北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某聪、李某宏向本院提出诉讼请求：1.判令李某娟协助李某宏将北京市大兴区一号房屋产权过户至李某宏名下；2.本案的诉讼费、保全费由李某娟承担。
事实和理由：赵某聪、李某宏系夫妻关系，李某娟系李某宏的妹妹。2015年，赵某聪、李某宏与李某娟达成口头协议，赵某聪、李某宏以李某娟名义购买北京市大兴区一号房屋一套，购买该房产的首付款、手续费等均由赵某聪、李某宏支付，购买该房屋的银行贷款也均由赵某聪、李某宏每月分期偿还，该房的所有权、使用权归赵某聪、李某宏所有。2016年6月19日，李某娟向赵某聪、李某宏出具书面说明，再次确认了上述借名买房的事实。目前，该房屋仍由赵某聪、李某宏使用，贷款每月还款以及房屋的物业费、取暖费等均由赵某聪、李某宏支付。近期，李某娟多次向赵某聪、李某宏提出要挂失房产证并出售涉案房屋的无理要求，为维护赵某聪、李某宏合法权益，请求法院依法判如所请。
被告辩称
一、李某娟是涉案房屋的实际所有权人，赵某聪、李某宏无权要求李某娟过户。本案是赵某聪、李某宏主动要求李某娟购买该涉案房屋，主动与李某娟达成口头协议。2015年，因李某娟拥有北京首套经济适用住房的购买指标但不想购房，赵某聪为解决其父母来京的住所问题，便请李某宏主动找到李某娟，请求使用李某娟本市首套房屋购买资格及货款优惠政策，承诺该涉案房屋李某娟父母也可居住，并补偿日后李某娟购买二套房时的经济损失。于是李某娟答应了，因双方是亲属关系，比较信任，未签订书面协议，达成口头协议:李某娟购买首套房屋，赵某聪、李某宏为主要出资人，房屋暂且交由赵某聪、李某宏使用，李某娟购买二套房屋时，超出其购买首套房屋条件的资金，全部由赵某聪、李某宏承担。
2015年12月，李某娟按约定办理购买手续，缴纳该涉案房屋的契税39000元后向银行申请货款购买该房屋，并同意赵某聪暂且使用房屋的要求至今。由此可见，李某娟是涉案房的实际所有权人，赵某聪、李某宏无权要求李某娟过户到李某宏名下。
二、起诉书叙述的事实与实际严重不符，依法应驳回起诉。1.诉状中说李某娟向赵某聪、李某宏出具房屋说明，确认赵某聪、李某宏借名买房的事实，严重与事实不符。李某娟立下的字据为“本人名下部分财产分配说明”，并不是“房屋所有权归属声明”。2020年11月，李某娟与男友想在次年结婚买房，于是请求赵某聪写一份承担李某娟购买二套房经济损失的字据，赵某聪答应为李某娟写字据，并承担购房差价。出于信任，李某娟便先把自己写下的“本人名下部分财产分配说明”的字据给了赵某聪、李某宏。由此可见，赵某聪、李某宏为了达到占有李某娟房屋的目的，蓄意篡改基本事实，主观恶性大，依法应驳回起诉。
2.诉状说李某娟多次向赵某聪、李某宏提出要挂失房产证并出售涉案房屋的无理要求，严重与事实不符。因赵某聪不愿意支付给李某娟购买二套房超出首套条件的价款，李某宏目前也无法一次性拿出，便始终未给予李某娟补偿钱款，并一直未给李某娟立下约定字据。2021年初，李某娟因着急结婚买房，多次请求与赵某聪、李某宏协商却被拒，便向赵某聪、李某宏提出采取房屋出售的方式得到补偿，即当初的购房款、装修款、房屋租赁款归赵某聪、李某宏所有，李某娟获得房屋出售的溢价部分。双方协商不成，从而导致李某娟被恶意起诉。
