北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某秀向本院提出诉讼请求：1.依法请求判令周某清在10日内协助赵某秀办理房屋权属转移登记手续，将位于北京市大兴区一号的房屋转移登记至赵某秀一人名下；2.依法请求判令周某清在10日内腾退位于北京市大兴区一号的房屋；3.诉讼费、保全费由周某清承担。
事实和理由：赵某秀系邓某辉之母，邓某辉与周某清系夫妻关系，邓某辉与周某清1998年结婚，婚后未生育子女。1997年夫妻二人欲购买北京市大兴区一号的房屋，但赵某秀当时居住的位于北京市西城区A号房屋系单位的福利分房，根据当时单位的分房正常，不能以赵某秀名义购买第2套商品房，于是与其子邓某辉协商，借用其名字购买涉案房屋。涉案房屋房款共计247754元，赵某秀夫妻二人以分期付款方式购得，且在1997年购买涉案房屋后，其一直在该房屋内居住，2017年赵某秀之夫邓某亮去世。
周某清与邓某辉1998年9月登记结婚，婚后二人一直居住在北京市西城区A号房屋内，该房屋为赵某秀夫妻共有房屋，登记于邓某亮名下，邓某辉于2019年8月去世。赵某秀认为涉案房屋系赵某秀出资购买，并实际居住使用，物业费、供暖费等均由赵某秀缴纳，且购买房屋时邓某辉失业在家，无能力出资购买。此外，邓某辉去世前一直没有工作，无收入来源，赵某秀仅是借用邓某辉的姓名购买该房屋，邓某辉不是房屋的实际所有权人，周某清是邓某辉的配偶，现邓某辉去世，其有义务配合赵某秀办理房屋过户手续。
被告辩称
邓某露未向本院提出诉讼请求，并称同意赵某秀的诉讼请求。
周某清辩称，不同意赵某秀的诉讼请求，赵某秀所述与事实不符。首先，赵某秀与邓某辉之间不存在借名买房关系。A号的房屋早在1993年左右就已经房改至邓某亮名下，单位只能就本单位的福利分房制定政策并没有权利限制员工购买商品房，除上述两套房屋外，2005年，赵某秀和邓某亮在大兴区二号再次以邓某亮的工龄购买60平米的房改房一处，赵某秀称因单位分房政策受限而借邓某辉之名买房的理由不能成立。涉案房屋是为邓某辉结婚而购置，购房时邓某辉30岁，已工作多年，具有购房能力。
其次，赵某秀与邓某辉之间不存在借名买房的合意，涉案房屋从签订购房合同到房本登记均是在邓某辉名下，从未变更，邓某辉对涉案房屋拥有完整的处分权利：1.从1997年购买涉案房屋至邓某亮和邓某辉先后去世的22年期间，周某清从未听过包括赵某秀在内的任何人提起他们之间存在借名买房的约定，更没人提过配合过户的要求，赵某秀在邓某辉去世之后主张借名购买明显在逃避与权利人邓某辉对质的局面。3.2017年邓某辉将涉案房屋加上周某清的名字，与周某清共同共有。赵某秀及邓某辉的行为足以表明涉案房屋属于邓某辉所有，双方没有借名买房的约定。
再次，赵某秀曾居住在涉案房屋是基于两家一直换房使用。涉案房屋离工作单位较远，邓某亮上班单位有车接送，没有公共交通需求，为上下班方便，邓某辉和周某清一直住在A号房屋内，A号房屋屋的水电气等消费支出均由周某清承担。2010年左右，赵某秀和邓某亮由涉案房屋搬至二号房屋居住，除赵某秀之女邓某露借住过一段时间外，其余时间均空置，直至2018年为给邓某辉筹集医疗费，与邓某辉商量后，答辩人才将涉案房屋对外出租一年半，现涉案房屋仍处于空置状态。
法院查明
赵某秀与邓某亮系夫妻关系，双方1965年1月28日结婚，二人育有子女，邓某辉和邓某露，邓某亮于2017年11月1日去世，邓某辉与周某清系夫妻关系，双方1998年9月8日结婚。邓某辉于2019年8月21日去世。北京市大兴区一号的房屋系邓某辉于1997年5月29日与北京H公司签订合同购买，该房屋于1999年6月14日登记在邓某辉名下，2017年4月26日变更登记至邓某辉、周某清二人名下。2017年4月25日，邓某辉与周某清签署《协议书》约定涉案房屋产权为双方共同共有。
双方当事人对是否存在借名买房的事实存在争议。赵某秀提交以下证据证明双方存在借名买房的事实：1.购房结算单、房地产卖契、购房款发票、产权证，证明涉案房屋因为当时赵某秀夫妻是双职工，根据工龄、职务、贡献程度等因素核定住房面积120平，A号房屋子面积79平米左右，正在等待下一步补现金或补面积安排，若赵某秀夫妇再买房屋，视为居住面积满足，将不再补偿，故按照当时政策用邓某辉名义买的涉案房屋，后单位又分一套的50平米的房屋，涉案房屋由赵某秀办理购买手续，并支付购房款，分期购买，1997年首付80000元，余款分三个月付款完毕，最后一次出资1998年4、5月，所有购房材料由赵某秀保管，结算单、房地产卖契都是赵某秀签字。购房结算单记载购房款总额247754元，已交购房款226790元，购房人为邓某辉，日期97年4月27日，收款单位北京H公司。
房地产卖契记载卖方北京H公司，卖方邓某辉，邓某亮代，日期1999年5月4日。周某清认可证据的真实性，不认可证明目的，认为该房是邓某辉为结婚购房，不清楚赵某秀是否出资，但邓某辉有出资，最后一次出资是1999年补的2万多元，是夫妻共同财产出资。邓某露认可上述证据。2.涉案房屋居民证、1997年至2016年水电、燃气、供暖等生活费用支付记录、收据、协议、发票、照片、供暖费发票，证明赵某秀为涉案房屋的实际使用人，自购房后一直居住生活在涉案房屋内直至2017年邓某亮去世，该房屋使用期间所发生的水、电、暖等费用均由赵某秀或其女儿、女婿缴纳。周某清认可证据的真实性，不认可证明目的。邓某露认可该证据。
