北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文、赵某君向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市顺义区一号房屋由赵某文、赵某君、赵某英共有；2.判令诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告的父亲赵父与母亲赵母均系初婚,赵父于2011年1月6日去世，赵母于2019年1月5日去世,双方父母均先于其去世。赵父与赵母婚后育有二女一子，分别为本案原告赵某文、赵某君和被告赵某英。2004年拆迁，原告的父母以邻居郭某良的名义购买一号房屋，用了郭某良43平米安置面积，父母出资20多万元。2009年后被告擅自将该房屋过户其名下，侵害原告的合法权益。原告多次与被告协商,无法达成一致意见,故诉至贵院,望法院依法公正判决。
被告辩称
被告赵某英辩称：
一、关于本案事实的陈述：1、原、被告父母2004年拆迁共领得拆迁补偿款72万余元，原、被告父母对拆迁补偿款和优惠购房以及今后养老事项专门做出安排告知的时候，原、被告均是在场。父母决定自己留20万用于养老，2万元留作租房支出，剩余50万，给赵某英、赵某君各25万，并用二人享有45平米购房优惠规定买下90多平米房将来给儿子赵某君，现原告赵某君名下一号。原告赵某文也是属于被拆迁户有拆迁补偿和享受购房优惠政策，她向父母承诺不要父母的拆迁款。2、赵某英购房经过的事实：本案诉争的房屋，是原、被告父母同意给赵某英25万后，被告赵某英找到郭某良的父亲郭某峰，让郭某峰跟其子郭某良说的让被告用郭某良剩余优惠42平米购房优惠价和溢价48平米房。其购房款是用父母拆迁补偿款存折以转账形式支付的，是赵某英2009年与出卖人郭某良一起到顺义区不动产登记中心办理了购房过户手续。
3、原、被告在父母生前对2004年拆迁补偿款的使用并无争议。父母对拆迁补偿款的使用，原告二人完全知情，也从未提出过异议。2009年被告与郭某良办理一号房产过户和原告赵某君办理父亲名下一号过户时原、被告父母均在世的事实，该事实证明：在父母生前对本案争议房产原、被告对此事并无争议。
鉴于原告主张本案争议房产为原、被告的共有财产，那么与被告情况相同的原告赵某君的二号房屋，同样也应属于原被告的共同财产。
法院查明
赵父（曾用名：赵某鹏）与赵母系夫妻关系。赵父与赵母育有二女一子，即长女赵某英、次女赵某文、长子赵某君。赵父于2011年1月6日去世、赵母于2019年1月5日去世。
2004年5月5日，赵父（乙方）与K公司（甲方）签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》。该协议书载明：乙方在拆迁范围内的宅基地面积为260平方米（1992年现状宅基地面积为483.1平方米），甲方应支付乙方拆迁补偿补助款共计人民币724405元。乙方家庭人口为2人，分别是赵母、赵父。
2004年12月21日，郭某良作为买受人与出卖人北京S公司签订《购房结算书》，该结算书的主要内容为：由郭某良购买北京市顺义区一号D户型，经合法测绘机构实测后建筑面积为94.23平方米，购房款合计241025元整，买受人应向出卖人补交购房款人民币3920元整。后北京市规划和自然资源委员会不动产登记中心为郭某良办理涉诉房屋的产权登记手续。
2009年12月23日，甲方（出卖人）郭某良与乙方赵某英（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，双方约定：郭某良将涉诉房屋出卖给赵某英，该房屋成交价格为363000元。后郭某良将诉争房屋过户至赵某英名下。经询问，赵某英陈述其未给付郭某良363000元。现涉诉房屋登记在赵某英名下，登记情况为单独所有，登记时间为2010年1月6日。
2009年12月23日，赵某英书写说明一份，该说明载明：2009年，赵某英来到郭某良家，要求就一号过户赵某英。郭某良说：“赵某文在2009年3-4月份来到郭某良家说过，该套房子赵某英要求过户时，必须通知赵某文，郭某良将此说法如实告知赵某英。”赵某英说：父母身体不好，拖延下去也要多交税。等过户手续办完自己通知赵某文。因此父母兄弟姐妹因该套房所发生的一切纠纷与郭某良无关。特此证明。
顺义区一号房屋，于2010年1月6日登记至赵某英名下。庭审中，双方确认该房屋系赵父、赵母于2004年6月用拆迁安置补偿款中的237105元，使用郭某良优惠购房面积，以郭某良名义自北京S公司处购买。
庭审中，双方当事人对以下证据和事实存在争议：
