北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告孙某豪、林某向本院提出诉讼请求：1．被告返还二原告购买北京市顺义区一号房屋的首付款122万元、二原告已还按揭贷款460200元，共1680200元；2．被告支付购房首付款1680200元的利息，以1680200元为基数，按年利率6%，自2020年7月1日起至实际付清之日止；3．本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：二原告系夫妻关系，于2004年6月18日登记结婚，后因房屋买卖贷款、过户问题，进行过离婚登记并于2015年12月15日重新登记结婚。二原告一直共同生活，自2004年6月18日以后，所有财产收入均为共同财产。原告孙某豪的父母（孙父、孙母）曾经居住在孙某豪名下的北京市顺义区二号房屋（以下简称二号房屋）。后来因为该房屋无电梯且在高楼层，孙某豪父母身体欠佳，二原告出于对父母的孝顺，决定为父母置换一套低楼层的房屋居住。
孙某豪带着父母看了位于北京市顺义区一号房屋（以下简称一号房屋）。孙某豪及其父母对该房屋非常满意决定购买该房屋。在办理购房贷款等手续过程中，根据当时的贷款政策，孙某豪及配偶林某名下已有其他购房及按揭贷款，其家庭再次购买房屋为二套住房，首付比例高达60%，届时孙某豪二号房屋尚未卖出，其拿不出首付款；且后来得知即使孙某豪拿出符合要求的首付款，根据当时的规定，孙某豪和妻子林某名下各有一套住房，即便办理离婚手续后，他们二人仍无法购买新的房屋，但当时又想及时买下一号房屋，以防日后没有合适的房源。
于是在中介的建议下，全家人决定以孙某豪儿子孙某涛的名义购买房屋，房屋实际产权人为二原告，由孙某涛的爷爷奶奶居住，当时孙某涛对此没有异议。在办理购房及贷款手续的过程中，孙某涛仅为名义购房人，所有的签约行为均为孙某豪代签，购房期间所有购房款、中介费、担保费、公证费等手续费用均为二原告所出。购房后按揭还贷、房屋物业、暖气费、水电、宽带等所有养房费用均为二原告支付。2014年底拿到房钥匙后，按照奶奶孙母的意愿进行装修，整个装修过程都是由奶奶孙母监督完成。2015年3月16日，孙某豪父母入住一号房屋。
2018年10月至11月期间，孙某涛发脾气多次砸该居所内的家电、家具；爷爷孙父与孙某涛争辩过程中，孙某涛把近80岁的爷爷推倒在地，举拳要打，被奶奶阻止。2018年10月20日，孙某涛再一次用刀砍砸家具，并把承重墙用刀和锤子砸了一个直径一米多的大洞，家里报警。才得以解决。2018年11月23日，孙父、孙母二老因惧怕孙某涛，被迫从涉案房屋中搬出，至今在外租房。后孙某涛状态一直不稳定，孙某豪父母还是无法在涉案房屋居住，为父母能够安度晚年，孙某豪起诉孙某涛，要求其将房屋归还孙某豪，但孙某涛在北京市顺义区人民法院孙某豪起诉孙某涛合同纠纷案件中，否认其是挂名购房人，主张一号房屋为其所有。由于是家人的缘故，孙某涛挂名购房之初并未签订具体明确的挂名购房合同进而约定双方具体权利义务，所以孙某豪败诉。
登记在孙某涛名下的一号房屋，实际出资人为孙某豪、林某二原告，由于孙某涛否认借名购房事实，现二原告对该出资性质进行追认。二原告对购房出资追认为借贷关系，该出资也理应视为民间借贷关系。孙某涛没有证据证明二原告当时明确表示过购房出资为赠与，实际上二原告从始至今也没有表示过购房出资为赠与给被告的，且孙某涛对家里打砸又对爷爷施暴，没有积累工作经验及社会经验欲拿涉案房屋的变现款挥霍、炒股等，这违反公序良俗。一号房屋购房款为217万元，按揭贷款为95万元，截止到2020年5月30日已还贷款460200元，剩余按揭贷款782420元。
被告辩称
被告孙某涛辩称，自接受赠与以来从未与孙某豪有过任何形式的借款约定。自接受赠与至今，五年时间均未提及房屋任何问题。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。
法院查明
2014年8月23日，孙某豪代表孙某涛作为房屋买受人与出卖人周某刚签订《房屋买卖业务签约文件合订本》《房屋交易保障服务合同》，主要约定如下内容：“出卖人为周某刚，买受人为孙某涛，孙某涛的委托代理人为孙某豪；出卖人所售房屋为一号房屋，总计为217万元，不含税。”上述文件中所有买受人处均签名为“孙某豪代孙某涛”字样。诉讼中，孙某涛认可签订涉案房屋购房合同时孙某涛并不在场，确实为孙某豪代孙某涛签名。
