一、原告诉称
原告杨某智诉称：王某曦与杨某怀(2007年6月26日去世)是夫妻关系，育有子女杨某智、杨某慧二人。涉案房屋原登记在王某曦名下，是王某曦与杨某怀的夫妻共同财产。杨某怀去世后，本案当事人达成书面协议，约定王某曦百年后，涉案房屋由杨某智和杨某慧共同继承。2014年11月6日，未经杨某智同意，王某曦擅自将涉案房屋过户至杨某慧名下，侵害我的合法权益。涉案房屋应为本案当事人共同共有，未经全体共有人同意，王某曦、杨某慧擅自处分共有财产，属于恶意串通侵害第三人合法权益的行为，因此杨某智请求确认王某曦与杨某慧房产买卖合同无效。
二、被告辩称
被告王某曦辩称：原老房拆迁安置了两套公租房，其中一套是涉案房屋，另一套已由杨某智取得。后购买涉案房屋是由杨某慧出资。虽然涉案房屋登记在王某曦名下，但真正产权人为杨某慧，不属于杨某怀的遗产，杨某智对涉案房屋不享有继承权。所以王某曦将涉案房屋过户给杨某慧，不存在恶意串通损害第三人利益的情形，本案不存在导致合同无效的情形。
2011年6月30日本案当事人签订《分家协议》，应视为本案当事人对涉案房屋进行了分割，转化为按份共有，依据《物权法》规定，出资额为认定权利人的标准，杨某慧出资购买涉案房屋，其应为涉案房屋的产权人;即便涉案房屋有杨某怀遗产，分割后，王某曦对涉案房屋享有三分之二份额，杨某智、杨某慧各享有六分之一份额，经占份额三分之二以上按份共有人同意可处分共有不动产，因此王某曦与杨某慧处分涉案房屋的行为合法有效。《分家协议》中杨某慧与杨某智对王某曦百年之后处分涉案房屋的约定，应为效力待定条款，王某曦去世时内容未发生变更才生效。
综上，杨某智未举证证明王某曦与杨某慧恶意串通，也未能提供能证明其对涉案房屋享有利益的证据，涉案房屋是杨某怀遗产还是杨某慧个人财产，权属尚未查明，杨某智主张房屋买卖合同无效，缺乏依据，应当予以驳回。
被告杨某慧辩称：涉案房屋由杨某慧夫妇出资购买，实际权利人是杨某慧夫妇。《分家协议》并非王某曦、杨某慧的真实意思表示，对杨某慧夫妇显失公平，王某曦被迫签署协议后又气又急，当天即将协议撕毁，致使失去行使撤销权的条件。未经杨某慧之夫白×同意，杨某智擅自处分涉案房屋，构成无权处分，因此《分家协议》无效。在《分家协议》无效的情况下，杨某智无权干涉王某曦、杨某慧签订《房屋买卖合同》，杨某慧是涉案房屋的实际权利人，过户行为是王某曦将房屋归还实际权利人，故《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效。退一步讲，即便《分家协议》有效，涉案房屋在协议签订后成为王某曦个人财产，王某曦有权按自己意愿处分房屋。由于《分家协议》附生效期限，期限未届至是王某曦有权通过事实行为改变遗嘱，故《分家协议》内容不再生效，《房屋买卖合同》亦为有效。
1998年购买涉案房屋时，杨某慧夫妇曾拟单据，写明涉案房屋购房款由杨某慧支付，杨某智不能使用和干涉，为避免矛盾，杨某慧给付杨某智6万元，分三次支付。虽然杨某智未在单据上签字，但其收取了杨某慧支付的第一笔款2万元。后双方矛盾加剧剩余款项暂未支付，但杨某智明知涉案房屋是杨某慧夫妇出资，且认可对其补偿6万元，后又胁迫王某曦、杨某慧签署《分家协议》，妄图获得更大利益，是对之前行为的反悔，对杨某慧夫妇利益的侵犯，不应受到法律保护。综上，请求驳回杨某智的诉讼请求。
三、审理查明
经审理查明：王某曦与杨某怀(2007年7月2日因死亡注销户口)系夫妻关系，育有杨某智、杨某慧子女二人。
涉案房屋原为公租房，王某曦为承租人。1998年房改，王某曦取得涉案房屋产权。2014年11月6日，王某曦与杨某慧签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至杨某慧名下。
审理中，杨某慧为证明其为涉案房屋实际出资人及权利人，提交存档于北京喜莱达物业管理有限公司的购买涉案房屋的相关档案文件以及证人张×、黄×的证言。上述文件中有1998年杨某慧手书的将产权人由王某曦变更为其本人的申请，杨某慧欲证明王某曦、杨某怀当年均同意涉案房屋由杨某慧购买，并登记在杨某慧名下，后因购买涉案房屋使用王某曦工龄，产权只能登记在王某曦名下。杨某慧还提交1998年3月26日王某曦签字的单据，证明王某曦同意涉案房屋归杨某慧所有，杨某慧补偿杨某智6万元。杨某慧称杨某智收取了2万元，杨某智对此不予认可。
2011年6月30日，杨某慧作为甲方，杨某智作为乙方，双方签署《分家协议》，王某曦亦在协议上签字。《分家协议》第一段内容为：“2007年甲乙双方的父亲杨某怀去世后，没有对涉讼房屋进行分配，现该住所产权为杨某怀之妻所有。现在王某曦女士同意下，甲乙双方在2011年6月达成一致，决定按如下方式分配该两居室的所有权和居住权，并定立分家协议。”《分家协议》共八条，对王某曦去世后涉案房屋继承、使用、处分等事项进行约定。杨某慧称系被迫签订《分家协议》，协议并非其真实意思表示。
四、法院判决：
王某曦与杨某慧于二〇一四年十一月六日就涉讼房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。
五、房产纠纷律师靳双权点评
本律师认为，当事人对自己提出的事实主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案房屋权属，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，杨某慧主张其为涉案房屋的实际权利人，但房改时以王某曦名义购买涉案房屋，使用了王某曦和杨某怀的工龄，且房屋登记在王某曦名下，虽然杨某慧提交证人证言证明其曾出资，但该证据不足以证明杨某慧夫妇为涉案房屋的产权人，现有证据亦不能证明房改时杨某怀同意由杨某慧购买涉案房屋，因此房改后王某曦取得涉案房屋产权，为王某曦与杨某怀的夫妻共同财产。杨某慧提交王某曦签字的单据，欲证明王某曦同意涉案房屋归杨某慧所有，但杨某怀作为涉案房屋的共有权人未在单据上签字，且未办理产权转移登记手续。其后2011年杨某慧、杨某智及王某曦签订《分家协议》，就涉案房屋使用、王某曦去世后涉案房屋继承等问题作出了约定。杨某慧虽主张系被迫签订《分家协议》，但未举证证明《分家协议》存在可撤销或无效的情形。《分家协议》第一段文字“2007年甲乙双方的父亲杨某怀去世后，没有对涉讼房屋所有权进行分配，现该住所产权为杨某怀之妻所有”是对涉案房屋权属登记状况的描述，不能视为杨某智放弃继承杨某怀的遗产、同意涉案房屋归王某曦一人所有。涉案房屋为王某曦与杨某怀的夫妻共同财产，杨某怀去世后继承人未对涉案房屋继承作出处理，杨某智作为继承人对涉案房屋权属享有一定权益，王某曦与杨某慧在明知的情况下仍签订《存量房屋买卖合同》并转移房屋产权，侵害了杨某智的合法权益，涉案的《存量房屋买卖合同》为无效合同。杨某智的诉请有事实和法律依据，应当予以支持。
