北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1.要求赵某杰退还我位于北京市丰台区一号房屋；2.赵某杰承担本案诉讼费用。
事实和理由：我与赵某杰系兄妹关系。赵某杰提出用其名下位于北京市丰台区二号房屋（以下简称二号房屋）与我名下位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）相置换，以避开楼上一户邻居的骚扰。我及时依房屋置换协议履行义务将一号房屋过户至赵某杰名下。赵某杰却没有按协议去做，还将二号房屋置换到北京市丰台区三号房屋（以下简称三号房屋），且搪塞我，表示用她可以继承的那份房产的份额来相抵。但北京市丰台区人民法院于2020年10月8日对我父亲生前名下的两套房产按法定继承做了平均分割，赵某杰的口头承诺再次落空后，我又多次要求赵某杰履行协议，赵某杰却置之不理。故诉至法院。
被告辩称
赵某杰辩称，我认可与赵某文系兄妹关系，但其所述房屋的事实不成立。1.关于房屋置换的事实。我于1999年5月14日与前夫离婚，离婚判决书判定我享有坐落于北京市海淀区A号房屋（以下简称A号房屋）的居住使用权。2000年春，A号房屋被拆迁，根据拆迁政策，我可以选择在海淀区原地购买安置房，当时赵某文和我商量，让我回丰台，理由是离父亲近，可以互相照应，并承诺帮助我在丰台买房。赵某文当时的工作性质有便利条件。在当年6月，赵某文让我直接将物品搬到一号房屋，他说让我先住，慢慢办手续。我一直在该房屋居住，后来一号房屋的承租人办在赵某文名下。
2003年，我的工作单位分配给我二号房屋，该房屋交付后一直由赵某文管理使用。2003年，赵某文夫妇购买了B号房屋房屋（以下简称B号房屋）时，将代保管的我的所有存款和A号房屋拆迁补偿款几十万元全部支付了他们的购房款。2008年房价有所上涨，我觉得不踏实，因为根据当时的政策，自己名下承租的二号房屋不能买卖，一号房屋可以买卖，我担心被哥嫂赶到二号房屋，赵某文答应一号房屋是给我弄的，肯定给我，需要慢慢办手续。
2009年1月18日，我和赵某文签署了《房屋置换协议》，约定赵某文名下的一号房屋与我名下的二号房屋置换，当时二套房屋均系公租房，因为赵某文当时的工作单位为北京市丰台区房屋经营管理中心，全部由赵某文出面进行房屋承租人变更登记。后赵某文将一号房屋的承租人变更到我名下，但是因为赵某文夫妇除了购买B号房屋外，名下还有其他房屋，不符合居住公租房的条件，故二号房屋的承租人仍在我名下。2.关于房屋买卖的事实。2011年1月13日，我根据房改政策与北京市丰台区房屋经营管理中心签署了《房屋买卖协议》，购买了一号房屋，并于2011年4月19日办理产权登记，房屋所有权人为我。
因为我购买了一号房屋，名下有房，不符合公租房使用条件，赵某文担心二号房屋被收回，决定将二号房屋出售，房屋的买受人及价款等均是赵某文商谈决定的，因为二号房屋登记的承租人是我，我配合赵某文办理了一切房屋交易手续，所有的房屋腾退、承租人变更登记手续都是赵某文操办的。在赵某文出售二号房屋的同时，我要求赵某文偿还多年替我保管的存款和他们购房时占用的我的款项。赵某文提出他可以帮助买一套公租房，以后再买产权。赵某文在出售二号房屋的同时，帮助我找到了其单位经管的三号房屋，并代办了一切手续，为我女儿林某涵购买了三号房屋的承租权。赵某文出售二号房屋的部分房款支付了三号房屋的房款，系偿还和归还了多年占用和保管的我的钱款。
3.赵某文的诉求既无事实依据也无法律依据。二号房屋与一号房屋在我与赵某文置换时系公租房，个人没有产权，所交换的系承租权，在二套房屋初始取得时就是我居住一号房屋，赵某文支配和使用二号房屋，因此双方在签署《房屋置换协议》时已经实际履行。后期我符合公租房房改购房条件，成本价购买了一号房屋，由承租权变更为所有权，由公房变为私房。赵某文自行决定将二号房屋的承租权出售，对二号房屋行使了处分权并获得了相应的经济利益。赵某文用出售二号房屋的部分款项支付了三号房屋的购房款，性质为偿还应归还或偿还我的款项，并非其所述的用二号房屋置换三号房屋。4.赵某文主张权利已过诉讼时效。本案签署《房屋置换协议》的时间为2009年，出售二号房屋的时间为2012年，均由赵某文办理，如果赵某文所述为事实，认为权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法典》关于诉讼时效的规定，自知道或应当知道权利被侵害之日起计算三年。截止赵某文起诉已长达八年之久，已超过诉讼时效。综上所述，要求依法驳回赵某文的全部诉讼请求。
法院查明
赵某文和赵某杰系兄妹关系。一号房屋原为赵某文承租的公有住宅。二号房屋原为赵某杰承租的公有住宅。
2009年1月18日，赵某文作为甲方，赵某杰作为乙方，双方签订《房屋置换协议》，约定：甲方承租的房屋坐落于一号，乙方承租的房屋坐落于二号，双方经协商，就上述房屋的置换事宜，订立本协议。第一条、甲乙双方同意将上述两处承租的房屋进行置换。
后，一号房屋承租人变更为赵某杰。2011年1月13日，赵某杰与北京市丰台区房屋经营管理中心签订协议购买了一号房屋。2011年4月19日，一号房屋所有权人登记为赵某杰。上述《房屋置换协议》签订后，二号房屋承租人仍为赵某杰。2012年3月1日，赵某杰与案外人达成协议，将二号房屋的使用权出售给案外人，赵某文代赵某杰办理了相关手续。
三号房屋原为案外人秦某娟承租的公有住宅。2012年，赵某杰为其女林某涵购买了三号房屋，在购买三号房屋时，赵某文亦参与并代办了相关手续。后，林某涵承租三号房屋。2015年12月25日，林某涵与北京市丰台区房屋经营管理中心签订《房改出售直管公房住宅楼房协议书》，购买了三号房屋。2016年9月6日，三号的房屋所有权人登记为林某涵。
审理中，赵某文和赵某杰均认可，赵某杰提交的银行对账单中2012年3月1日存入的778000元为赵某杰出售二号房屋收到的售房款，2012年3月3日支出的650000元，为购买三号房屋的购房款。赵某文称其同意赵某杰将二号房屋出售，是因为赵某杰口头说将其父亲在北京市丰台区F号房屋（以下简称F号房屋）归赵某文所有，所以才办理的相关手续。赵某杰对此予以否认。现F号房屋已经本院判决由赵某杰继承，赵某杰给付赵某文房屋折价款200000元，赵某文配合赵某杰办理该房屋的过户手续，因过户产生的相关费用由赵某杰负担。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
赵某文与赵某杰签订的《房屋置换协议》系双方的真实意思表示，合法有效。根据协议约定，双方应相互将各自承租的一号房屋及二号房屋互换，并将房屋的承租人变更至对方名下。在合同履行过程中，赵某文已将一号房屋交予赵某杰并将房屋承租人变更为赵某杰，且赵某杰亦购买了一号房屋，为一号房屋的所有权人。而赵某文在明知二号房屋应置换给其的情况下，同意将二号房屋出售并协助办理出售事宜，致使《房屋置换协议》不能履行。在赵某文与赵某杰未对《房屋置换协议》不能履行后达成一致意见的情况下，赵某文要求赵某杰将一号房屋退还赵某文的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
