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北京房产律师:出售的房产后被拆迁,能否要求分割补偿款?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-11-30 15:29


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告诉称:2013年,被告赵A自愿将自家位于A市B村的宅院以380000元出售给二原告,双方签订了《房屋买卖协议》,二原告向被告缴纳了购房款380000元。被告赵A向二原告交付房产后,二原告投资十余万元对房产进行了扩建,一直居住到2016年该处房产拆迁。根据B村拆迁补偿方案,该处房产征迁补偿价值一百余万元,被告赵A在得知房产拆迁后,违背诚实信用原则,作为房产的出卖者又于2018年9月提起诉讼,主张双方签订的房产买卖协议无效。A市人民法院作出民事判决书,确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效。
该《房屋买卖协议》的无效完全是被告赵A丧失诚信所造成,被告赵A应承担全部过错责任,且被告赵A不应从其先过错行为中获得巨额利益。现请求法院依法判令被告赵A返还购房款380000元。
 
被告辩称
被告赵A辩称:魏B、赵B与赵A于2013年12月12日签订房屋买卖协议,将赵A位于A市B村四组的一处房产,以380000元的价格转让给魏B、赵B.后因魏B、赵B不是A市B村四组的集体经济组织成员,双方签订的协议被法院以违反法律、行政法规的强制性规定被判定为无效,所以对于魏B、赵B要求赵A返还购房款380000元,不持异议,同意返还。但赵A已将此款用于购买其他房产,且购买的房产被政府拆迁后,拆迁款尚未发放,所以现在无力返还;
 
二.法院判决
经审理查明,二原告是夫妻关系。2013年12月12日,魏B和赵A双方签订《房屋买卖协议》一份,双方商定由赵A将其位于A市B村四组的房产一处出卖给魏B,价款380000元。当天魏B支付给赵A购房款380000元。2014年上半年,赵A将该处房产交付于二原告并由二原告占有使用,后二原告对涉案房产进行了装修并在第三层加建了棚房。2016年涉案房产所在宅院被A市棚户区改造指挥部征迁。为顺利签订征迁补偿协议,赵B仍沿用原合同的签订日期又和赵A签订了一份《房屋买卖协议》,赵A又给赵B出具了一份380000元的购房款收据。后因魏B、赵B与赵A因涉案宅院征迁发生纠纷,由时任B村四组组长张F代替赵B与A市棚户区改造指挥部签订了关于涉案宅院的《A市B村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》。
《A市B村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》第二条关于被征迁户房屋补偿置换显示:乙方以合法有效手续为依据,按照《补偿方案》及《吴洼城中村改造相关问题处置办法》规定,同意对被征迁宅基地实行置换补偿。根据核算单核算结果,乙方应置换安置房面积366.67平方米,实际安置保留的安置房面积为200平方米;乙方符合《补偿安置方案》关于奖励商业面积的规定,其奖励的商业面积为25平方米由丙方统一管理;第六条显示,依据《征迁补偿安置核算单》的核算结果,乙方可在按期签订征迁补偿协议、腾空房屋交纳钥匙及相关手续,经甲方验收合格后领取698380.66元人民币。协议签订后,魏B和赵B已按期腾房,涉案宅院已被征迁。
因二原告和赵A有纠纷,协议中所约定的款项目前以张F的名义在A市棚户区改造指挥部留存。加建的第三层棚房即《A市B村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》中所确定的地下室,其补偿款为27396.90元。
2018年9月份,赵A作为原告以魏B和赵B为被告起诉至本院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。本院审理后,于2018年11月1日作出民事判决书,判决认定赵A和魏B、赵B于2013年12月12日签订房屋买卖协议无效。该判决已发生法律效力,但对于征迁补偿款未做处理。
 
三.法院判决
被告赵A于本判决生效后十日内赔偿原告魏B、赵B经济损失共计1078380.66元;
 
四.律师点评
本院认为本案是魏B、赵B与赵A因农村房屋买卖引起的纠纷,之间的买卖协议已被生效判决确定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤消后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”之规定,赵A应当根据过错比例赔偿魏B、赵B因合同无效而造成的损失。
关于总价值问题。依据张F代表赵B与A市办事处棚户区改造指挥部所签订的《A市B村城中村改造项目建设居民征迁补偿安置协议书》,涉案宅院在被征迁后应获得的置换安置房面积为366.67平方米,实际保留的安置房面积为200平方米,每平方米按3000元计算,实际保留的安置房价值为600000元。剩余的货币化安置补偿款为748380.66元,涉案宅院被征迁后所应获得的征迁补偿款即房屋总价值共计为1348380.66元。另有25平方米的商业面积,二原告在本案中未主张,不予处理。
关于双方的过错比例及信赖利益的分配问题。由于本案房屋买卖协议因违反法律的强制性规定而无效,信赖利益因存在过错而不可能得到完全实现,故应根据双方过错程度确定一定的比例,并依该比例计算出上述899392元之中二原告应得的部分,才是二原告因合同无效导致的信赖利益损失。综上,赵A应当从征迁补偿款总价值中支付给二原告的款项总计为1078380.66元。二原告要求过高部分无事实依据和法律依据,不予支持。



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