北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某佳向本院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法判令两被告协助原告办理位于北京市通州区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：刘某昊与赵某聪系夫妻关系，育有一女赵某燕。赵某聪与赵某佳系姐弟关系。刘某昊于2013年12月24日去世。2001年12月1日，赵某佳借用姐夫刘某昊的名义购买了北京市通州区一号房屋，并办理了相应的贷款。刘某昊去世后，赵某佳曾要求两被告配合办理涉案过户手续遭到拒绝。2019年8月赵某佳向法院起诉要求确认其与刘某昊就诉争房屋存在借名买房关系，以及要求两被告配合办理诉争房屋产权过户手续。经法院审理，生效判决文书认定了赵某佳与刘某昊之间就诉争房屋存在有效的借名买房合同关系。
但因为诉争房屋在诉讼期间尚有贷款没有清偿完毕，法院未支持配合办理房屋过户的请求。2020年7月6日，赵某佳将诉争房屋贷款清偿完毕，并办理了不动产他项权注销登记。诉争房屋目前已经具备过户的条件。综上所述，赵某佳与刘某昊就诉争房屋存在借名买房合同关系，诉争房屋贷款已经清偿完毕，具备过户的条件。赵某聪、赵某燕系刘某昊的继承人，赵某佳有权要求赵某聪、赵某燕就诉争房屋协助办理过户手续。
被告辩称
被告赵某燕、赵某聪辩称：我方不同意原告的诉讼请求，对之前判决书我方提起了再审，我并未收到任何高院的裁决，我方建议法院就本案暂不判决。原告主张的房屋均是赵某燕父亲签字，二审中我方提交了证人证言，原告赵某霞、赵某峰签字是空白纸上签的字。
法院查明
坐落于北京市通州区一号（以下简称“诉争房屋”），系商品房，房屋所有权人登记为刘某昊。刘某昊与赵某聪原系夫妻关系，二人生有一女赵某燕。后刘某昊于2013年12月24日去世。赵某佳与赵某聪系姐弟关系，二人另有妹妹赵某霞，弟弟赵某峰。
一、关于之前原告赵某佳与被告赵某聪、赵某燕合同纠纷一案的审理情况
2019年10月12日，赵某佳以合同纠纷为由将赵某聪、赵某燕诉至本院，要求：1、请求贵院依法判令两被告协助原告办理位于北京市通州区一号房屋过户手续，将房屋过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
该案本院经审理查明：刘某昊与赵某佳为同事关系。2001年12月1日，刘某昊（买受人）与北京市C公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，买受人购买的商品房为一号房。该商品房的用途为住宅，总金额人民币贰拾叁万玖仟贰佰伍拾肆元整。出卖人应当在2002年2月30日前，交付买受人使用。此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖北京市C公司的公章，并由刘某昊签字。
2002年1月18日，刘某昊（借款人）与K银行（贷款人）、北京市B公司（保证人）签订《个人购房借款合同》，贷款金额为壹拾玖万元，借款人在开立储蓄账户，户名刘某昊，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款，同时授权贷款人于每月20日或贷款人规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息。此外，合同还约定了其他事项。落款处加盖K银行公章、北京市B公司公章，以及刘某昊签字。
2002年7月18日，北京市国土资源和房屋管理局下发京房权证房屋所有权人刘某昊，房屋坐落通州区一号。2002年，赵某佳及家人办理了房屋入住手续。2003年5月23日至2005年5月23日，赵某佳以刘某昊名义将诉争房屋出租。2016年，赵某佳对诉争房屋进行装修。该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、刘某昊账号偿还贷款存折、《房屋租赁协议》、诉争房屋装修记录等证据原件均由赵某佳持有。另查，赵某佳为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格，诉争房屋仍有银行贷款需偿还。
本案审理过程中，赵某佳表示诉争房屋原本系其单位集资购买，2001年，因其工作调动，担心不具备购房资格，而此时刘某昊并不打算购买，便和刘某昊商定以刘某昊的名义购置房屋。买卖合同签订后，赵某佳以刘某昊名义支付首付款49254元，赵某佳同时提交了赵某霞、赵某峰的书面证言证明其主张。
