北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某鸿向本院提出诉讼请求：请求判令七被告协助我办理北京市海淀区大一号房产（以下简称一号）的产权过户手续。
事实及理由：北京市海淀区大一号房屋所有权人孙某凌为（以下简称单位）离休干部，于1919年12月15日出生,1996年3月20日去世。孙某凌与前妻赵某苏（于1984年8月21日去世）育有两名子女，大女儿赵某丽、二女儿赵某鸿。赵某丽在2011年5月因病去世，育有两名子女：大儿子赵某聪，二儿子王某祥。1990年，孙某凌与张某兰再婚，婚后未育有子女。
张某兰于2007年6月9日死亡，张某兰与前夫育有两名子女：大女儿邹某晶，二女儿邹某君。张某兰与孙某凌再婚时，邹某晶、邹某君均已成年。1993年12月，孙某凌与单位签订《买卖契约》，购买了坐落在北京市海淀区一号房屋，该房价款由我全额支付。1996年3月10日，孙某凌出具书面申请，表示上述房产的购房款是赵某鸿全额支付的，请求组织上帮助在孙某凌有生之年将房产所有权转为赵某鸿所有。1996年3月12日，张某兰在孙某凌的书面申请上签字同意将房产所有权转为赵某鸿。1996年3月20日孙某凌去世。此后，张某兰于1996年4月将户口从上述房屋迁出，并搬离该房屋，将房屋及钥匙交付给我。
我从此接收该房屋，并用于自己居住，进行管理。2000年4月，单位与我签订《中央单位旧楼房改造调整搬迁协议》，将我搬迁至一号，并一直管理、使用该房屋至今。2012年左右，单位向我交付了房屋所有权证，房屋所有权人为孙某凌。此后，我一直与单位沟通协商办理房产过户相关手续的事宜。由于孙某凌与张某兰均已去世，单位要求孙某凌与张某兰全部继承人均到场，方能出具过户相关手续。
被告辩称
邹某晶、邹某君辩称,不同意赵某鸿的诉讼请求。1.赵某鸿提供的证据无法证明是借名买房；2.房屋是孙某凌买的，不是赵某鸿买的；3.申请是由赵某鸿代为书写的，并非孙某凌所写。我方认为，本案并非继承，也不符合赠与，即便是借名买房也过了诉讼时效。我方与赵某鸿没有任何合同关系，也没有法律依据。
赵某聪、王某祥、王某鹏、郑某彩辩称，不同意赵某鸿的诉讼请求。第一，本案已超诉讼时效；第二，本案不存在所谓的借名买房合同关系，我方也不是合同相对方；第三，本案的性质是继承，而不是借名买房；第四，涉案房屋为福利分房，赵某鸿主张借名买房，不符合当时的法律规定和合同约定；第五，孙某凌于1996年3月10日给北京市房地产管理局的申请书是伪造的，赵某鸿单独出资购房这一事实也是虚构的；第六，赵某丽被赵某鸿蒙骗签字后醒悟，生前坚决反对赵某鸿独霸财产。
冯某涛未出庭应诉，庭前向法庭提交书面意见一份，称孙某凌生前写有遗嘱，我无异议，给予尊重。
法院查明
孙某凌与冯某平原系夫妻关系，生育一女冯某涛。后，孙某凌与赵某苏再婚，生育子女三人，分别为赵某丽、郑某彩、赵某鸿。赵某苏于1983年12月去世。孙某凌与张某兰于再婚，婚后未生育子女。再婚时，张某兰已有子女二人，分别为邹某君、邹某晶。孙某凌于1996年3月30日去世。张某兰于2007年6月死亡。赵某丽于2011年5月去世，其与王某鹏系夫妻关系，生前育有子女二人，分别为赵某聪、王某祥。孙某凌曾于1993年12月30日与单位签订《买卖契约》，购买海淀区一号房屋（以下简称一号）。2000年4月10日，赵某鸿（乙方）与单位（甲方）签订《搬迁协议》，约定：一、甲方将一号配给乙方……。在领齐新房钥匙时，乙方应按规定交回原有房屋。