内容。诉争房屋为参加房改的福利分房，非政策性保障住房，权利人依法处置，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。综上，法院认定秦某洁与林某芳之间存在合法有效的借名买房合同。
在借名买房合同关系中，出名人有协助借名人办理诉争房屋的所有权转移登记手续等义务，借名人有支付购房款等费用的义务。涉案房屋购买于秦某洁与赵某文婚姻关系存续期间，属于二人夫妻共同财产。因秦某洁已去世，属于其的份额作为遗产应由其继承人享有，其继承人为赵某文、赵某亮，故涉案房屋属于赵某文、赵某亮共有。赵某亮同意涉案房屋登记在赵某文名下，法院不持异议。涉案房屋亦为林某芳以其名义购买于林某芳、周某鹏婚姻关系存续期间，林某芳、周某鹏已去世，五被告为二人法定继承人，五被告未明确表示放弃对涉案房屋的继承。现涉案房屋具备上市交易过户条件。
