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北京房产律师:自主型商品房借名买房是否合法

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-12-22 13:14


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
原告诉称:
1.判令被告配合我将A市一号房屋(以下简称涉案房屋)过户到我名下;2.判令第三人配合我办理公积金贷款一次性结清手续,并配合解除该房屋的抵押权登记;3.要求被告立即归还涉案房屋。
事实与理由:我与被告系亲戚关系,我的妻子葛Q是被告的姑姑。2014年初,我和被告均申请了由M公司开发的“金隅·汇星苑”自住型商品房项目,经过审核,我通过核验且为优先家庭,经过摇号后,被告的选房顺序在先,但却因资金问题无力购房,考虑到被告的选房顺序在先,可以挑选好一点的户型,放弃可惜,故经与被告协商,由我借用被告的名义选房、购房,所有房款、税金及费用均由我承担,交房后由我居住,不动产登记证书下来后由被告配合过户。后,我以被告的名义与开发商签订的商品房认购书、商品房预售合同等,并交纳了首付款、定金并按月偿还贷款,一直还款到2018年11月,后被告注销了还款账户,我无法再继续还款。2016年3月30日,我接到入住通知书,带着被告一起办理了入住手续,随后我正式入住。2016年5月,我与中介公司签订了租赁合同,将房屋委托中介装修并出租,中介向我妻子葛Q支付租金。后,葛Q家中因继承产生纠纷,被告不再认可存在借名买卖的事实,故为维护我的权益,现提起诉讼。
 
被告辩称
被告辩称:不同意原告的诉讼请求。我与原告不存在借名买房的合同关系,我是为了自住及结婚而购买的涉案房屋。原告葛Q在通州已有一套住房,原告不符合购买自住型商品房的购房资格。涉案房屋是政策性住房,不能借名买卖,若判决过户,可能会损害公共利益及造成他人效仿,政策性住房的保障性功能将无法实现。
 
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告之妻葛Q系被告姑姑。2016年6月27日,原告向被告转账10万元。2014年6月30日,被告与M公司签订《A市商品房认购书》,约定,被告认购涉案房屋,认购人应当向出卖人支付认购定金10万元。被告向M公司支付了10万元定金。2014年8月1日,被告与M公司签订《A市商品房预售合同》,约定由被告购买涉案房屋,该房屋为自住型商品房,总房款1426040元。合同签订当日,买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额62.6040万元,银行贷款80万元。2014年8月9日,葛Q向被告转账90万元。2014年8月10日,被告与M公司签订《关于改变公积金贷款的补充协议》,约定买受人向出卖人支付房价款总额扣除买受人以贷款支付部分后的余额99.604万元(含定金),贷款43万元。2014年8月10日,被告向M公司付款8906040元。2015年6月15日,被告与第三人签订《A市住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》,约定被告借款43万元,借款期限半年,每月最低还款2688元。后,被告偿还贷款的银行卡在原告手中持有,原告每月向此卡中转账用于偿还贷款。2016年3月29日,原告向被告转账30000元。2016年3月30日,M公司向被告交付了涉案房屋,被告向M公司支付了契税、公共维修基金等费用共计27855元。2016年5月8日,葛Q以被告的名义将房屋出租,并收取房屋租金。2018年底被告将涉案房屋收回,现涉案房屋由被告控制。2017年9月25日,被告取得涉案房屋不动产产权证,第三人2018年1月23日获得涉案房屋抵押权。2018年2月,被告将不动产产权证书从第三人处取回。
现涉案房屋所签买卖合同、贷款合同、购房款发票等原件均在原告手中持有。
庭审中,原告主张与被告系借名买房合同关系,并主张原告亦具有购买自住型商品房的资格并参加了摇号,被告摇号中签后,无钱购买房屋,便主动找到原告,原告未再继续参加摇号。被告则否认与原告存在借名买房合同关系,并称原告向其的转账均为借款。
 
裁判结果
驳回原告的全部诉讼请求。
 
北京房产律师靳双权认为:
关于原、被告是否存在借名买房的合同关系,根据原告提交的证据,被告支付的首付款以及前期贷款均来源于原告,且在房屋交付后房屋一度由原告进行管理、出租并收取房租,再结合买卖合同、贷款合同、房款发票、还贷银行卡等均在原告手中持有的情况,本院采信原告关于与被告存在借名买房合同关系的主张。被告并未对相关合同、还贷款的银行卡在原告手中持有以及原告收取房租等作出合理解释,被告主张双方系借款关系,法院不予采信。
 
关于借名买房合同能否继续履行,涉案房屋为自住型商品房,属于政策性保障住房。政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房,主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益,虽然原告主张其具有购买自住型商品房的资格,但按其自述,其优先利用被告的资格购买涉案房屋,亦损害了其他购房者的合法权益,影响了政策性住房的正常分配,侵害了不特定第三人的合法权益,借名买房协议应当认定为无效。故法院对于原告主张被告继续履行借名买房合同的诉请不予支持。双方可就合同无效的后果另行主张权利。



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