北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某莹向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市海淀区一号房屋所有权归我所有，并判令赵某亮、周某聪、胡某霞在法院判决生效之日起三十日内协助我办理涉案房屋过户手续；2、判令赵某亮、周某聪、胡某霞承担本案诉讼费。
事实与理由：我与周某君（已于2013年8月6日逝世）系姐妹关系，赵某亮原系周某君之夫，周某聪系我的父亲，胡某霞系我的母亲。胡某霞因病经法院确认为无行为能力之人，其法定代理人为周某聪。赵某亮、周某聪、胡某霞均系周某君的法定继承人。2000年8月23日，我因购买位于北京市海淀区一号房屋，当时跟妹妹周某君商量，先用其名义登记，事后，我可以随时将房屋要回。所有购房款以及物业费等均由我出资，该房屋也一直由我居住使用管理。
但是周某君于2013年8月6日突发疾病去世，去世之前我们未来得及办理不动产产权人变更手续，未将房屋所有权过户至我名下，经我多次与赵某亮沟通不动产权属变更登记事宜，其以各种理由拖延。赵某亮的行为严重侵犯了我的合法权益。
被告辩称
赵某亮辩称，一、周某莹基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足。周某莹与被继承人周某君之间是否存在“借名买房”合同关系的事实认定及处理问题，属于合同纠纷，与本案所有权确认纠纷并非同一法律关系，我认为周某莹基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足。二、周某君为涉案房屋的权利人，其去世后我基于继承占有涉案房屋为有权占有，周某莹所举证据不足以证明其为真实权利人。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。由此可知，根据物权的公示公信原则，不动产登记簿及权属证书具有确认物权归属和内容的作用，即对不动产物权权属具有推定力。
不动产登记簿及权属证书属于公文书证，因此，从诉讼法的证明责任分配来看，否定不动产登记簿及权属证书证明力的证明标准应达到“具有高度可能性”的程度。即我认为周某莹所举证据不足以证明其为真实权利人，不能否定不动产登记簿及权属证书的效力。三、周某莹此前长期怠于行使权利不合情理。涉案房屋登记在周某君名下已近20年，其死亡至今已7年有余，若为“借名买房”，周某莹从未主张存在借名买房的事实或对我占有房屋提出异议，双方也从未发生争议，这与情理不符。
据上，我认为周某莹与周某君之间不存在“借名买房”的合同关系，周某莹也不具有物权请求权的权利基础，我占有房屋为有权占有，请法庭驳回周某莹全部诉请。
周某聪、胡某霞辩称，周某莹起诉与事实一致，请求法院依法判决。
法院查明
经审理查明，周某莹与周某君（2013年去世）系姐妹关系，周某聪与胡某霞系二人父母。周某君与赵某亮系夫妻关系（2003年2月登记结婚）。
争议房屋位于北京市海淀区一号房屋登记在周某君名下。现周某莹主张该房屋系借名登记在其妹名下，并就借名登记的事实提交1993年房管理科介绍信一份，证实一号房屋自公房入住就分配给周某莹。周某莹还提交房管理科发放的“进住须知”，证实当时入住房屋即是前夫单位分配取得。就此房屋的承租与供暖费情况，周某莹提交入住以后的“家属宿舍租金收据”“供暖费签证单”证实自己长期向单位交纳房屋租金并支付供暖费。周某莹还提交了水电费用、燃气费用、有线电视费用、网络费用、出租合同等等资料，以此欲证实房屋购买使用均与已故妹妹周某君无关，乃借用妹妹名义参加购房。
争议房屋系2000年8月23日周某君与单位签订《房屋买卖合同》，各项费用合计64500元。庭审中本院核实周某君当时情况，周某君患有先天性疾病，购房时尚在大学上学。周某莹与前夫关系不睦因涉及争议房屋的归属，随后商议并经协调单位安排周某君签约购买房屋，房屋随即登记在周某君名下。就此购房身份，周某莹提交前夫户籍登记信息，显示工作单位乃单位。
庭审中，赵某亮否认借用其妻周某君名义购房的主张，同时表示婚后自己短暂在房屋内居住，后将房屋闲置用于放置杂物。
周某莹向法庭陈述“2014年因我母亲生病需要钱，我父亲就和我商量将房屋出售，赵某亮当时也同意卖，之后又反悔了，2014年之前赵某亮不知道周某君名下有房屋。在卖房时赵某亮拿走了房本，后再联系不上赵某亮了。”周某莹还就2014年卖房过程提交买卖委托书、证明、收条，证实交易过程。同时提交赵某亮当场签署同意出售声明书、声明。
对于签署两份声明的原因，赵某亮表示：“2014年我岳父给我打电话，让我给姐姐卖房帮忙。让我过去，我问卖哪的房子。他说是一号房屋，我并不同意但是签了字”
裁判结果
胡某霞、周某聪、赵某亮于本判决生效后三十日内协助将周某君名下位于北京市海淀区一号房屋过户至周某莹名下，过户产生费用由周某莹负担。
房产律师靳双权点评
争议房屋登记周某君名下且房屋自2000年由周某君向单位购置，交易的形式外观显示权利人乃周某君，购房过程现今争议应予深究。
从购房时间与出售单位关系上看，周某君年龄尚小并无大额收入积蓄，既不具备购房条件也与售房单位无关。而房屋的出售单位乃其姐夫单位在1993年分配公房而来，购房也是单位将公房转为私产的行为，权利源于原告周某莹当时夫妻关系存续期间的单位分房行为。
从房屋使用的角度分析，自房屋分配取得至今二十余年，周某莹举出大量证据证实该房屋自分配、购置至今的入住手续、水电暖气凭据，还有将房屋连续出租的租赁合同，应能说明周某莹乃房屋实际权利人。
从周某君去世后发生的事件来分析，2014年发生周某莹欲出售房屋并联络赵某亮前往中介公司这一事实。应确认这一过程赵某亮签署相应同意声明，但出售房屋未果而周某莹赔偿买受人相应定金及损失。上述的客观事实说明赵某亮交易的态度转变，也印证赵某亮房屋权属的认识及房屋长期闲置、不存在相应费用、自己前往物业修改信息并交纳费用等不合常理行为的目的。
以上分析说明，争议房屋就是周某莹为规避离婚财产分割，而以妹妹名义将其夫单位分配房屋以成本价购置而得来。房屋虽有周某君的不动产登记证书，但实质与周某君无关，周某君去世后矛盾产生，法院应当按照查证事实还原房屋的真正权利状态。
