北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行《房屋权益协议书》，配合原告将北京市西城区Y号房屋变更登记到原告赵某刚名下。2、本案诉讼费由被告承担。
事实理由：原告系被告与赵某辉的唯一婚生儿子，与父亲赵某辉工作单位均是S单位，三人共同居住在父亲单位公租房北京市Y号房屋(以下称涉案房屋)里。1984年12月7日，原告父亲赵某辉去世，涉案房屋承租人需要变更，原告系赵某辉的同住人，也是涉案房屋单位的员工，应当变更成原告名下，但是考虑到母亲继续同住，让母亲住得更安心，就与母亲协商先将承租人姓名变更成母亲郭某霞。
涉案房屋承租人变更成母亲郭某霞后的第一个月(1985年1月)开始，直到购买下涉案房屋止，房租均系原告所在单位直接从原告工资中扣除。1993年3月，原告所在单位出政策，本单位职工可以申请购买现住房，并可以使用本单位已故职工遗孀的工龄折抵部分购房款。因涉案房屋只售本厂职工(有公证书)，因此原告向单位填写了购房申请表，申请人为原告，但考虑到用母亲的工龄更长一些，能够多优惠二千多元钱，当时工资收入不高，二千多元钱对三口之家也是一笔不小的支出，后和母亲商量，用母亲的工龄原告出资购买该房，产权归原告所有，被告在世期间不允许出售涉案房屋，对涉案房屋享有永久居住权。
原告于1993年3月24日(两笔)、3月25日、1999年7月20日分4次向S单位支付了全部购房款(优惠价出售):2000年8月23日涉案房屋可以成本出售，原告向S单位另行支付了2663元补齐涉案房屋本价房款及房屋登记费:6月10日下房本，登记在被告郭某霞名下，实际所有权系原告。现在被告年事已高，原告商量把属于原告的产权登记到原告名下，在房本户名变更到原告名下，于是，于2016年3月23日，原被告依据购买时的约定补签了关于涉案房屋的《房屋权益协议书》。但原告要求被告到房管部门配合办理更名手续时,却总是以各种理由推脱.
被告辩称
被告（原告）郭某霞辩称，不同意原告诉讼请求。这是我和我爱人的房子杰用他的钱给我买的房子，房子登记到我名下就是我的房子。我跟赵某刚都在涉案房屋共同居住，我不知道签过房屋权益协议书。我在赵某刚胁迫下签的。我不知道签的协议的内容。
被告（原告）郭某霞向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2016年3月23日签署的《房屋权益协议书》无效。2、诉讼费由赵某刚承担。
事实与理由：涉案房屋系被告郭某霞之夫赵某辉承租的单位公房，1984年赵某辉去世后承租人变更为被告郭某霞。1993年郭某霞参与单位房改，已本人名义并折算其工龄后购买该房，房屋登记至郭某霞名下。郭某霞与赵某刚系母子关系。2016年3月23日，赵某刚草拟本案诉争协议（《房屋权益协议书》）告诉郭某霞要确认以下涉案房屋的购房款支付情况，并要求原告签字。原告识字不多，对该协议的内容并不完全知晓，也不清楚该协议签署后将带来房屋产权变更的法律后果。该协议虽实际为“借名买房合同”，但是全文均是赵某刚所写，赵某刚仅在最后落款处签字，原告文化水平不高，识字不多读不懂协议书的内容，在赵某刚的误导下认为只是确认购房款的支付情况，双方并无借名买房的合意。
原告（被告）赵某刚辩称：不同意被告诉讼请求。双方签订的协议书合法有效。是双方在自愿、协商的前提下签订的协议书，也是对原来双方购买房屋的事实的认定，之前郭某霞要求撤销过这个协议，撤销的前提是承认协议有效。合同不符合合同无效的理由，不违反法律法规强制性规定，双方自愿前提下写的，当时有录像和光盘，也给郭某霞进行了讲解，照了照片，郭某霞是知情的，只是由于过户时郭某霞女儿那里要身份证的时候，她女儿不同意，所以才有诉讼。
原被告生活期间没有争执过，一直陪伴母亲，很孝顺，没有闹过任何矛盾。协议经过一审、二审发回重审，协议合法有效，不存在无效的法定理由。该房屋是赵某刚单位房改房，一切手续都是赵某刚办理的，但是因为郭某霞工龄时间长，所以以郭某霞名义购买的。已经有生效判决，她自己起诉书也认为协议有效，所以不同意郭某霞诉讼请求。
法院查明
赵某辉、郭某霞夫妇育有三名子女，分别是赵某花、赵某兰、赵某刚。1984年12月7日，赵某辉死亡。郭某霞的户口本上登记的文化程度为小学。
赵某辉、赵某刚均系S单位（以下简称S单位）的职工。北京市宣武区Y号房屋（以下简称诉争房屋）原系S单位分配给赵某辉承租的公房。赵某辉去世后，诉争房屋的承租人变更为郭某霞。1993年3月21日，S单位与郭某霞签订房屋买卖合同，约定郭某霞以单元房价19723.5元购买诉争房屋，s单位同意按照现住房优惠率、一次购房优惠率、工龄优惠率优惠后的实际售价10395.63元出售诉争房屋给郭某霞。1993年6月10日，诉争房屋的房屋所有权人登记为郭某霞。