2014年11月25日，孙某涛、孙某豪作为借款人与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》并进行公证。上述合同约定借款本金为95万元，借款期限为240个月，为担保该贷款将涉诉一号房屋进行抵押。
孙某豪、林某主张涉诉房屋购买过程中的所有款项、首付款及部分按揭贷款均为其支付，因孙某涛否认借名买房，所以孙某豪与林某的出资应当作为借款。为证明其主张，孙某豪、林某提交了以下证据：
银行记录、税收缴款书、发票，证明购买涉诉一号房屋过程中，所有款项、费用均由孙某豪支付。
孙某涛认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，主张房屋大部分出资从事实的资金来源角度讲不属于孙某豪出资，其中有一部分购房款系以孙某涛奶奶孙母的房屋作抵押贷款支付的，抵押贷款的房屋有孙某涛奶奶孙母的份额。
2．银行还款记录，由贷款银行划转孙某涛账户的款项进行还款。
孙某涛对上述证据的真实性，证明目的均认可。
3．一号房屋物业费、水电暖气费、宽带费的缴费收据、发票，证明涉诉房屋的养房费用均由孙某豪支付。
孙某涛对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，主张房屋使用中部分费用不完全由孙某豪承担，且孙某豪所提交的并不完整。
4．二号房屋的《房屋买卖业务签约文件合订本》《房屋交易保障服务合同》，显示2015年8月14日，孙某豪作为出卖人与买受人签订上述合同，孙某豪将二号房屋出售给买受人。孙某豪、林某据此主张孙某豪用于置换的房屋在购置涉诉一号房屋后，才找到合适买家于2015年8月14日售出，因购置一号房屋资金不充足加之孙某豪及林某不想办理离婚手续客观上不可以购买涉诉房屋，需要以孙某涛名义购买以达到降低首付支付数额的目的。
孙某涛对上述证据的真实性及证明目的均不认可。
5．《某证明》、中介职员陈某证言，《某证明》载明：“兹证明孙父、孙母于2015年3月15日至2018年11月底在我顺义区一号房屋居住。”陈某证言载明：“孙某豪购房时因为父母置换低楼层房屋原因借子女名义买房”孙某豪、林某拟证明其为父母置换低楼层房屋，父母自2015年3月15日至2018年11月一直居住在涉诉房屋，孙某涛系被挂名购房者。
孙某涛对《某证明》的真实性认可，对证言的真实性不认可，对于证据的证明目的均不认可。
6．一号房屋的所有权证书，证明涉诉房屋登记在孙某涛名下。
孙某涛认可证据真实性，主张证据可以证明涉诉房屋系孙某涛单独所有。
7．之前判决书，证明孙某涛不承认借名买房事实，不同意将涉诉房屋归还孙某豪。
上述生效裁判文书显示2019年孙某豪以合同纠纷为由将孙某涛诉至本院，要求判令一号房屋归孙某豪所有。该案中，孙某涛否认借名买房，辩称孙某豪系赠与行为，涉诉房屋系孙某豪买来赠与孙某涛作为婚房，且在赠与房屋时孙某涛已成年，所赠与房产也是由孙某涛实际居住，双方不具有借名买房的合意。本院认为孙某豪未能提供充分证据证明其与孙某涛存在借名买房协议，亦不能证明孙某豪与孙某涛之间存有借名登记的约定及合意，且孙某涛也一直在该涉案房屋中实际居住，判决驳回孙某豪的诉讼请求。该判决现已生效。孙某涛对上述证据的真实性认可，亦认可其不同意借名和更名。
8．孙某豪、林某二人的结婚登记证、结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书，证明购买涉诉一号房屋使用的是其夫妻二人的共同财产。
孙某涛认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，主张孙某豪全部出资不符合事实，且与当初赠与事实不符。
9．孙某豪、林某申请证人孙母，孙父和中介人员陈某出庭作证。对于孙母、孙父及陈某的证人证言，孙某涛均不认可，主张孙母、孙父在涉诉房屋住的时候，孙某豪没法说要房子。
庭审中，孙某涛提交庭前会议笔录及开庭笔录，证明孙父和孙母在该案作证过程中，孙某涛的代理人询问时，二人表示购买房屋时孙某涛和孙某豪不存在借款关系。2021年3月25日的开庭笔录载明，孙母在作为孙某豪、林某一方的证人出庭作证时陈述二号房屋登记在孙某豪名下，其没有出资，其没有说过把二号房屋及一号房屋给孙某涛，一号房屋是孙某豪和林某出资为其和老伴购买，借用孙某涛的名义，不是赠与。