3.邓某辉职工调动工资介绍信、工会会员证、劳动手册，证明邓某辉自1987年至1992年参加工作期间每月工资仅为72元，后一直失业在家，截至去世，均未再参加工作，其没有经济能力购买涉案房屋。周某清认可证据的真实性，不认可证明目的。邓某露认可该证据。4.邓某辉婚前财产协议签约证书，证明涉案房屋由赵某秀出资购买，邓某辉仅为挂名，其非涉案房屋实际产权人，当时邓某辉要占用A号的房子，要求赵某秀夫妇搬出，双方产生争执，怕邓某辉不承认借名买房的情况，所以用协议书落实。该签约证书记载：“因邓某辉结婚坚持借用父母老房三居室一套，并坚决要求父母从老房中搬出，不得再回老房居住，为此签下如下契约：（1）大兴区一号房屋，是父母全款出资购买，此房产权从此与你无关，只是挂靠你的名字。（2）大兴区一号房屋，今后如发生继承问题时，需持有父或母任何一方的遗嘱或赠与协议，否则无效。（3）一号房屋的房产证以及一切购买手续保存在父母手中，你无权过问。（4）自签约之日起，我们同意你借用我们的老房结婚。签约人母亲：赵某秀，儿子邓某辉签约日期1998年8月15日。”周某清不认可该证据。邓某露认可该证据。
经本院释明，双方当事人对该契约证书上邓某辉的签字及手印均不申请鉴定。5.遗嘱，证明邓某亮对借名买房知情，且对房屋处理有意思表示。邓某露认可该证据，周某清不认可该证据。6.北京市内销商品房预售契约，证明购房合同第3页乙方处为邓某辉签字，与邓某辉婚前财产协议签约证书签字一致。该预售契约记载卖方北京H公司，买方邓某辉，买方自愿购买一号房屋，日期1997年5月29日。周某清认可证据的真实性，不认可证明目的。邓某露认可该证据。7.证人证言，证明签署邓某辉婚前财产协议签约证书系邓某辉亲自签字，涉案房屋由赵某秀、邓某亮全部出资。
周某清提交以下证据证明双方不存在借名买房的事实：1.邓某辉社保缴费记录电子打印件，证据来源北京社保中心，证明邓某辉自1987年即参加工作，1997年购房时，邓某辉在北京B公司工作，收入稳定，有能力在购房时进行出资。赵某秀认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。邓某露不认可该证据。2.A号房屋屋水电费缴费清单、房屋水电费缴费清单、居住证明，证明涉案房屋在大兴区，离周某清工作单位较远，周某清和邓某辉婚后便居住在A号房屋屋，两家一直是换房居住。A号房屋屋日常开支均由周某清缴纳，周某清也会为房屋缴纳各项费用。赵某秀认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。
邓某露不认可该证据。3.房产证，证明2017年4月26日，邓某辉将涉案房屋的产权人共有情况变更为与周某清共同共有。赵某秀认可该证据的真实性，证明目的、合法性均不予认可。邓某露不认可该证据。4.北京市房屋租赁合同，证明为给邓某辉筹集医疗费，周某清与邓某辉于2019年3月共同将涉案房屋出租，租期一年，现房屋已空置。赵某秀认为该证据真实性无法确认，证明目的、关联性均不认可。邓某露不认可该证据。5.邓某辉、周某清的居民证，证明邓某辉及周某清是房屋权利人，对涉案房屋有占有使用权利。赵某秀认可该证据的真实性，关联性、证明目的不认可。邓某露认可该证据的真实性。
裁判结果
驳回赵某秀的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案的争议焦点为赵某秀、邓某亮与邓某辉是否存在借名买房的合同关系，分析如下：第一，1998年8月15日的邓某辉婚前财产协议签约证书形成于邓某辉1997年5月29日购房后，该证书虽说明了出资情况，但并没有表述借名买房的情况，赵某秀也未提交充分证据证明购房时存在借名买房的合意以及赵某秀、邓某亮全部出资的票据，考虑到赵某秀夫妇与邓某辉的母子关系，即使存在赵某秀夫妇全部出资购房的事实，亦不足以推定借名买房的事实存在。第二，从证书约定内容看，系邓某辉与赵某秀在发生家庭矛盾情况下，对家庭财产处分的一种内部约定，双方基于换房居住安排故对涉案房屋的产权做出了约定，并未体现购房时借名买房的合意，更不直接产生物权变动的效力，且该证书邓某亮并未签字确认。
第三，在之后二十多年的时间里，赵某秀并未举证证明其向邓某辉主张过涉案房屋的相关权利。第四，涉案房屋一直登记在邓某辉名下，直至2017年4月26日变更登记至邓某辉、周某清二人名下，且邓某辉与周某清已签署协议约定涉案房屋产权为双方共同共有。第五，涉案房屋虽由赵某秀占有使用多年，但邓某辉、周某清亦长期居住使用了赵某秀、邓某亮A号的房屋，双方存在换房居住的事实，周某清亦举证证明了其存在控制使用房屋的情况。综上，赵某秀提交的证据不足以证明存在借名买房的合同事实，故赵某秀基于借名买房合同要求过户、腾退的全部诉讼请求，法院依法予以驳回。