2010年5月17日，郭某霞立公证遗嘱，内容有：“坐落在北京市宣武区Y号一套房产的产权系我个人所有。现上述房产未设定抵押、担保，我个人亦无债务负担。为防止在我去世后，因上述房产发生纠纷，我自愿立遗嘱如下，将坐落在北京市宣武区Y号一套房产，在我去世后，该房产的25％产权份额遗留给我的儿子赵某刚个人所有、37.5％产权份额遗留给我的女儿赵某花个人所有、37.5％产权份额遗留给我的女儿赵某兰个人所有。”
2016年3月23日，郭某霞与赵某刚签订《房屋权益协议书》（以下简称涉案协议），内容为：“甲方郭某霞、乙方赵某刚。甲乙系母子关系，1993年赵某刚所在单位S单位安置福利房，当时考虑到用郭某霞的名字购买可以使用工龄会长些，可以适当降低购房款，所以甲乙协商好以甲方郭某霞的名义购买乙方赵某刚单位的福利房，由乙方赵某刚支付全部购房款，现甲乙双方自愿达成一致意见，将原来口头约定的事项（补签）如下书面协议，
1.甲方郭某霞对北京市西城区Y号房屋享有永久居住权。2.乙方赵某刚系北京市西城区Y号房屋的实际所有权人。3.乙方赵某刚提出将上述房屋过户至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方办理过户手续。4.协议自签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各一份具有同等法律效力。”《房屋权益协议书》除郭某霞本人签名外的其余内容均系赵某刚书写。
关于涉案协议的效力问题，郭某霞曾以其受到赵某刚胁迫、欺诈，对涉案协议的理解存在重大误解且协议内容显失公平为由诉至本院要求撤销涉案协议，本院判决撤销涉案协议。赵某刚不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）裁定：一、撤销北京市西城区人民法院民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院发回重审后作出判决：驳回郭某霞的诉讼请求。郭某霞不服该判决，提起上诉。二中院做出民事判决书（以下简称e号终审判决），判决：驳回上诉，维持原判。
e号终审判决查明事实及认为内容如下：“本院另查明，2016年4月17日，赵某刚书写《购房情况说明》，载明1993年，我购买了y号房屋时，由于我和父亲是一个单位的，父亲去世时承租人变更成了我母亲郭某霞的名字，从84年父亲去世到93年买房时，工厂一直扣着我的房费，父亲生前和母亲也说过没有留下别的，只给我留下了这房子，93年买房时，当时工厂的购房政策是可以使用遗孀的工龄，我姐姐也多次表示让我买下该房，也让我母亲住的安心，以后也不会卖了，经和母亲商量后决定，借用母亲郭某霞的工龄和名字，我出资全款购买了y号房屋，并且得到了母亲认可我有该房屋的所有权和产权后，我出资购买了该房，这样从93年6月该房屋转成了私房，有了房产证。
郭某霞在该说明下方签字，并手持说明拍摄了照片。双方当事人对一审法院查明相关事实均无异议，本院亦予以确认。本院认为，郭某霞作为完全民事行为能力人，无论其文化程度如何，均应明晰在任何文书，上签字会产生相应后果，郭某霞于2016年3月在《房屋权益协议书》上签字，于同年4月在赵某刚书写的《购房情况说明》上签字并持说明拍照，而从内容上看情况说明是对协议书内容的再次重申，以上过程可以看出郭某霞与赵某刚对双方之约定是采取了慎重态度的。郭某霞没有在合理期间内提出异议，现亦没有就其主张的签订《房屋权益协议书》时存在重大误解、显失公平及欺诈胁迫之情形进行举证，案件审理过程中亦无对该事实的存在构成合理怀疑的事实，故本院对郭某霞上述主张难以支持。
而郭某霞所述与赵某刚对《房屋权益协议书》存在争议,其本人不予认可一节，非协议书应予撤销的法律依据。郭某霞与赵某刚之母子关系是否和睦，及郭某霞晚年之居住问题亦非《房屋权益协议书》撤销的审查因素，本案对此不予涉及。”
裁判结果
一、自本判决生效后七日内，郭某霞协助将北京市西城区Y号房屋产权变更登记至原告赵某刚名下
二、驳回郭某霞的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于合同效力，根据已生效的法律文书，被告以其对涉案协议内容不了解且受到赵某刚胁迫为由要求确认合同无效，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
关于房屋过户，根据已生效的法律文书，《房屋权益协议书》不仅对1993年双方达成借名购房协议的合意进行了确认，且该协议明确约定“乙方赵某刚提出将上述房屋过户至乙方名下时，甲方应无条件配合乙方办理过户手续”，故在赵某刚已实际出资完毕，且没有证据表明涉案房屋存在影响过户的其他情形下，原告的诉讼请求存在事实及合同依据，法院予以支持。