原告提交了郭某峰的录音和郭某峰书写的证明和购房票据，证明当时王家向郭某峰表述借名买房的过程，交款人是赵母，涉诉房屋是赵母购买。对此，被告认为其在答辩中叙述了房屋是赵某英父母出钱的，说明父母是知情的，赵某英在过户的时候父母都在世，也不能证明该房产是原告共有的效力，购房款的支出我们认可，是经父母同意后支出的。
经询问，原告称：我父母从生病开始赵某文和赵某君一直在涉诉房屋内居住，一直到去世。我父母去世之前就涉诉房屋的处分没有说过意见，母亲说谁照顾我养老送终，最后房子就给谁。父母去世之前就房屋的处分没有书面遗嘱。当初涉诉房屋登记在赵某英名下，是因为如果过户到二原告父母名下需要契税等，等老人去世之后在子女之间解决，老人去世之后双方就发生争议了，就起诉了。过户到赵某英名下是赵某英自己去找郭某良自己去说的，郭某良也没有告诉其他人，当时郭某良让赵某英自己写了一份字条。告诉不能告诉其他人名下，说以后过需要花很多的税费，需要多花钱。郭某良考虑到邻里关系的问题，就过户了。从字条上看当时家庭成员是有争议的。老人去世以后，被告要求赵某君腾房才知道房屋过户到赵某英名下的。
对此，被告称：赵某英知道房屋谁在住，一开始是赵某英在住，原、被告父母生病为了照顾父母方便，后来赵某英去外边租房住。
对此，赵某君称：我从2011年11月份我就去涉诉房屋里边去住了，我接的赵某文在里边住的。
此外，赵某文称：关于买房的过程，在郭某峰的录音里边，郭某峰与赵某英的录音中可以证明房屋是给老两口买的。郭某良将房屋过户到赵某英名下老两口是否知道不清楚，从字条上可以看出全家人不知道。赵某鹏和赵母所有钱款对外的事务都是赵某英在处理。交款的时候当时原被告双方都在场。是共同处理的事情。我方申请郭某良出庭作证。他证明其与赵某英之间没有借名买房的合议。
经当事人申请，法院依法通知郭某良出庭作证，郭某良称：我和赵某文和赵某英就是朋友关系。没有亲属关系。赵某英找过我两次，要找我过户。我说赵某文不同意赵某英过户，后来她写了一份材料说发生任何事情都与我无关。我就配合她过户了。
原告对证人所陈述事实的真实性认可。
被告对证人所述的意见为：证人出庭作证证明了跟赵某英过户的事实的真实性，证人并未作出原、被告父母找的郭某良或者郭某峰谈的买房事宜，实际买房的人和谈买房事情的人是赵某英，赵某英找的证人去买房这个事实。事实也证明赵某英用郭某良剩余的优惠购房指标买房这件事，赵某文和赵某君是知道这件事的，赵父和赵母在世也是知道这件事的。原告所述买这套房屋时是为了养老这个事实是不成立的，原被告父母本身就是被拆迁人，他们有自己的房屋，2009年同样过户到赵某君的名下的拆迁款给了赵某君，原告的父母无需在买养老房这个事实。
裁判结果
位于北京市顺义区一号房屋由原告赵某文、赵某君与被告赵某英共有。
房产律师靳双权点评
本案的核心争议焦点有以下几个方面：
案件争议焦点一是关于本案的法律适用问题。
就本案而言，系因拆迁利益分割所引发的析产纠纷，涉及两个法律事实，对应两个基准时点。其一，诉争拆迁利益系基于涉案《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》于《中华人民共和国民法典》实施前取得，对于房屋购买和拆迁的事实，应依房屋取得当时的法律予以认定。其二，原告要求对涉诉房屋的权属进行确认，应依确认涉诉房产归属时的法律即《中华人民共和国民法典》予以处理。依据《中华人民共和国民法典》第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
案件争议焦点二是关于涉诉房屋的权属和性质问题。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。《民法典》第一千一百二十三条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
根据庭审所查明的事实可以确认的是涉诉房屋系赵父、赵母于2004年6月用拆迁安置补偿款，使用郭某良优惠购房面积，以郭某良名义自北京S公司处购买。赵父、赵母系涉诉房屋的实际权利人。现赵父、赵母去世，涉诉房屋应当作为遗产在其继承人即本案原告赵某文、赵某君以及被告赵某英之间进行分配。现涉诉房屋未进行析产继承，房屋并未分割，原告赵某文、赵某君以及被告赵某英基于法定继承人身份对涉诉房屋享有共同共有的权利，本案中原告要求法院确认涉诉房屋为原、被告共有，法院予以支持。
就涉诉房屋的分割问题，当事人可另行主张解决。关于被告赵某英所主张的涉诉房屋系其父母赵父、赵母为其购买，证据不足法院不予采信。此外，本案系物权确认纠纷，故关于被告所主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效的主张法院不予采信。
