北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某辉向本院提出诉讼请求：1.请求判决中止对北京市丰台区一号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.请求判决确认原告为涉案房屋的所有权人。
事实与理由：2019年4月2日，北京市丰台区人民法院对赵某娟与赵某慈民间借贷纠纷一案作出民事调解书，确定赵某慈于2019年4月4日前偿还赵某娟借款179万元整。因赵某慈未按期偿还借款，赵某娟作为申请执行人向丰台法院申请强制执行，丰台法院查封并执行涉案房屋。2020年9月23日，原告对执行标的向法院提出案外第三人执行异议。2020年11月17日，丰台法院驳回周某辉的异议请求。原告依法提起执行异议之诉。一、该房屋属借名买房，实质为原告借其妹妹周某丽和妹夫赵某慈之名购买的房产，原告目前已经具有购房资格，所有权应归原告所有。原告与周某丽为兄妹关系，2012年4月9日，原告支付房款1000000元给周某丽（包含90万元房款、10万元税费，详见转账记录），由周某丽和赵某慈夫妻共同名义，与郭某飞签订了《北京市房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋总价款1700000元，先行支付90万元首付款，剩余80万元按揭贷款继续支付。
后续按揭贷款均由周某辉向赵某慈个人账户和微信账户转款，剩余全部房款均为周某辉支付，上述贷款由赵某慈每月按期偿还银行贷款。该房屋自郭某飞处购买后，一直由原告及其家人实际居住和使用。上述借名买房事实和转款情况，赵某慈、周某丽认可是周某辉出资购买，以他们夫妻的名义借名买房，并有相关录音证据佐证，有相关人证可以证实。
二、赵某慈与周某丽已调解离婚，但对该房屋并未分割，赵某慈借由与赵某娟的借款纠纷强行拍卖执行该房屋，有严重虚假诉讼的可能。赵某慈与周某丽于2003年11月13日结婚，2020年9月3日经法院调解离婚，但离婚时未处理赵某慈与周某丽夫妻共同财产分割问题。赵某慈与赵某娟的民间借贷，发生于赵某慈与周某丽婚姻关系存续期间，周某丽并不知情，事前并未同意、事后并未追认上述债务，赵某慈也没有证据证明上述债务用于夫妻共同生活，故上述债务是否属于周某丽与赵某慈的夫妻共同债务尚不能确定，仅依据赵某慈与赵某娟双方签订的协议及调解书作为执行依据，有严重的虚假诉讼风险和错误执行风险，希望法院执行裁判合议庭慎重审查和对待这种单方调解的民间借贷案件。
目前，周某辉已取得北京市购房资格，具备实际过户的客观能力，对上诉房屋的强制执行涉及原告的重大权益，故原告不服裁定，提起诉讼。
被告辩称
被告赵某慈辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋为我和第三人婚内购买，为夫妻共同财产。原、被告及第三人三方之间有很多借款往来，因原告进行房地产开发，我曾经将房屋抵押贷款借给原告周转，双方之间的资金往来不是本案涉诉房屋房款。且原告没有提供任何证据证明双方对涉案房屋产权的约定，故原告的诉讼请求无事实和法律依据。且原告两项诉讼请求非属同一法律关系，原告应先提起所有权确认之诉，本案为案外人执行异议之诉，无法对房屋产权进行确认。综上，我请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告赵某娟未到庭，亦未提交书面答辩状。
第三人周某丽述称：同意原告的诉讼请求。原告与我为亲兄妹关系。原告决定在北京买房。因原告户口不在北京，且北京有限购政策，原告就与我、赵某慈协商，借我和赵某慈夫妻的名义，买下了涉案房屋。房款总价170万元，原告当时正在创业，和朋友借了100万元交纳首付款。因为缺少资金房子当时也没有装修，物业费由我母亲交纳，房子一直由我母亲和原告的孩子居住。2012年4月9日，原告向我转账100万元，其中90万元支付给了卖方，10万元交纳了税款。未交纳的80万元购房款，以赵某慈的名义贷款，每个月原告都会将贷款转给我或赵某慈。原告每月给我或赵某慈的转账不仅包含涉案房屋的房贷。涉案房屋所有贷款均由原告还款。
涉案房屋是原告出资、借赵某慈名义登记购买的，应为原告所有，我和赵某慈均不是涉案房屋的所有权人。我对赵某慈与赵某娟的债务情况不知情，该债务也未用于我与赵某慈婚姻关系存续期间的夫妻共同生产、生活。同时，我也向北京市丰台区人民检察院举报了赵某慈与赵某娟关于案涉债务涉嫌虚假诉讼。综上，我请求法院在全面查清本案事实的基础上，支持原告的诉讼请求。
法院查明
