北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某涛向本院提出如下诉讼请求：判令杨某涛和三被告依据公证书内容继承位于北京市朝阳区M号房屋。
事实与理由：杨某杰与齐某系夫妻关系，二人共育有三名子女，即杨某涛、杨某鹏、杨某志。杨某杰于2012年12月20日去世，齐某于2013年8月25日去世。2016年3月25日，杨某涛、杨某鹏、杨某志三人就杨某杰与齐某夫妻共同房产即位于北京市朝阳区M号（以下简称M号房屋）向北京市某公证处申请公证，该公证处做出公证书，确定上述房产由杨某涛、杨某鹏、杨某志三人共同继承。
杨某志于2020年5月去世。刘某系杨某志之妻，杨某昊系杨某志之子。杨某志去世后，杨某涛与三被告协商按照公证书办理涉案房产的继承事宜，刘某以公证书未经其同意为由不予认可，双方就此不能达成共识，故原告诉至本院。
被告辩称
杨某鹏辩称：同意按照公证书确定的份额分割M号房屋。
刘某辩称：不同意杨某涛的诉讼请求。我和杨某志自1982年结婚后一直与杨某杰、齐某居住在W号，1983年杨某昊出生后，我们五人居住在此。1985年W号拆迁，我们五人被拆迁至M号房屋，因为分配给我们的面积不够，杨某杰向相关部门反映情况，1989年开发公司又将北京市朝阳区二号房屋（以下简称二号房屋）分给我们使用，此后，杨某杰和齐某自M号房屋搬到二号房屋居住。M号房屋是我们出资购买，使用了杨某杰和齐某的工龄。
杨某杰生前曾说过M号房屋留给我们。拆迁时有我们五人的户口，所以才分得了三居室，基于此才有了使用工龄加现金购房的事情，我认为M号房屋有我和杨某昊的份额，所以房屋不能按照三分之一的比例进行分割。
杨某昊辩称，M号房屋购房情况只有刘某清楚，购房款是刘某支付的，其他意见均同刘某一致。
法院查明
杨某杰与齐某系夫妻关系，二人育有三名子女，依年龄长幼依次为杨某鹏、杨某涛、杨某志。杨某杰于2012年12月20日死亡。齐某于2013年8月25日死亡。各方当事人均称杨某杰、齐某之父母已先于二人死亡。杨某志与刘某系夫妻关系，杨某昊系二人之子。杨某志于2020年5月23日死亡。
2001年8月9日，杨某杰作为购买方（乙方）与北京市S公司作为出售方（甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋坐落于朝阳区M号房屋（以下简称M号房屋），并经北京市朝阳区房改办批准，同意乙方购买现住自管公有住宅楼房并享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策；房屋按成本价每建筑平方米1450元出售，本套住宅价为32120.2元，住宅公共维修基金为1384.74元，实际应付房价款为33504.94元。
《单位出售公有住房房价计算表》载明：购房人杨某杰，男方工龄42年，女方工龄27年，小计69年，年工龄折扣率0.9%，已竣工年限12年，现住房折扣率3%；成本价购房的实际房价=【（成本价-标准价高限*年工龄折扣率*夫妇工龄之和）*（1+调节因素之和）*（本套楼房建筑面积+阳台面积*系数）+装修设备价】*（1-已竣工年限*2%）-负担价*现住房折扣率*（本套楼房建筑面积+阳台面积）；实际房价为33504.94元。此后，该房屋登记在杨某杰名下。
庭审中，杨某涛提交公证书，用以证明杨某鹏、杨某涛、杨某志于2016年4月13日在北京市某公证处进行公证，确认M号房屋由上述三人共同继承。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的证明材料，该房产系在被继承人齐某、杨某杰夫妻关系存续期间取得，且双方无夫妻财产约定。据继承人杨某鹏、杨某涛、杨某志称，被继承人齐某、杨某杰生前均无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。被继承人齐某、杨某杰生前系夫妻关系，齐某在杨某杰死亡后未再登记结婚；齐某、杨某杰的子女：杨某涛、杨某志、杨某鹏；齐某的父母均先于其死亡，杨某杰的父母均先于其死亡。
现杨某鹏、杨某涛、杨某志均表示要求继承被继承人齐某、杨某杰的上述房产。上述房产系被继承人齐某、杨某杰夫妻共同所有，上述房产的一半为被继承人齐某的遗产，另一半为被继承人杨某杰的遗产。被继承人齐某、杨某杰各自的遗产应由各自的配偶、子女、父母共同继承。因继承人齐某的父母均先于其死亡，被继承人杨某杰的父母均先于其死亡，被继承人齐某丧偶后未再登记结婚，因此，兹证明被继承人齐某、杨某杰所遗的上述房产由其子女杨某鹏、杨某涛、杨某志三人共同继承。刘某不认可公证书，对公证时杨某志的精神状态存疑。
庭审中，刘某、杨某昊提交《北京市建设拆迁限期迁出决定书》及附表、《北京市建设拆迁安置办法》等，据此证明W号拆迁时杨某志、刘某、杨某昊三人户口在此处，根据拆迁安置办法三人属于被安置人员，M号房屋系拆迁安置房，故其中有杨某志、刘某、杨某昊三人的份额，且M号房屋的购房款系刘某交纳，杨某杰和齐某生前也表示M号房屋留给杨某志一家。杨某涛、杨某鹏对此不予认可。
裁判结果
被继承人杨某杰名下位于北京市朝阳区M号房屋由原告杨某涛、被告杨某鹏、被告刘某、被告杨某昊继承，其中杨某涛享有三分之一的份额、杨某鹏享有三分之一的份额、刘某和杨某昊共同享有三分之一的份额。
房产律师靳双权点评
M号房屋系杨某杰通过与北京市S公司签订房屋买卖合同的方式，以成本价购买的现住自管公有住宅楼房，该房屋享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策，房价系根据成本价加个人优惠条件计算得出，其中折算了杨某杰和齐某的工龄，房屋购得后登记在杨某杰名下。根据上述已查明事实，可以认定M号房屋系杨某杰与齐某婚后购买所得，是二人的夫妻共同财产。
关于刘某和杨某昊以其为W号的被拆迁安置人，且M号房屋购房款系刘某交纳为由，主张M号房屋份额的抗辩意见。其一拆迁安置房屋为公有住房，分配时是否考虑到被安置人的户口问题与该房屋以成本价购买后的产权份额无直接联系，户口因素并不能作为确定房屋产权份额的依据；其二杨某杰符合M号房屋的购房条件，并能够享受相关的优惠政策，由其购买M号房屋其他家庭成员并未提出异议，故应当视为同意；其三现有证据不足以证明M号房屋购房款系由刘某交纳，即使是刘某交纳的，仅依据付款行为也不足以证明刘某为M号房屋实际购房人。综上，法院对刘某和杨某昊的抗辩意见不予采纳。
杨某杰和齐某死亡后，M号房屋属于二人的遗产，应由其继承人即杨某涛、杨某鹏、杨某志继承。刘某和杨某昊就杨某杰和齐某生前表示将M号房屋留给杨某志一家的主张未提交证据予以证明，故法院对其抗辩意见不予采纳。杨某涛、杨某鹏、杨某志就M号房屋的继承问题进行了公证，确定三人共同继承，法院对此不持异议。杨某涛、杨某鹏、杨某志每人享有M号房屋三分之一的份额，杨某志死亡后，其享有的房屋份额由其法定继承人刘某、杨某昊继承。