2011年11月7日，单位房地产管理处出具证明一份，上载明：孙某凌同志原住房屋，由于调整，在2000年将其调整置换到现今住房居住并按房改成本价购买。2005年，房屋产权登记至孙某凌名下，产权证原件目前在赵某鸿处。赵某鸿曾以赠与合同纠纷为由起诉，要求各被告配合办理过户手续，后其撤诉。经询问，现今房屋目前赵某鸿实际居住使用。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：经赵某鸿申请，法院调取了公证材料，其中包含如下材料⑴孙某凌于1996年3月10日向北京市房地产管理局手书申请一份，上写：……购买一号的款是由我女儿赵某鸿全额支付的，我现在年事已高，为此，向有关组织提出正式请求，将该房的所有权在我有生之年转为赵某鸿所有。该申请书上分别有赵某丽、张某兰及证人钟传月的签字。赵某丽、张某兰并手写“情况属实，同意将该房产所有权转至赵某鸿名下”的内容。⑵张某兰于1996年5月29日书写的声明书一份，内容为：一号是在我与孙某凌婚姻关系存续期间购买的，但该房的全部购房款全部是女儿赵某鸿支付的，现我声明，此房的产权与我无关，我同意我丈夫孙某凌生前对此房的处理意见，此房全部归赵某鸿所有。
⑶申请人为赵某丽的《办理国内公证申请表一份》，申请公证内容为：一号由我妹妹赵某鸿继承，我本人也同意，同时放弃房产继承权。落款处有赵某丽签字。⑷1996年5月29日公证处接谈笔录一份，内容为公证员与赵某鸿、张某兰、赵某丽的谈话笔录，再次确认了孙某凌于1996年3月10日书写申请书的情况及各方均认为该申请书属于遗嘱并认可该申请书。⑸1996年6月2日公证处接谈笔录一份，内容为公证员与张某兰再次谈话，告知张某兰一号系其与孙某凌夫妻共同财产，其有一半的所有权，其同意将该套住房全部由赵某鸿继承意味其放弃该套房屋一半所有权的事实，张某兰表示明白并同意一号归赵某鸿。
⑹一号的房屋所有权证及买卖契约。⑺公证书一份，内容为：被继承人孙某凌于1996年3月30日在北京市死亡。死亡后在一号留有三居室房产一套。孙某凌生前立有遗嘱。一号一套由其次女赵某鸿继承。邹某晶、邹某君、赵某聪、王某祥、王某鹏、郑某彩对上述公证材料的合法性不予认可，不认可是张某兰、赵某丽的真实意思表示。
裁判结果
邹某晶、邹某君、赵某聪、王某祥、王某鹏、郑某彩、冯某涛于本判决生效后十日内协助赵某鸿办理北京市海淀区房屋产权过户手续，将该房屋过户至赵某鸿名下。
房产律师靳双权点评
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。本案中，就法院调取的公证材料，无论公证处最终出具的公证书是否发生相应的法律效力，在公证过程中，经公证处收集形成并最终确认的相关公证材料的真实性，法院是不持异议的。同时，鉴于各被告对上述材料的真实性并未提供相反的证据予以反驳，故对上述公证材料的真实性予以采信。依据上述材料显示，一号原系孙某凌、张某兰夫妻共同财产，二人生前均明确表示一号的房款是由赵某鸿全额支付，并要求将该房的所有权转至赵某鸿名下，可见孙某凌、张某兰与赵某鸿就一号系借名买房法律关系。
同时，房屋产权证书由赵某鸿持有、房屋由赵某鸿占有使用等情况均可以与借名买房的事实相互印证，则法院对赵某鸿主张的借名买房予以采信。后因孙某凌单位整体规划调整，将一号调整置换为现在房屋，则孙某凌、张某兰与赵某鸿间的合同标的也应变更为现在房屋。孙某凌、张某兰理应在条件具备时，配合赵某鸿过户至赵某鸿名下。现孙某凌、张某兰过世，赵某鸿要求孙某凌、张某兰的第一顺位法定继承人继续履行合同，协助办理产权转移登记，具有事实及法律依据，法院予以支持。