赵某娟与赵某慈民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院查封赵某慈名下的涉案房屋，查封期限为3年，后本院作出调解书，该调解书已经发生法律效力。该调解书确认：一、赵某慈于2019年4月4日前偿还赵某娟借款179万元整。并支付利息。2019年4月8日，赵某娟向本院申请强制执行，本院依法受理，后裁定终结执行。
另查，赵某慈与周某丽原系夫妻关系，于2003年11月13日登记结婚。2020年9月解除二人婚姻关系。未处理夫妻共同财产。
再查，2012年3月30日，赵某慈与郭某飞签订《北京市房屋买卖合同》，购买涉案房屋，房屋总价170万元。2012年3月30日，赵某慈支付定金2万元。2012年4月9日，周某丽向郭某飞转账88万元。余款80万元通过银行按揭贷款支付。2013年10月23日，赵某慈结清贷款。2012年4月23日，赵某慈取得涉案房屋的产权登记。周某辉母亲和孩子在该房屋内居住。
庭审中，周某辉主张涉案房屋系其以赵某慈和周某丽的名义购买，首付款和贷款均由其出资，其实际居住使用。周某辉就其主张提交：1、2012年4月9日其向周某丽转账100万元的银行卡取款凭条；2、2015年8月12日至2018年7月9日期间与赵某慈的微信转账记录；3、2015年7月11日至2018年7月12日期间与周某丽的微信转账记录；4、与赵某慈的银行交易记录；5、水费、电费、供暖费、物业费的缴费凭证。
赵某慈对上述证据1、4真实性认可，证明目的不认可，不认可周某辉向周某丽转款100万元系购房款，因双方之间资金往来较多，故也不认可银行记录中的还款是还购房款；对证据2、3、5的真实性不认可，称转账没有附言显示与购房款有关联，转账金额不固定，并且涉案房屋已经于2013年结清贷款，原告应提交还清证明，且微信所有还款加起来不够贷款金额，时间跨度也不对，并称涉案房屋的费用均是周某丽缴纳的，不是原告母亲。周某丽对上述证据真实性和证明目的均认可。
裁判结果
驳回周某辉的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
涉案房屋登记在赵某慈名下，法院根据不动产登记簿记载判断赵某慈系房屋所有权人，在赵某慈未履行生效法律文书确定的债务时，对涉案房屋采取执行措施，并无不当。周某辉主张其借赵某慈、周某丽名义购买涉案房屋，赵某慈对此不予认可，即便其主张借名买房成立，仍不能排除赵某娟对涉案房屋的执行。
主要理由如下：一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。但借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行；二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的第三人；三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议一般均系以规避国家法律与政策为目的，对由此产生的风险理应自行承担；
四、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的审查要求，因借名买房而导致不能过户的情形，系因买受人自身原因而导致，其不能过户的风险亦系由买受人自行选择而产生，故不符合能够排除执行的情形；五、根据北京市高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见》第十九条关于“法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持。”之规定，仅以借名买房为由提出执行异议的申请人的相关诉讼请求亦不应得到支持。
关于周某辉要求确认涉案房屋系其所有的诉讼请求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现涉案房屋现登记在赵某慈名下，法院难以直接推定周某辉享有涉案房屋的物权。周某辉以与赵某慈、周某丽之间存在“借名买房”关系为由主张对涉案房屋享有物权并要求确权，但是，出名人取得房屋权属登记系基于与借名人的约定，并非是登记错误，故借名人如欲获得房屋产权，应当在其与出名人之间的合同法律关系中予以解决，与本案系案外人执行异议之诉分属不同的法律关系，就借名买房关系及涉案房屋是否确系周某辉所有一事，周某辉可另行主张。
综上，周某辉要求确认其系涉案房屋的所有权人并中止对涉案房屋的执行的诉讼请求，法院均不予支持。
