(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
周某诉称：2012年6月21日，周某与辛某就购买位于北京市朝阳区302号房达成买卖意向，当日周某向辛某支付定金4000元。2012年6月22日，周某与辛某签订协议书，约定周某向辛某支付购房贷款及过户手续定金共计6万元，双方在签署协议后90日内签署北京市存量房屋买卖合同及居间成交确认书等相关法律文件。协议签订后，周某又向辛某支付定金56000元。后由于同地段房价上涨，辛某拒绝与周某签订存量房屋买卖合同，亦不退还定金。故周某起诉至人民法院，请求判令辛某双倍返还定金12万元并承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
辛某辩称：周某在协议书约定的签署存量房屋截止日尚无在北京市购房的资格，故辛某不存在违约，亦不同意返还定金。
二、法院查明
2012年6月22日，甲方辛某与乙方周某签订协议书，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：房屋坐落于北京市朝阳区八里庄危改小区住宅、办公、商业及地上车库302号，建筑面积121.31，产权人辛某;乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币四百八十五万的成交价格购买该房屋，此成交价格不包含依国家规定应当由甲方承担的税费，乙方的房款支付方式为商业贷款;乙方购买上述房屋向甲方交付购贷款及过户相关手续定金共计六万元，甲方收取定金应向乙方出具收据，定金在甲乙双方办理完权属变更后可冲抵购房款;甲乙双方应于签署本协议后90日内签署北京市存量房屋买卖合同及居间成交确认书等相关法律文件;甲方双方约定，甲方同意乙方自签订本协议90日内办理贷款及过户相关手续，若90日内未办理完毕，甲方收取的定金不予退还。在90日内，若甲方不同意将房屋出售给乙方，甲方必须将收取乙方的定金全部退还。同日，周某通过转账汇款的方式向辛某交付上述协议项下定金56000元，此前辛某已经收取了周某交付的定金4000元。一审诉讼中，双方均认可诉争协议并未排除定金责任。
2012年9月19日，周某与房地产公司向辛某发送短信于2012年9月20日进行签约。辛某认可收到上述短信，但均未回复，未按照上述时间签署北京市存量房屋买卖合同，后亦未签署该合同。辛某称房屋已经在2012年12月份出售给第三人。
一审诉讼中，双方就未签订房屋买卖合同的原因各执一词。辛某称：在约定的签署购房合同时间截止之前，周某曾要求延期3个月办理购房手续，并提交2013年3月3日李×与周某的电话录音以及通话详单予以证明。周某对录音的真实性予以确认，认可购房过程中通过李×联系，但不认可证明目的，认为录音在诉讼中形成，录音具有诱导性。对于通话详单，周某不认可真实性，不认可证明目的，认为辛某无法证明通话内容。
周某则称，未签订协议的原因是辛某拒绝签约，并提交以下证据予以证明：1.龙鼎公司盖章的证明，载明：“2012年6月22日，辛某和周某在我公司签订协议书，根据协议书的约定，双方应在协议签订后90日签署北京市存量房屋买卖合同，2012年9月19日，我在公司作为中介公司给辛某发短信催告辛某于2012年9月20日到我公司所在地北京市朝阳区十里堡北区炫特嘉园13号楼底商与周某签订正式的北京市存量房买卖合同，至2012年9月20日当日，周某准时来到我公司等候辛某签约，但辛某一直没有到来，致使双方未能签订正式北京市存量房买卖合同。”冯××在证明上签字确认。
辛某认为该证据不符合证据效力，无证据效力;
2.龙鼎公司工作人员韩×出庭作证，韩×称：她是本案交易的经办人，在协议约定日期前通知辛某签约，但辛某未如约签约，该时点周某手续都办好了，对手续具体包括什么不清楚，是冯××办理并告知她的。辛某对证人持有身份证件出庭作证这一形式要件予以认可，但认为韩×不清楚周某具体办理了什么手续;
3.参保职工四险缴费情况表，证明周某连续在北京缴纳了5年社会保险，该证据载明周某自2007年11月至2013年1月连续在北京缴纳了社会保险。辛某对该证据真实性不持异议，但认为在约定的签约时间即2012年9月20日，周某缴纳社保的时间不足5年;
4.周某暂住证，证明周某具备在京购房资格，辛某对该证据真实性不持异议，但认为暂住证有效期为2012年11月15日至2013年11月15日，故证明目的不认可。
二审查明以下事实：
1、辛某提交的通话详单显示，周某于2012年9月15日、16日、19日呼叫李×。二审期间，周某认可其于2012年9月15、16、19日与辛某的代理人李×通电话，内容为告知周某尚未取得北京市购房资格，但周某要求先签订买卖合同，李×拒绝。
