(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告刘某诉称，2016年8月，原告通过第三人看到被告出售房屋，由于该房屋为央产房，为避免纠纷原告要求明确所售房屋是否符合上市条件。第三人于2016年8月25日告知原告，被告已确认所售房屋符合上市条件，但产权单位需要新业主签署新物业及供暖合同才能配合办理央产房上市登记表，同日，原被告及第三人签订了存量房屋买卖合同，被告将其房屋(以下简称涉案房屋)以445万元的价格转让给原告，并在补充协议中约定被告需在2016年9月30日之前取得在京中央单位已购公房变更通知书并承担相关费用。原告向被告支付了5万元定金。2016年9月2日，被告通知原告称由于其配偶未如实向单位申报该套房屋的真实情况，其配偶单位不愿意配合出具相关手续，承诺可以说服其配合，但被告至今未取得上市登记表，已构成根本违约，故请求法院判决：1、要求解除原被告2016年8月25日签订的合同。2、要求被告支付原告违约金89万元。3、要求被告返还定金5万元以及首付款5万元。4、要求被告赔偿原告损失38万元。5、要求被告支付居间服务费97900元以及房屋保障服务费15575元。6、要求被告支付物业费1640.32元。
2、被告辩称
顾某辩称并反诉称，同意解除合同，同意返还定金5万元以及首付款5万元，共计10万元，其他的诉讼请求不同意，被告没有违约行为，够不成根本违约，涉案房屋现在还没有取得上市的手续，没有取得是因为原告配偶去被告配偶公司举报了，举报内容是被告的配偶有一套央产房没有在单位登记。被告配偶名下有一套央产房，没有在被告配偶单位登记，现在纪委在调查，不让上市。物业费1640.32元确实是原告支付的，同意返还。89万元的违约金过高，请求酌减。我方提起反诉请求：判令要求刘某支付违约金89万元。
针对顾某的反诉刘某辩称，不同意被告反诉请求，在补充协议中195万元约定在2016年9月28日支付首付款，自行支付是要签订自行支付协议，要扣押房本，并提供征信手续，现在被告没有提供相应手续，原告没有逾期支付，责任不在于原告。在9月15日达成口头协议在央产房手续下来之后支付首付款。我们有先履行抗辩权。至今被告没有要求过支付首付款。
二、法院查明
2016年8月11日，出卖人顾某与买受人刘某就涉案房屋交易签订买卖定金协议书，刘某向顾某支付定金1万元，并约定3个工作日内签订《存量房屋买卖合同》。2016年8月25日，甲方(出卖人)顾某与乙方(买受人)刘某在第三人(丙方)居间下，签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定顾某将涉案房屋以445万元的总价出售给刘某，定金5万元。甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，甲方应以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行《补充协议》第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。甲方应于2016年9月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知书》，如未能按期取得，则应承担相关责任。2016年8月25日，刘某向顾某支付定金5万元。后刘某与顾某签订《变更协议书》将第一笔首付款195万元的支付时间变更为2016年9月28日。2016年9月2日，刘某向第三人支付了居间服务费97900元及保障服务费15575元。2016年9月25日，刘某向顾某支付首付款5万元。
三、法院判决
1、原告(反诉被告)刘某与被告(反诉原告)顾某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除。
2、被告(反诉原告)顾某退还原告(反诉被告)刘某定金五万元、首付款五万元、物业费一千六百四十元零三角二分。
3、被告(反诉原告)顾某向原告(反诉被告)刘某支付违约金四十五万元。
4、被告(反诉原告)顾某向原告(反诉被告)刘某支付居间服务费九万七千九百元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，本案中，双方争议焦点在于违约方及违约责任的承担。根据合同约定，涉案房屋属于央产房，顾某应于2016年9月30日前取得《在京中央单位已购公房变更通知书》，但顾某仍未取得央产房的上市手续，导致合同无法继续履行，顾某应对此承担违约责任。刘某要求顾某支付违约金的诉讼请求法院予以支持。顾某反诉称刘某逾期支付首付款，对此法院认为，顾某未能在约定期限之前取得涉案房屋的上市手续，属于有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，在此情形下，刘某有权行使不安抗辩权，且刘某在履行期限届满前支付了首付款5万元。故对顾某要求刘某承担违约责任的反诉请求，法院不予支持。
对于违约金的数额，法院认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，本案中顾某违约并非出于主观恶意，且根据刘某提交的证据，其实际损失远低于违约金数额，故对于顾某请求酌减违约金的抗辩意见法院予以采纳。对于违约金数额法院酌予支持45万元。根据合同约定，因出卖人违约导致第三人收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人，故刘某要求顾某支付居间服务费97900元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。房屋保障服务费的收取方为北京中融信担保有限公司，本案中不宜直接处理，双方可另行主张。
至于刘某请求赔偿损失38万元的诉讼请求，法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘某已在本案中主张违约金，对于赔偿损失的诉讼请求法院不予支持。