3.赵某聪、李某宏称该涉案房屋所有需支付的费用，均由赵某聪、李某宏支付，该房屋的所有权、使用权归赵某聪、李某宏所有，与事实并不完全相符。涉案房屋契税、有线电视费等均由李某娟支付。由于双方经济压力问题，涉案房屋自购入起一直处于出租状态，当时约定谁为主要还贷人，房屋租赁收益就由谁收取。2017年3月，李某娟将该涉案房屋委托给D公司租赁，所获得的全部出租房款199296元给予赵某聪。在2017年10月李某娟向还贷银行卡内转入10000元后，被李某宏劝阻，称其不必每月转款还贷，赵某聪、李某宏只要该涉案房屋租赁的收益即可。因此，赵某聪、李某宏所说的该涉案房屋所有的费用是由其全部承担并非完全属实。
三、赵某聪、李某宏违反我国法律，违反诚实信用原则，恶意起诉，意图侵占李某娟房屋，依法应予以驳回。1.赵某聪、李某宏主动请求李某娟买房，双方达成口头协议并实际履行后，赵某聪、李某宏先违反协议的约定，想侵占房屋，协商不成，便恶意起诉，足可见其言而无信之恶劣程度。2.发生本案的根本原因是，该涉案房屋已满5年，且目前赵某聪、李某宏已有房屋过户资格，赵某聪、李某宏不顾亲属关系。如若将该涉案房屋从李某娟名下过户给赵某聪、李某宏，李某娟将独自承担购买二套房的首付压力、银行贷款年限缩短、每月还贷额增加以及多支付相关税费等经济损失，失去其本来购买首套房条件的资格。赵某聪、李某宏的主张违反我国法律所禁止借名买房的行为及所保护的诚实信用原则，不应得到法律的支持，依法应予以驳回。
四、涉案房屋不改变现状，依法应驳回起诉。1.李某娟有购买首套经济适用房的资格，赵某聪、李某宏主动要求以李某娟的名义购买，要求李某娟过户给赵某聪、李某宏，主观上存在过错，且让李某娟耽误了购买二套房的机会，已经给李某娟造成了不能再购房的巨大损失，就不应当再让李某娟承担因赵某聪、李某宏过错产生的本案诉讼费与保全费。2.如果判决李某娟买房无效，房屋过户给赵某聪、李某宏之后，李某娟另行起诉，向赵某聪、李某宏主张赔偿损失，造成诉累，不利于亲属相处，不利于和谐社会。由此可见，本案诉争房屋虽然是赵某聪、李某宏为主要出资人，鉴于涉案房屋的收益、归属等问题存在争议，在未得到解决前，不宜改变现状，依法应驳回赵某聪、李某宏的诉讼请求。
法院查明
赵某聪与李某宏原系夫妻关系，李某宏与李某娟系姐妹关系。2015年10月11日，赵某聪、李某宏通过中介公司居间介绍以李某娟名义与案外人签订《房屋买卖业务签约文件合订本》，购买本案涉案房屋，上述文件买受人签字处载明为“赵某聪代李某娟”。2015年11月9日，李某宏通过其账户支付购房款86万元。2015年11月20日，李某娟与银行签订《个人房产抵押贷款合同》，以涉案房屋作为抵押，借款182万元用于购买涉案房屋，贷款期限240月。赵某聪、李某宏主张涉案房屋还贷的银行卡由二人持有，并提供还贷银行卡的交易明细及赵某聪银行卡向上述账户转账的交易流水证明实际由二人偿还涉案房屋银行贷款。
赵某聪、李某宏提交的涉案房屋的不动产证书显示权利人为李某娟，共有情况为房屋单独所有，权利性质为商品房。赵某聪、李某宏提交税收缴款书及北京市非税收入一般缴款书证明购买涉案房屋支出的契税、房屋所有权登记费由赵某聪、李某宏承担，且上述证据原件在二人手中持有。赵某聪、李某宏提交涉案房屋门禁、门卡及居民客户用电证证明涉案房屋购买后由二人实际使用。
另赵某聪、李某宏提交李某娟2016年6月19日书写的“本人名下部分财产分配说明”，该说明载明：“本人李某娟，以本人个人名义向银行贷款为姐姐、姐夫之购置一套位于北京大兴区一号的房产。该房产首付、手续费等全部费用均由姐姐李某宏与姐夫赵某聪支付，后续月供还款一直由姐夫赵某聪承担，本人没有承担任何费用。目前该房产的使用权、所有权全部归属于姐姐李某宏、姐夫赵某聪，待外甥赵某君成人并有独立的经济能力，便将该房产过户到赵某君（个人）名下。该房产的继承权由赵某君（个人）继承。本人未来配偶及子女无权使用、继承该房产。”