赵某聪、赵某燕不同意原告的诉讼请求，称诉争房屋系赵某聪、刘某昊共同购置，诉争房屋的首付款及后续贷款都是由刘某昊承担，因赵某佳无居所，才将房屋借予其居住。赵某聪、赵某燕向法庭提交了商品房买卖合同、房屋所有权证复印件及公证书。该公证书于2019年11月4日由公证处出具，公证的内容为被继承人刘某昊坐落在北京市通州区一号的遗产由其配偶赵某聪继承。双方经法庭调解无效。本院经审理认为。
本案中，诉争房屋虽登记在刘某昊名下，但该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、刘某昊还贷款银行存折原件均由赵某佳持有。双方均未提交证据证明诉争房屋首付款缴纳情况，早期每月还银行贷款的凭证也无据可查，但从赵某佳提交的其名下的存折明细来看，从2006年开始，赵某佳每月从其存折上支取一定数额的钱款，便有相对应的钱款数额存入刘某昊名下还贷款账户中。且诉争房屋从办理入住到装修、出租及交纳水、电费用等均由赵某佳完成，一直由赵某佳及家人居住使用。
赵某佳与赵某聪的其他兄弟姐妹亦承认双方存在借名买房的事实，故赵某佳与刘某昊虽未签订书面的借名买房的协议，但赵某佳提交的上述证据已经形成完整的证据链，能够证明双方存在口头上的借名买房的法律关系。而诉争房屋为商品房，赵某佳亦具备购买资格，双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，且双方均认可彼此除亲属、同事外再无其他关系，故本院对赵某佳与刘某昊之间存在事实上的借名买卖合同关系予以确认，对赵某佳的该项诉求予以支持。
赵某聪、赵某燕明知诉争房屋存在权属争议在本案立案后审理过程中向公证机关作出与本案认定事实相冲突的公证结果，本院对此不予采信。关于赵某佳对诉争房屋的过户请求，经本院核实诉争房屋贷款现未全部清偿完毕，存在第三方贷款银行的抵押权，诉争房屋因存在案外第三人的利益，应需解除抵押后方能进行产权过户登记，现原、被告双方对诉争房屋存在争议无法达成一致解除抵押，故现诉争房屋暂不具备产权过户登记的条件，故对原告该项诉求，本院暂不予支持。
判决：一、确认原告赵某佳与刘某昊就位于北京市通州区一号房屋存在有效的借名买房合同关系；二、驳回原告赵某佳的其他诉讼请求。该判决做出后，赵某聪、赵某燕不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，三中院判决驳回上诉，维持原判。
判决书做出后，赵某聪、赵某燕向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院做出，告知赵某聪、赵某燕其再审申请已立案审查。
二、关于诉争房屋的贷款偿还、不动产他项权注销等情况
2020年7月6日，赵某佳向银行提前一次性清偿了涉案房屋的剩余银行贷款本息共计24231．35元，诉争房屋享有的抵押权于2020年7月31日注销。
本案审理过程中，赵某佳向本院提交购房资格核验表，显示赵某佳家庭为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格。
另查，赵某佳向公证处提出复查申请，公证处撤销了公证书。
裁判结果
被告赵某聪、赵某燕于本判决生效之日起七日内协助原告赵某佳办理位于北京市通州区一号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋的所有权转移登记至原告赵某佳名下，所有权转移登记过程中产生的相关税费由原告赵某佳负担。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
根据已查明的事实，赵某佳与刘某昊之间的借名买房关系纠纷历经一审、二审，法院做出的民事判决书判决确认了原告赵某佳与刘某昊就位于北京市通州区一号房屋存在有效的借名买房合同关系。三中院做出的民事判决书，判决驳回了赵某聪、赵某燕的上诉请求。赵某佳与刘某昊之间的借名买房合同关系已经由生效法律文书确认。
赵某佳在之前案件中提出过要求过户登记的请求，因当时诉争房屋贷款尚未全部清偿完毕，存在第三方贷款银行的抵押权，涉及案外第三人的利益，需解除抵押后方能进行产权过户登记，因此法院暂未支持赵某佳的过户登记请求权。现赵某佳已经清偿完毕了诉争房屋的全部剩余房屋贷款、办理了不动产他项权注销登记手续，涉案房屋上的抵押权已经注销，过户登记请求权的行使已无法律上的任何障碍，
赵某佳家庭具备北京市通州区购房资格，行使过户登记请求权亦不存在限购政策的障碍，现赵某佳依据其与刘某昊的有效的借名买房合同关系，要求刘某昊的法定第一顺序继承人赵某聪、赵某燕履行过户登记义务，将诉争房屋所有权转移登记至自己名下的诉讼请求，具有充分的事实、合同及法律依据，法院对此予以支持。