2、关于《协议书》中约定90日内才签订《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》的原因，辛某提出因周某提出需要90天内可以将相关购房资格手续办理完毕。周某认可签订《协议书》时告知辛某其尚未取得北京市购房资格，一审中，周某称约定90天是因为准备购房款，并办理社保。二审中提出因为一直未能见到辛某的房产证，为保证交易安全，故约定90天签约。
3、关于辛某收到周某要求签约的信息后未前往签约的原因，辛某称因周某刚致电称未取得购房资格，要求延期1个月签约，随即又给辛某发信息要求签约，辛某有理由相信其没有购房资格，故未予理会。
4、周某于2012年9月20日当日仍未取得北京市购房资格，关于其在发给辛某的信息中称“已办妥相关手续”的原因，周某称其社保缴纳已经基本满足要求，只差两个月的缴纳期限，且双方可以在购房合同中约定过户时间。
5、《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(统称“京十五条”)规定：买受人家庭在北京市购房的限购条件为：持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。周某社会保险于2012年10月缴满5年，于2012年11月15日取得北京市暂住证。
三、法院判决
1、一审判决
辛某双倍返还周某定金十二万元。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)驳回周某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
所谓定金，就是指合同双方当事人约定的，为保证合同的履行，由一方预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。我国《中华人民共和国民法通则》规定，“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”《合同法》规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。本案双方当事人关于定金的约定意思表示真实，形式符合法律规定，定金已完成交付，内容不违反法律法规的强制性规定，定金合同合法有效。
周某在与辛某约定90日内签订正式的房屋买卖合同，其向辛某交付的定金性质上属于立约定金。立约定金系当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金。在交付定金以后，如果一方不愿意与另一方订立合同，就应当接受定金罚则的制裁。其功能表现为两方面，一是督促当事人定约;二是使当事人在合同成立以前保留自由订约权利。即当事人一方通过交付定金，可以在不订立合同时接受定金罚则的制裁，从而保留自由订约的权利，避免因为马上签订合同而遭受损失。立约定金在设定以后，当事人应当规定一段期限，在此期限内，一方可以考虑是否订约，而不能无期限限制地长期不与对方订约。超过合理期限，视为拒绝订约。
立约定金所担保的基本义务是订立主合同，但又不限于此，基于合同自由，从特定案件的具体情况出发，当事人还会在定金合同中明示或者默示设定其他围绕主合同订立的义务。在本案中，在定金合同中当事人虽然只简单约定90天后签订主合同，但对该90天后签订主合同前的义务，应当从合同签订的背景出发做合目的解释。根据北京市加强房地产市场调控工作的政策，非京籍人员购买房屋需要具备相关条件，如购房人不具备北京市购房资格，将对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。
辛某与周某在签订《协议书》时，周某已经明确告知辛某其尚在办理北京市购房资格。故该定金合同包含着买房人两项基本义务：其一，办理社保、北京市有效暂住证件等，以按期取得北京市购房资格;其二，按期签订主合同。庭审中，周某认可90日内其需要完成包括办理社保、准备房款等义务。从周某2012年9月19日发送给辛某的短信内容看，其称“我已办妥相关手续”，可以印证关双方约定90日内签署《北京市存量房屋买卖合同》及《居间成交确认书》的主要原因在于等待周某办理北京市购房资格。周某提出原因还在于未看到辛某房屋房产证一节，缺乏证据支持，法院不予采信。
故90日为等待周某办理北京市购房资格，双方正式签订房屋买卖合同的合理期限。超过此期限，视为周某丧失以原条件与辛某订约的权利。现周某虽于签订买卖合同的最后期限前的2012年9月19日短信告知辛某手续已办理完毕，等待签约，但从实际情况看，周某于当日并未取得北京市购房资格，其于2012年9月15日、16日分别致电，告知辛某尚未取得北京市购房资格一事，并要求先行签约，辛某有理由相信其于9月19日短信内容不属实。辛某在明知周某没有北京市购房资格的情况下，不与周某签订正式《北京市存量房屋买卖合同》不属于违约行为。周某超过90日期限尚未取得购房资格，未能按期履行自己的定金合同义务。不仅丧失以原条件与辛某订约的权利，亦应受到定金罚则的处罚，不得要求返还定金。
