(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年1月，高某诉称：2012年5月我与李某昌签订了房屋买卖合同和补充协议购买房屋。我向李某昌交付了定金20000元。后李某昌以种种理由不履行合同义务，经多次交涉未果。现要求李某昌协助我办理房屋产权过户手续并支付违约金173000元。
2、被告辩称
李某昌辩称：我不同意高某的诉讼请求，但同意退还高某的押金20000元。双方签订的买卖合同，只是一个预约合同，补充协议才是主合同，但主合同至今没有生效，高某无权要求我履行。
二、法院查明
2012年5月3日，高某(买受人)与李某昌(出卖人)签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人所售房屋坐落为朝阳区802号(以下简称802号房屋)，该房屋所在楼层为12层，建筑面积共65.59平方米;出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交;经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1280000元;买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币20000元;出卖人应当在过户当天将该房屋交付给买受人;当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等内容。
同日，前述合同签订后，李某昌收取了高某的定金20000元。同日，高某、李某昌、伟嘉公司签订了《房屋交易保障服务合同》。同日，高某与李某昌达成补充协议，高某为乙方、买受方，李某昌为甲方、出卖方。补充协议台头打印有见证方(丙方)：北京伟嘉安捷投资担保有限公司(以下简称伟嘉公司)。高某、李某昌分别在补充协议中签字，补充协议中没有伟嘉公司印章，仅在补充协议尾部打印有丙方：北京伟嘉安捷投资担保有限公司，并在打印的经纪人后手写有李青、李白。
补充协议的主要内容是：甲方同意将位于朝阳区802号住房，计建筑面积65.59平方米出售给乙方;经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与买卖合同、保障合同或补充协议等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费;本协议为买卖合同及保障合同不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和买卖合同及保障合同相抵触，以本协议为准;本协议不因丙方未对丙方权利义务盖章部分而影响甲乙双方权利义务约定之条款的效力;经甲乙双方友好协商乙方于2012年5月底付给甲方171万元房款，甲方收齐全部房款当天甲、乙、丙三方配合过户等。
审理过程中，高某出示我爱我家出具的证明，主要内容是高某、李某昌承诺2012年5月30日办理过户手续，2012年5月13日网签办理完成，由于卖方(李某昌)先生经常出差比较忙，截止到2012年11月12日未办理过户手续，在此期间北京我爱我家公司多次协商未果。
高某提供了高某与李某昌的录音，录音内容显示高某与李某昌协商要求李某昌尽快由相关单位为其出具手续以便办理房屋过户，李某昌表示同意。李某昌提供的房屋所有权证显示802号房屋登记的房屋所有权人为李某昌,填发日期为1999年11月22日。李某昌主张其仅签订过1份补充协议，高某、伟嘉公司均陈述签订了3份补充协议。高某主张李某昌拒绝接受剩余房款，李某昌不予认可。李某昌主张当事人曾协商一致同意如果购房手续没有办理好，涉案合同不再履行，高某不予认可。高某表示同意在办理过户手续后，将房款一并给付李某昌。
三、法院判决
1、一审判决
1)高某给付李某昌房款一百七十一万元。
2)上述判决主文第一项执行完毕后十日内，李某昌协助高某办理北京市朝阳区802号房屋的产权过户手续，将该房屋的所有权人登记至高某名下。
3)驳回高某之其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。合同各方应依约履行。
本案中，高某与李某昌签订了《北京市存量房屋买卖合同》，同时又达成补充协议，故双方应依照合同约定履行各自义务。李某昌主张《北京市存量房屋买卖合同》系定金性质的合同，因无法律及事实依据，法院不予采纳。
关于争议房屋的实际成交价格，因《北京市存量房屋买卖合同》与补充协议中所写不一致，鉴于作为买方的高某认可补充协议中的房屋价格，且该房屋价格相对于《北京市存量房屋买卖合同》中的价格有利于卖方李某昌，故法院对于房屋的实际交易价格以补充协议中的内容为准。
关于李某昌提出房屋系央产房性质，故无法上市交易，并据此拒绝履行合同一节。经法院向相关部门调查，结果均未显示该房屋存在国家政策或法律上不可履行的情况。李某昌应积极履行其合同义务，向房屋原产权单位申报相关手续。故对于李某昌不同意继续履行合同的请求，法院不予支持。因高某未能在合同约定期限内交付房款，故法院认定高某与李某昌均存在未按时履行义务的情况，并据此驳回高某要求违约金的请求，该处理并无不当。因高某同意在办理过户过程中支付剩余购房款，故法院将房屋过户问题与支付购房款问题一并处理，减少了当事人的诉累，亦不违背合同履行的原则，法院对此不持异议。