孙某豪、林某对证据的真实性认可，证明目的不认可，主张老人不懂法律。
另，本院依职权调取了孙某豪、林某诉孙某涛合伙合同纠纷一案在该案中，孙某豪、林某主张，针对涉诉一号房屋，原、被告之间既不是赠与也不是借名买房，所以只能是合伙，事实上也是合伙买房，合伙的形式为用孙某豪一方的钱，借用孙某涛的名义购买，这就是合伙。孙某涛对此不予认可，其辩称双方没有合伙购房的约定。
本院经审理认为孙某豪、林某基于其主张双方存在合伙购房关系提起诉讼，因此其诉请能否得到支持，首先需要审查其主张的双方存在合伙购房关系是否成立；综合双方的证据及双方陈述意见可知，就涉诉房屋的购买双方并未签订有关合伙购房的协议，孙某涛亦否认双方系合伙购房关系，根据孙某豪、林某提交的证据难以认定双方就涉诉房屋的购买建立了合伙的合意。因此，本院最终于2021年5月18日作出判决，驳回孙某豪、林某的全部诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。
裁判结果
一、被告孙某涛于判决生效之日起30日内偿还原告孙某豪、林某1680200元及逾期利息
二、驳回原告孙某豪、林某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
因涉诉款项均为孙某豪转账支付，但是孙某豪认可涉诉款项属于其与林某夫妻共同财产。
《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同具有单务性，无偿性，不要求相对人给付对价。对于大额财物的给付，在缺乏书面赠与合同的前提下，一旦认定属于口头赠与，当事人的利益往往发生显著失衡的效果，故在司法程序应当慎重认定。正因如此，司法解释对口头赠与中举证证明的标准提出了更高的要求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实的存在”，表明对于赠与事实的认定高于一般事实“具有高度可能性的标准”。
对于民间借贷而言，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条规定：原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还双方之前借款或其他债务，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。由此可见，司法解释对民间借贷设定了较低的证明标准，只要有资金融通的转账凭证就应当认定原告尽到了初步的证明责任，转而由被告对所抗辩的其他债务关系进行举证，在被告能够证明后原告才应当继续承担证明责任。
本案中，衡量双方提供的证据，孙某豪、林某有明确的转账凭证，证明涉诉款项确实用于购买一号房屋及偿还房屋贷款，一号房屋登记在孙某涛名下，且已经有生效判决否认孙某豪对一号房屋享有所有权，孙某涛享有一号房屋的权利。而司法解释对孙某涛主张的口头赠与提出了证明要达到能够排除合理怀疑的要求，而孙某涛并未提供充足能够体现赠与关系的证据，孙某涛对赠与的证明无法达到让法院排除合理怀疑的程度。
另外，结合一号房屋购买的过程以及当时孙某涛在学校就读的实际情况，并通过听取各方当事人及证人对于购房目的、购房登记人员名称选择等方面的陈述性意见，法院亦无法得出本案系赠与大额财产、购买房屋用作孙某涛婚房的推断。
再次，从公序良俗角度，不宜将父母出资一般认定为理所当然的赠与，敬老慈幼为人伦之本，也应法律所倡导。在父母出资时未明确表示出资系赠与的情况下，应认定购房出资款为对子女的临时性资金出借，子女理应负有偿还义务，如此可保障父母自身权益，避免父母陷于经济困境，此亦为敬老之应有道义。本案中，孙某豪、林某一方支付了购买一号房屋的前期所有款项，并一直偿还贷款至双方发生争议之时，在孙某涛否认一号房屋为借名购买，并主张房屋权益归其所有，且法院对于其主张的赠与不予认可的情况下，对于孙某豪、林某一方的出资，孙某涛应当予以偿还。
综上，对孙某豪、林某一方要求孙某涛偿还一号房屋首付款122万元及已偿还按揭贷款460200元的诉讼请求，法院予以支持。
关于利息，双方并未约定，且未约定还款时间，根据法律规定，孙某豪、林某一方有权要求孙某涛在合理期限内返还。