赵某聪、李某宏主张：该说明是李某娟本人主动出具并按手印，因为当时借名卖房时，双方只是口头约定，基于亲情信任没有签订书面协议，后李某娟为了澄清没有侵占房产的意思，主动出具这个说明；李某娟于2016年写了说明后，赵某聪、李某宏基于信任没有要，李某娟就将说明放到母亲那里，在2020年11月左右，李某宏才从母亲手里将说明拿回；李某宏在拿回说明时，让父母在说明上签名予以见证。
李某娟主张：2015年赵某聪、李某宏借用其名义购买涉案房屋，并达成口头协议：李某娟购买首套房屋，赵某聪、李某宏为主要出资人，房屋由赵某聪、李某宏使用，李某娟购买二套房屋时，超出其购买首套房屋条件的资金，全部由赵某聪、李某宏承担。李某娟提交存折复印件、契税票复印件、歌华有线扣款记录、还贷记录、《资产管理服务合同》及附件、收益截图等证明并非涉案房屋的所有费用均由赵某聪、李某宏支付，2017年3月涉案房屋委托给D公司租赁，所得出租房款全部用于还贷，李某娟对涉案房屋的贷款有所偿还，且涉案房屋的契税、有线电视费由李某娟支付。
赵某聪、李某宏对此不予认可，主张：存折中2015年11月25日存入的4万元现金系李某宏存入，目的就是以李某娟的名义交纳购买涉案房屋的相关契税，且契税票的原件一直在赵某聪、李某宏处保存；赵某聪、李某宏给过李某娟4500元歌华有线的扣款款项，因房屋登记在李某娟名下，所以由李某娟代交；《资产管理服务合同》实际是由赵某聪与D公司所签，租金也直接支付到赵某聪个人账户，该证据反而能证明赵某聪、李某宏占用控制房屋并享有房屋收益；李某娟主张的还贷记录中的1万元系李某娟租住赵某聪、李某宏位于顺义区两居室的房屋支付的房租，并据此提交李某宏与李某娟之间的微信聊天记录予以证明。
另赵某聪、李某宏提交购房核验查询结果打印件，证明李某宏符合北京市现行政策下购房资格条件。涉案房屋的贷款已于2021年4月11日全部还清，因上述贷款在涉案房屋设立的抵押权已在不动产登记部门办理了注销登记手续。
裁判结果
李某娟于本判决生效之日起十日内协助将北京市大兴区一号房屋产权过户至李某宏名下。
房产律师靳双权点评
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，李某娟经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。赵某聪、李某宏及李某娟对于涉案房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对涉案房屋的权属予以确定。李某娟书写的“本人名下部分财产分配说明”确认涉案房屋系赵某聪、李某宏借用李某娟名义购买，该房屋的首付款、手续费等全部费用均由赵某聪、李某宏支付，月供还款一直由赵某聪承担，李某娟没有承担任何费用，房屋的使用权、所有权全部归属于赵某聪、李某宏。
上述说明与赵某聪、李某宏提交的李某宏北京银行账户支付86万元购房款的对账单、涉案房屋还贷银行卡的交易明细及赵某聪银行卡向上述账户转账的交易流水能够相互印证，结合赵某聪代理李某娟签订涉案房屋《房屋买卖业务签约文件合订本》及涉案房屋的《房屋买卖业务签约文件合订本》、《个人房产抵押贷款合同》、还贷银行卡、门禁、门卡、居民客户用电证、税收缴款书、北京市非税收入一般缴款书等原件均在赵某聪、李某宏处保管的事实，法院认定赵某聪、李某宏与李某娟之间存在借名买房的协议约定，形成借名买房法律关系，赵某聪、李某宏系涉案房屋的实际权属人。现李某宏符合北京市现行政策下购房资格条件，据此，对赵某聪、李某宏要求李某娟协助将涉案房屋产权过户至李某宏名下的诉讼请求，法院予以支持。
